Impuesto sobre ganancias patrimoniales en España para vendedores británicos

Lo básico: IRPF para no residentes en España

Cuando vendes una propiedad en España siendo no residente (la situación de la mayoría de los propietarios británicos que residen en el Reino Unido), estás sujeto al impuesto español sobre la renta de no residentes (IRNR) por cualquier beneficio obtenido. El tipo para todos los no residentes es un 19 % fijo sobre la ganancia neta, independientemente de que seas de la UE/EEE o de un tercer país como el Reino Unido.

Este tipo del 19 % se aplica a todos los no residentes de fuera de la UE/EEE, lo que incluye a los ciudadanos británicos desde el Brexit. Antes del Brexit, los vendedores británicos pagaban el mismo tipo que los residentes de la UE, que también era del 19 %, así que en la práctica el tipo no ha cambiado. Sin embargo, algunas deducciones disponibles para residentes de la UE ya no se aplican a vendedores británicos.

Punto clave: pagas impuesto sobre el beneficio — la diferencia entre tu precio neto de venta y tu precio neto de adquisición, incluyendo deducciones permitidas. Si vendes con pérdidas, no hay impuesto que pagar.

La retención del 3 %

Esto sorprende a muchos vendedores británicos. Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 % del precio total de compra e ingresarlo directamente en Hacienda en nombre del vendedor. Es la retención.

Cómo funciona en la práctica:

• Vendes tu propiedad por 300 000 €
• El comprador retiene 9 000 € (3 % de 300 000 €)
• Recibes 291 000 € en la firma ante notario (menos otras deducciones)
• El comprador (o su abogado) ingresa los 9 000 € en Hacienda mediante el Modelo 211 en los 30 días siguientes a la firma

La retención del 3 % no es el impuesto en sí — es un pago a cuenta de tu deuda tributaria. Tu impuesto real puede ser mayor o menor que el 3 % del precio de venta. Tras presentar la declaración, la diferencia se paga (si debes más) o se te devuelve (si debes menos).

Cómo calcular la ganancia patrimonial

Ganancia patrimonial = Precio neto de venta − Precio neto de adquisición

Precio neto de venta

Parte de tu precio de venta y deduce los costes de venta:

• Comisión de la agencia inmobiliaria (habitualmente 3-5 % + 21 % IVA)
• Honorarios del abogado por la venta
• Plusvalía municipal (si la paga el vendedor)
• Certificado energético
• Gastos de cancelación de hipoteca (si procede)

Precio neto de adquisición

Parte de tu precio de compra original y suma los costes de compra:

• ITP o IVA/AJD pagados al comprar
• Honorarios notariales
• Aranceles registrales
• Honorarios del abogado por la compra
• Mejoras y reformas (con facturas — esto es crucial)

Punto crítico sobre las mejoras: cualquier gasto en mejoras (nueva cocina, reforma del baño, instalación de piscina, ampliación, nueva cubierta) puede sumarse al coste de adquisición, reduciendo tu ganancia tributable. Pero necesitas facturas para acreditarlo. Los recibos y extractos bancarios pueden no ser suficientes — necesitas facturas formales de empresas españolas registradas con su NIF.

Ejemplo práctico

• Comprado en 2020 por: 250 000 €
• Costes de compra: ITP 17 500 € + notario 800 € + registro 500 € + abogado 3 000 € = 21 800 €
• Mejoras: cocina 12 000 € + baño 5 000 € + aire acondicionado 4 000 € = 21 000 € (con facturas)
• Coste total de adquisición: 250 000 € + 21 800 € + 21 000 € = 292 800 €

• Vendido en 2026 por: 350 000 €
• Costes de venta: agencia 17 500 € + abogado 2 000 € + CEE 150 € = 19 650 €
• Precio neto de venta: 350 000 € − 19 650 € = 330 350 €

• Ganancia patrimonial: 330 350 € − 292 800 € = 37 550 €
• IRPF al 19 %: 37 550 € × 0,19 = 7 134,50 €
• Retención pagada por el comprador: 10 500 €
• Devolución a recibir: 10 500 € − 7 134,50 € = 3 365,50 €

Solicitar la devolución del exceso de retención

• Plazo de presentación: dentro de los 4 meses siguientes a la fecha de venta, debes presentar tu declaración mediante el Modelo 210
• Documentación: copia de ambas escrituras (compra y venta), justificantes de costes, facturas de mejoras y recibo del Modelo 211
• Plazo de devolución: Hacienda es notoriamente lenta. Cuenta con 6-12 meses. Algunos vendedores esperan 18 meses o más
• Cuenta bancaria: mantén tu cuenta bancaria española abierta hasta recibir la devolución

Importante: si no presentas el Modelo 210 en el plazo de 4 meses, pierdes el derecho a la devolución del exceso de retención. No incumplas este plazo.

Convenio de doble imposición UK-España

El Reino Unido y España tienen un Convenio de Doble Imposición que evita que tributes dos veces por la misma ganancia:

• Pagas el IRPF en España (19 %) — España tiene el derecho prioritario de gravar las ganancias inmobiliarias
• Declaras la ganancia en tu Self Assessment del Reino Unido
• El impuesto pagado en España se acredita contra tu deuda de CGT en el Reino Unido, pagando solo la diferencia (si la hay)

Exenciones para mayores de 65 años

Existe una exención valiosa para vendedores de 65 años o más, pero se aplica solo a residentes fiscales en España:

• Exención por vivienda habitual: si es tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, toda la ganancia está exenta. Sin límites
• Exención por renta vitalicia: si tienes más de 65 años y destinas el producto a una renta vitalicia en los 6 meses siguientes, ganancias de hasta 240 000 € están exentas

Para no residentes británicos: estas exenciones no se aplican. Si resides en el Reino Unido y vendes una segunda residencia en España, pagas el 19 % estándar independientemente de tu edad.

Consejos prácticos para vendedores británicos

• Guarda todas las facturas. Desde el día de la compra hasta el de la venta
• No cierres tu cuenta bancaria española inmediatamente tras vender — la necesitarás para recibir la devolución
• Usa un asesor fiscal. El cálculo, la presentación del Modelo 210 y la solicitud de devolución deben ser tramitados por un asesor fiscal cualificado. Coste: 200-400 €
• Presenta dentro de plazo. El plazo de 4 meses del Modelo 210 es estricto
• Declara también en el Reino Unido. Incluye la venta en tu Self Assessment, solicitando el crédito por el impuesto pagado en España

Ganancias por tipo de cambio: un factor frecuentemente ignorado

Para compradores británicos que compraron en euros pero declaran el CGT en libras, las fluctuaciones del tipo de cambio pueden crear una capa adicional de complejidad. HMRC calcula la ganancia en libras, usando los tipos de cambio en las fechas de compra y venta. Si la libra se ha debilitado frente al euro entre la compra y la venta, tu ganancia en libras será mayor que tu ganancia en euros — lo que significa que podrías deber más CGT en el Reino Unido del esperado.

Ejemplo: compraste por 250 000 € cuando 1 £ = 1,40 € (coste: 178 571 £). Vendes por 300 000 € cuando 1 £ = 1,15 € (producto: 260 870 £). Tu ganancia en libras es 82 299 £ — aunque tu ganancia en euros fue solo de 50 000 €.

Este cálculo es legítimo y exigido por HMRC. Tu asesor fiscal en el Reino Unido debería coordinarse con tu asesor fiscal español para gestionar ambas declaraciones y garantizar que reclamas la totalidad del crédito por doble imposición.