Impuestos sobre la propiedad en España explicados: ITP, IBI, IRNR y todo lo demás

La fiscalidad inmobiliaria española utiliza muchas siglas. ITP, IBI, IRNR, AJD, IVA, IRPF… suficiente para que a cualquiera se le nuble la vista. Pero una vez que eliminas las abreviaturas, el sistema es lógico. Hay impuestos al comprar, impuestos mientras eres propietario e impuestos al vender. Aquí tienes cada uno explicado de forma clara.

Impuestos al comprar

ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (solo segunda mano)

Este es el grande en las compras de segunda mano. El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) es el equivalente al stamp duty de Inglaterra, pero normalmente más alto. Los tipos los fija cada comunidad autónoma:

Comunidad	Tipo ITP	Notas
Andalucía	7 %	Tipo fijo — uno de los más bajos de España
Valencia	10 % (baja al 9 % desde junio 2026)	Actualmente tipo fijo; se reduce desde junio de 2026
Cataluña	10-13 %	Tipos progresivos desde junio 2025: 10 % hasta 600.000 €, subiendo al 13 % por encima de 1,5 M €. Recargo del 20 % para grandes tenedores (10+ inmuebles)
Madrid	6 %	El más bajo de España
Islas Baleares	8-13 %	Escala progresiva
Islas Canarias	6,5 %	Tipo fijo

En una vivienda de segunda mano de 500.000 € en Andalucía: 35.000 €. En Valencia: 50.000 €. En Cataluña (por encima de 1,5 M €): hasta el 13 %. La comunidad donde compres tiene un impacto real en tus costes totales.

IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido (solo obra nueva)

Las compras de obra nueva pagan IVA en lugar de ITP. El tipo es del 10 % sobre vivienda residencial en toda España. En una obra nueva de 500.000 €: 50.000 €.

AJD — Actos Jurídicos Documentados

El AJD se aplica a las compras de obra nueva y a las escrituras de hipoteca. Los tipos regionales varían del 0,5 al 1,5 %. Andalucía cobra el 1,2 %. En una obra nueva de 500.000 € en Andalucía: 6.000 €.

Impuestos mientras eres propietario

IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles

El IBI es el equivalente más cercano al council tax británico. Es un impuesto municipal anual basado en el valor catastral — un valor tasado por la administración que suele estar muy por debajo del valor de mercado. Los tipos los fija cada municipio, generalmente entre el 0,4 y el 1,1 % del valor catastral.

Para un apartamento típico en la Costa del Sol con un valor catastral de 100.000 €: 400-1.100 €/año. Para una villa de lujo con un valor catastral de 500.000 €: 2.000-5.500 €/año.

El IBI se paga anualmente, normalmente en septiembre u octubre. Tu banco puede domiciliar el pago.

IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes

Si tienes una propiedad en España pero no eres residente fiscal español, debes pagar el IRNR cada año. Hay dos escenarios:

Si no alquilas la propiedad: España imputa una renta ficticia y la grava. El cálculo: 24 % × (2 % del valor catastral) para residentes fuera de la UE. Si el valor catastral se revisó en los últimos 10 años, se aplica el 1,1 % en lugar del 2 %.

Para una propiedad con un valor catastral de 150.000 € (revisado recientemente): 24 % × 1,1 % × 150.000 = 396 €/año.

Si alquilas la propiedad: Pagas el 24 % sobre los ingresos brutos del alquiler. Sin deducciones por gastos — esa es la diferencia clave para los residentes fuera de la UE. Los residentes de la UE pagan el 19 % y pueden deducir gastos como intereses hipotecarios, mantenimiento, seguro y gastos de comunidad. Esta es una de las penalizaciones más claras del post-Brexit que afecta a los propietarios británicos en España.

Impuesto sobre el Patrimonio

Si tus activos netos en España superan los 700.000 € (la exención general en la mayoría de las comunidades), puedes adeudar el Impuesto sobre el Patrimonio. Los tipos van del 0,2 al 3,5 % según la comunidad y el valor total. Andalucía ha ofrecido históricamente exenciones generosas; otras comunidades varían. Madrid lo ha suprimido de facto para los residentes.

Es relevante para compradores con múltiples propiedades o propiedades de alto valor. Tu asesor fiscal español debería hacer una simulación antes de la compra.

Impuestos al vender

Impuesto sobre la ganancia patrimonial

Cuando vendes, cualquier beneficio está sujeto al impuesto sobre la ganancia patrimonial. Para no residentes: 19 % sobre la ganancia. La ganancia se calcula como precio de venta menos precio de compra, menos costes de mejora documentados, ajustados por coeficientes de inflación (actualmente congelados, pero sujetos a cambio).

En una propiedad comprada por 400.000 € y vendida por 550.000 € con 20.000 € en mejoras documentadas: ganancia = 130.000 €. Impuesto = 24.700 €.

La retención del 3 %

Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 % del precio total de venta y pagarlo directamente a Hacienda como depósito a cuenta del impuesto sobre la ganancia patrimonial del vendedor. Si tu impuesto real es inferior al 3 % retenido, reclamas la diferencia mediante declaración de la renta. Esto suele tardar de 6 a 12 meses.

Plusvalía municipal

Es un impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo desde la última transmisión. El cálculo se ha reformado y ahora utiliza un método «real» (basado en la ganancia efectiva) o un método «objetivo» (basado en el valor catastral y los años de titularidad), pudiendo el contribuyente acogerse al que resulte más bajo. Si vendes con pérdidas, no pagas. Esta fue una reforma importante de 2021 tras una sentencia del Tribunal Constitucional.

El convenio de doble imposición entre el Reino Unido y España

El Reino Unido y España tienen un convenio de doble imposición que evita que tributes dos veces por la misma renta. En la práctica, esto significa que puedes compensar los impuestos sobre la propiedad pagados en España con tu responsabilidad fiscal en el Reino Unido (y viceversa). Cómo funciona exactamente depende de tu situación específica; tus asesores fiscales en el Reino Unido y en España deben coordinarse.

El error más caro que puedes cometer es no obtener asesoramiento fiscal profesional antes de comprar. La fiscalidad inmobiliaria española no es complicada, pero es diferente al sistema británico, y las normas post-Brexit para residentes fuera de la UE son consistentemente menos favorables. Conoce las cifras antes de comprometerte.