Cuanto cuesta comprar una propiedad en Marbella en 2026

Marbella sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios mas codiciados de la Costa del Sol, atrayendo a compradores de toda Europa y mas alla. Pero calcular el coste real de comprar una propiedad en Marbella en 2026 va mucho mas alla del precio de venta. Entre impuestos, honorarios profesionales y gastos de mantenimiento, hay que presupuestar un 10-13% adicional sobre el precio de compra en el caso de una propiedad de segunda mano, e incluso mas para una obra nueva.

Esta guia ofrece un desglose honesto y detallado de cada coste que encontrara al comprar una propiedad en Marbella, incluyendo precios medios actualizados de 2025/2026 por zona, los impuestos y tasas exactos que pagara, y un ejemplo completo que muestra el desembolso total para una propiedad tipo de 400.000 euros.

Precios medios por zona en Marbella (2025/2026)

Marbella no es un mercado unico: los precios varian enormemente segun el barrio, el tipo de propiedad y la proximidad a la playa. Este es un panorama realista de los precios medios de venta por metro cuadrado en las principales zonas de Marbella a finales de 2025 y principios de 2026:

Milla de Oro (Golden Mile)

La Milla de Oro se extiende entre el centro de Marbella y Puerto Banus y es la direccion mas prestigiosa de la Costa del Sol. Los precios medios oscilan entre 4.500 y 8.000+ euros por m2, con apartamentos de lujo en primera linea de playa desde unos 600.000 euros y villas generalmente a partir de 2 millones. Aun se pueden encontrar apartamentos de dos dormitorios de nivel basico en complejos mas antiguos desde unos 450.000 euros.

Nueva Andalucia

Situada justo detras de Puerto Banus, Nueva Andalucia —conocida como el "Valle del Golf"— es enormemente popular entre los compradores internacionales. Ofrece una combinacion de apartamentos, adosados y villas agrupados en torno a campos de golf de primer nivel como Las Brisas, Los Naranjos y Aloha. Los precios medios van de 3.200 a 5.500 euros por m2. Un apartamento de dos dormitorios suele costar entre 300.000 y 500.000 euros, mientras que las villas independientes van de 800.000 a mas de 3 millones.

San Pedro de Alcantara

San Pedro ofrece un ambiente de pueblo espanol mas autentico, con excelentes servicios y un bulevar recientemente renovado. Es cada vez mas popular entre las familias. Los precios medios se situan en 2.800 a 4.200 euros por m2, lo que lo hace mas accesible que la Milla de Oro o Nueva Andalucia. Un apartamento de tres dormitorios se puede encontrar desde 280.000 euros y villas familiares desde 600.000 euros.

Marbella Este (Elviria, Los Monteros, Cabopino)

La zona este de Marbella ofrece algunas de las mejores playas de la costa, con un ambiente algo mas tranquilo y residencial. Los precios van de 2.500 a 4.500 euros por m2. Los apartamentos empiezan desde unos 250.000 euros, y las villas en primera linea de playa desde 700.000 euros. Elviria es especialmente popular entre familias escandinavas y britanicas por sus colegios internacionales y su comunidad orientada a la familia.

Casco Antiguo de Marbella

El encantador casco antiguo ofrece una mezcla de casas adosadas renovadas y apartamentos con caracter andaluz. Los precios aqui van de 3.000 a 5.000 euros por m2, dependiendo de la calidad de la reforma y las vistas. Los apartamentos pequenos empiezan desde unos 200.000 euros, mientras que las casas adosadas totalmente reformadas pueden superar el millon de euros.

Sierra Blanca y Cascada de Camojan

Estos exclusivos enclaves en la ladera de la montana, por encima de la Milla de Oro, albergan algunas de las villas mas exclusivas de Marbella, con vistas panoramicas al mar. Los precios parten de 5.000 euros por m2 y facilmente superan los 10.000 euros por m2 en las mejores parcelas. Las villas de nivel inicial comienzan en torno a 1,5 millones, con propiedades emblematicas que alcanzan los 15-30 millones de euros.

