El coste real de comprar una propiedad en España: cada tasa, impuesto y gasto explicado

El precio anunciado de una propiedad en España no es lo que vas a pagar. Los costes de compra añaden entre un 10 y un 15 % adicional, y eso antes de tener en cuenta los gastos anuales recurrentes. Aquí tienes un desglose completo para que no haya sorpresas.

Costes de compra (pago único)

Propiedad de segunda mano

Concepto	Importe	Notas
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)	6-13 %	Varía por comunidad autónoma. Andalucía: 7 %. Madrid: 6 %. Cataluña: 10-13 % (progresivo desde junio de 2025). Valencia: 10 % (baja al 9 % a partir de junio de 2026)
Gastos de notaría	600-1.200 €	En función del valor de la propiedad
Registro de la Propiedad	400-700 €	En función del valor de la propiedad
Honorarios del abogado	1-1,5 %	Mínimo 1.500-2.000 €
Gastos bancarios	200-500 €	Comisiones de transferencia, cheques bancarios

Ejemplo para una vivienda de segunda mano de 400.000 € en Andalucía: ITP 28.000 € + Notaría 900 € + Registro 500 € + Abogado 5.000 € + Banco 300 € = 34.700 € (8,7 %)

Obra nueva

Concepto	Importe	Notas
IVA	10 %	Tipo fijo sobre el precio de compra
Actos Jurídicos Documentados (AJD)	1-1,5 %	Varía por comunidad. Andalucía: 1,2 %
Gastos de notaría	600-1.200 €	Igual que en segunda mano
Registro de la Propiedad	400-700 €	Igual que en segunda mano
Honorarios del abogado	1-1,5 %	Igual que en segunda mano

Ejemplo para una obra nueva de 400.000 € en Andalucía: IVA 40.000 € + AJD 4.800 € + Notaría 900 € + Registro 500 € + Abogado 5.000 € = 51.200 € (12,8 %)

Las obras nuevas tienen un coste fiscal inicial más alto, pero evitan el ITP. También evitan posibles problemas con deudas ocultas de propiedades de segunda mano y cuentan con una garantía estructural de 10 años por ley.

Costes anuales recurrentes

Impuestos que pagarás cada año

Impuesto	Importe habitual	Qué es
IBI (contribución municipal)	400-2.000+ €	Basado en el valor catastral. Se paga anualmente al ayuntamiento
Basura (tasa de residuos)	50-200 €	Tasa por recogida de basuras
IRNR (Impuesto de No Residentes)	200-800 €	Impuesto sobre la renta imputada de inmuebles no alquilados. 24 % × 2 % del valor catastral para no residentes de fuera de la UE
Impuesto sobre el Patrimonio	Variable	Se aplica si los activos en España superan los 700.000 € (con variaciones regionales). Tipos: 0,2-3,5 %

Gastos recurrentes no fiscales

Concepto	Importe habitual	Notas
Gastos de comunidad	600-6.000 €/año	Desde 50 €/mes para un piso básico hasta 500+ €/mes para un complejo de lujo
Seguro del hogar	300-1.000 €/año	Continente y contenido. Obligatorio si tienes hipoteca
Suministros	150-400 €/mes	Electricidad, agua, gas, internet. Más alto en verano (aire acondicionado)
Gestión de la propiedad	100-300 €/mes	Si no estás en España: supervisión, jardín, mantenimiento de la piscina

Costes cuando vendes

Concepto	Importe	Notas
Impuesto sobre la ganancia patrimonial	19 % (no residentes)	Sobre el beneficio. Los residentes de la UE pagan el mismo tipo; antes pagaban menos
Plusvalía municipal	Variable	Impuesto local sobre el incremento del valor del suelo. Se paga al ayuntamiento en la venta
Comisión del agente inmobiliario	3-5 %	En España la paga normalmente el vendedor
Retención del 3 %	3 % del precio de venta	El comprador debe retener el 3 % como depósito fiscal cuando compra a un vendedor no residente. El exceso se recupera mediante declaración de la renta

La imagen completa

Para un apartamento de segunda mano de 500.000 € en Andalucía, comprado como segunda residencia vacacional por un no residente:

• Costes de compra: ~53.000 € (10,6 %)
• Costes anuales de mantenimiento: ~5.000-8.000 €/año (IBI, IRNR, comunidad, seguro, suministros básicos)
• Costes de venta (tras 5 años con un 20 % de revalorización): ~30.000-40.000 € (plusvalía + ganancia patrimonial + comisión del agente)

En 5 años, el coste total de propiedad por encima del precio de compra es de aproximadamente 108.000-133.000 €. Es una cifra que hay que incluir en cualquier cálculo de inversión. La propiedad necesita revalorizarse al menos un 20 % solo para alcanzar el punto de equilibrio, sin contar los posibles ingresos por alquiler.

Nada de esto pretende disuadirte. España es un lugar magnífico para tener una propiedad. Pero ir con las cifras claras significa que no te llevarás sustos.