Impuestos de compra: ITP para propiedades de segunda mano

El mayor coste adicional al comprar una propiedad de segunda mano en Marbella es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Andalucia, el tipo del ITP es un 7% fijo sobre el precio de compra (o sobre el valor oficial de referencia si es superior).

Este tipo del 7% esta vigente desde que Andalucia lo redujo de una escala progresiva del 8-10% en octubre de 2021, y sigue sin cambios para 2026. No hay tramos ni umbrales: el 7% se aplica desde el primer euro.

• Propiedad de 300.000 euros: 21.000 euros de ITP
• Propiedad de 400.000 euros: 28.000 euros de ITP
• Propiedad de 600.000 euros: 42.000 euros de ITP
• Propiedad de 1.000.000 euros: 70.000 euros de ITP

Para mas informacion sobre como funciona el ITP en todas las regiones de Espana y como se compara con el Stamp Duty britanico, lea nuestra guia completa del ITP en Espana para compradores britanicos.

Impuestos para obra nueva: IVA + AJD

Si compra una propiedad de obra nueva (primera transmision del promotor), no paga ITP. En su lugar, se aplican dos impuestos distintos:

• IVA: 10% del precio de compra
• AJD (Actos Juridicos Documentados): 1,5% en Andalucia

Esto significa que la carga fiscal combinada en una obra nueva en Marbella es del 11,5%, frente al 7% de ITP en una propiedad de segunda mano. En un apartamento de obra nueva de 400.000 euros, eso supone 40.000 euros de IVA + 6.000 euros de AJD = 46.000 euros en impuestos totales. Aunque esto es significativamente mas que el ITP de segunda mano, las obras nuevas incluyen una garantia estructural de 10 anos y suelen ser mas eficientes energeticamente.

Gastos de notaria

En Espana, la compraventa debe formalizarse ante notario publico. Los honorarios notariales estan regulados por el Gobierno en una escala progresiva basada en el precio de la propiedad. Para compras tipicas en Marbella, prevea aproximadamente entre el 0,5% y el 1% del precio de compra.

• Propiedad de 300.000 euros: aproximadamente 800 - 1.200 euros
• Propiedad de 400.000 euros: aproximadamente 900 - 1.400 euros
• Propiedad de 600.000 euros: aproximadamente 1.100 - 1.800 euros

La cantidad exacta depende del numero de paginas de la escritura, del numero de partes implicadas y de si se inscribe simultaneamente una hipoteca. Su abogado le confirmara la cifra exacta antes de la firma.

Gastos de Registro de la Propiedad

Tras la firma ante notario, la propiedad debe inscribirse en el Registro de la Propiedad a su nombre. Al igual que los gastos de notaria, estos se establecen en una escala regulada. Prevea aproximadamente entre el 0,3% y el 0,5% del precio de compra.

• Propiedad de 300.000 euros: aproximadamente 500 - 700 euros
• Propiedad de 400.000 euros: aproximadamente 600 - 900 euros
• Propiedad de 600.000 euros: aproximadamente 800 - 1.200 euros

Honorarios del abogado

Contar con un abogado independiente no es legalmente obligatorio en Espana, pero es absolutamente esencial, especialmente para compradores internacionales. Su abogado realizara la diligencia debida, verificara que la propiedad esta libre de deudas y cargas, comprobara las licencias urbanisticas, revisara los contratos, gestionara la solicitud del NIE y le representara ante el notario si es necesario.

Los honorarios de abogados en Marbella suelen oscilar entre el 1% y el 1,5% del precio de compra, con un minimo de unos 1.500 euros para propiedades de menor valor. Algunos abogados cobran una tarifa fija.

• Propiedad de 300.000 euros: 3.000 - 4.500 euros
• Propiedad de 400.000 euros: 4.000 - 6.000 euros
• Propiedad de 600.000 euros: 6.000 - 9.000 euros

Asegurese siempre de que su abogado sea independiente: no utilice al mismo abogado del vendedor ni a uno recomendado exclusivamente por el agente inmobiliario. Para mas informacion sobre el proceso de compra, consulte nuestra guia paso a paso para comprar propiedad en Espana.

Gastos de hipoteca (si procede)

Si financia su compra con una hipoteca espanola, se aplican costes adicionales. Los compradores no residentes pueden obtener normalmente entre el 60-70% del precio de compra o de la tasacion (el menor de ambos), con plazos de hasta 20-25 anos. A principios de 2026, las hipotecas a tipo fijo en Espana se situan en torno al 2,8% al 3,8% dependiendo del banco y su perfil.

Los costes relacionados con la hipoteca incluyen:

• Tasacion bancaria: 300 - 600 euros, segun el valor de la propiedad
• Comision de apertura: 0,5% - 1% del importe del prestamo (algunos bancos la eliminan)
• AJD sobre la escritura de hipoteca: lo paga el banco desde 2018 (no el comprador)
• Seguro de vida: la mayoria de bancos espanoles exigen contratar un seguro de vida vinculado a la hipoteca, normalmente 400 - 1.200 euros al ano
• Seguro del hogar: exigido por el banco, aproximadamente 250 - 600 euros al ano

Use nuestra calculadora de costes de compra para estimar sus costes totales incluyendo los gastos de la hipoteca.

Gastos de comunidad

Si compra un apartamento, un adosado o una villa en una urbanizacion con instalaciones compartidas, pagara gastos de comunidad mensuales para el mantenimiento de zonas comunes como piscinas, jardines, ascensores, seguridad y seguro del edificio.

En Marbella, los gastos de comunidad varian enormemente segun la calidad del complejo y las instalaciones ofrecidas:

• Complejo basico de apartamentos (piscina, jardines): 80 - 200 euros al mes
• Urbanizacion de gama media (piscina, gimnasio, seguridad): 200 - 400 euros al mes
• Comunidad cerrada de lujo (seguridad 24h, varias piscinas, spa, conserjeria): 400 - 1.000+ euros al mes
• Villa independiente (sin comunidad): 0 euros, pero usted asume todos los costes de mantenimiento

Solicite siempre las actas de las reuniones de la comunidad y los estados financieros de los ultimos 12 meses antes de comprar para comprobar si hay derramas planificadas. Para mas informacion, consulte nuestra guia sobre gastos de comunidad en Espana.

Gastos anuales de mantenimiento

Ademas de la compra, ser propietario en Marbella implica varios costes anuales recurrentes:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Es el impuesto anual sobre la propiedad en Espana, similar al council tax britanico pero considerablemente mas barato. El tipo lo fija cada ayuntamiento y se aplica sobre el valor catastral, que normalmente es mucho menor que el valor de mercado. En Marbella, el IBI suele costar entre 500 y 2.500 euros anuales para apartamentos y adosados, y entre 3.000 y 8.000+ euros para grandes villas.

Basura (Tasa de recogida de residuos)

La tasa anual de recogida de basuras en Marbella es de aproximadamente 100 a 300 euros al ano, segun el tamano y la ubicacion de la propiedad.

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Si no alquila la propiedad, los propietarios no residentes deben pagar igualmente un impuesto sobre la renta imputada del 19% sobre el 1,1% del valor catastral (o el 2% si el valor catastral no se ha revisado en los ultimos 10 anos). Para una propiedad con un valor catastral de 150.000 euros, esto supone aproximadamente 314 euros al ano. Si la alquila, paga el 19% sobre los ingresos netos del alquiler (24% para residentes fuera de la UE/EEE).

Impuesto sobre el Patrimonio

Espana aplica un impuesto sobre el patrimonio a los activos mundiales de los residentes o a los activos espanoles de los no residentes. Hay una exencion de 700.000 euros por persona. Andalucia ofrecio historicamente una bonificacion del 100% (eliminando de facto el impuesto), pero se suprimio a partir de 2023. A partir de 2025/2026, los tipos van del 0,2% al 3,5% sobre los activos netos por encima del umbral. La mayoria de compradores en el rango de precios habitual de Marbella no se veran afectados salvo que posean varias propiedades.

Suministros

Las facturas mensuales de suministros para un apartamento o adosado tipico en Marbella ascienden a aproximadamente 150 a 350 euros al mes (electricidad, agua, internet, gas si procede). Los costes de aire acondicionado pueden incrementarse significativamente durante los meses de verano.

Desglose total: compra de una propiedad de segunda mano de 400.000 euros en Marbella

Este es un ejemplo completo que muestra cada coste de la compra de un apartamento de segunda mano de 400.000 euros en Marbella, asumiendo que no hay hipoteca:

Concepto	Tipo / Base	Importe
Precio de compra	—	400.000 euros
ITP (impuesto de transmisiones)	7%	28.000 euros
Notaria	~0,3%	1.200 euros
Registro de la Propiedad	~0,2%	800 euros
Abogado	1% + IVA	4.840 euros
Total costes de compra		434.840 euros

Eso supone 34.840 euros en costes adicionales, aproximadamente un 8,7% sobre el precio de compra. Para una obra nueva de 400.000 euros, solo la parte de impuestos seria de 46.000 euros (IVA + AJD al 11,5%), elevando los costes adicionales totales a aproximadamente 52.840 euros (13,2%).

Si solicita una hipoteca, anada la tasacion (400 euros), la comision de apertura (1.500 - 3.000 euros) y los costes anuales de seguros a esas cifras.

Costes anuales estimados para la misma propiedad

Coste anual	Importe estimado
IBI	800 - 1.500 euros
Basura	150 - 250 euros
Gastos de comunidad	2.400 - 4.800 euros (200-400 euros/mes)
IRNR	250 - 400 euros
Seguro del hogar	300 - 500 euros
Suministros (uso parcial)	1.200 - 2.400 euros
Total costes anuales	5.100 - 9.850 euros

Consejos para gestionar sus costes

• Solicite varios presupuestos de abogados: los honorarios varian mucho. Pida un desglose por escrito antes de contratar.
• Compruebe el valor de referencia: si el valor oficial de referencia supera el precio de compra, el ITP se calculara sobre la cifra mas alta. Su abogado debe verificarlo.
• Compare ofertas de hipotecas: utilice un broker hipotecario que trabaje con varios bancos espanoles. Incluso pequenas diferencias de tipo ahorran miles a lo largo del prestamo.
• Presupueste un 12-14% por encima del precio de venta: esto cubre todos los impuestos, tasas y una pequena reserva. Para obra nueva, presupueste un 15-16%.
• Revise el historial de gastos de comunidad: unos gastos bajos pueden significar que el edificio esta infrafinanciado y que se avecina una derrama.

Recursos utiles

• Calculadora de costes de compra MUNDO — estime sus costes totales al instante
• ITP en Espana para compradores britanicos — guia completa por region
• Gastos de comunidad en Espana — que comprobar antes de comprar
• Guia para compradores britanicos — todo lo que necesitan saber
• Proceso de compra paso a paso en Espana — de la oferta a las llaves

Conclusiones

El coste de comprar una propiedad en Marbella en 2026 va mas alla del precio anunciado. Con el ITP del 7% en Andalucia, los honorarios regulados de notaria y registro, y los costes legales esenciales, debe presupuestar un minimo del 9-10% por encima del precio de compra para una propiedad de segunda mano y un 13-15% para obra nueva. Los costes anuales de mantenimiento (IBI, comunidad, seguros y suministros) anaden entre 5.000 y 10.000 euros mas al ano segun el tipo de propiedad y su uso.

La buena noticia es que estos costes son predecibles, transparentes y bien conocidos. Con una planificacion adecuada y el equipo profesional correcto, no habra sorpresas desagradables. Marbella sigue ofreciendo una excelente relacion calidad-precio en comparacion con mercados costeros equivalentes en el sur de Francia o la Riviera italiana, y sus infraestructuras, clima y estilo de vida la convierten en uno de los mejores lugares para invertir en inmuebles mediterraneos.