Licencia de alquiler turístico en la Costa del Sol 2025/2026: Guía completa sobre normativa VFT, transferencias y nuevas regulaciones para compradores británicos

Si estás comprando una propiedad en la Costa del Sol como inversión, la pregunta que debes responder antes que nada es: ¿tiene esta propiedad una licencia de alquiler turístico válida? En Andalucía, esa licencia se conoce como VFT (Vivienda con Fines Turísticos), y en 2025 y 2026 las normas que regulan quién puede obtener una, cómo se transfieren y qué obligaciones conllevan han cambiado de forma más drástica que en cualquier otro momento desde el decreto original de 2016. Esta guía explica cada aspecto del sistema VFT que importa a los compradores británicos, desde el nuevo registro con identificador VUD hasta el desglose municipio por municipio de dónde aún se pueden obtener licencias y dónde están prácticamente congeladas.

¿Qué es una VFT y por qué es importante?

Una VFT es el registro oficial que permite a un propietario en Andalucía alquilar su vivienda a turistas de forma temporal, normalmente a través de plataformas como Airbnb, Booking.com o Vrbo. Sin un registro VFT válido, anunciar o gestionar un alquiler de corta duración es ilegal y puede acarrear multas de entre 2.000 EUR y hasta 150.000 EUR para los reincidentes. El sistema VFT fue introducido por el Decreto 28/2016 de la Junta de Andalucía y ha sido modificado en varias ocasiones desde entonces, de forma más significativa en 2024 y 2025.

Para los compradores británicos, la VFT es fundamental porque afecta directamente a dos cosas: tus ingresos potenciales por alquiler y el valor de reventa de tu propiedad. Una propiedad con una VFT válida y transferible puede alcanzar una prima del 15-30% sobre una propiedad idéntica sin ella, y en aquellas zonas donde se han suspendido las nuevas licencias, esa prima va en aumento.

El proceso de registro: cómo se obtiene una VFT

Históricamente, obtener una VFT en Andalucía era un trámite sencillo. El propietario presentaba una declaración responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía, declarando que la propiedad cumplía los estándares mínimos de habitabilidad: cocina equipada, aire acondicionado o calefacción, botiquín de primeros auxilios, hojas de reclamaciones y fichas de información turística. No había inspección previa al registro. La propiedad recibía un número VFT (por ejemplo, VFT/MA/00123) y podía empezar a operar de inmediato.

Este enfoque poco restrictivo provocó un crecimiento explosivo. Andalucía pasó de unas 30.000 VFT registradas en 2018 a más de 120.000 a finales de 2024, con la provincia de Málaga acumulando más de 45.000 por sí sola. La rápida expansión llevó tanto a la Junta de Andalucía como a los ayuntamientos a endurecer los controles, dando lugar al complejo panorama normativo al que se enfrentan hoy los compradores.

Las licencias turísticas ahora se transfieren con la propiedad

Uno de los avances más significativos para los compradores en 2024-2025 es la confirmación de que los registros VFT están vinculados a la propiedad, no al propietario. Cuando compras una propiedad con una VFT activa, la licencia se transfiere a ti como nuevo propietario. Debes notificar el cambio de titularidad al Registro de Turismo de Andalucía en el plazo de un mes desde la escritura, pero el número de registro permanece inalterado.

Esta es una diferencia fundamental respecto a otras comunidades autónomas (especialmente Baleares y Valencia) donde las licencias han sido históricamente personales e intransferibles. En la Costa del Sol, la transferibilidad de las VFT significa que comprar una propiedad con licencia vigente en una zona restringida supone adquirir un activo que puede resultar imposible de replicar.

Lo que debes hacer tras la compra:

• Obtener una copia del certificado de registro VFT del vendedor
• Verificar que el registro está activo y en regla en el portal del Registro de Turismo de Andalucía
• Presentar la notificación de cambio de titularidad ante la Junta de Andalucía en un plazo de 30 días
• Actualizar el anuncio en las plataformas de reserva con los datos del nuevo propietario
• Asegurarte de que tu seguro de propiedad cubre la actividad de alquiler turístico

El nuevo sistema de identificación VUD (julio 2025)

A partir del 1 de julio de 2025, todas las propiedades de alquiler de corta duración en España deben mostrar un número de identificación VUD (Ventanilla Única Digital). Se trata de un identificador único a nivel nacional que complementa (pero no sustituye) el número regional VFT. El sistema VUD fue impuesto por el Reglamento europeo 2024/1028 sobre recopilación de datos de alquileres de corta duración y ha sido traspuesto al derecho español mediante Real Decreto.

El número VUD debe figurar en todos los anuncios, listados en plataformas y confirmaciones de reserva. Plataformas como Airbnb, Booking.com y Vrbo están obligadas a verificar que cada anuncio dispone de un VUD válido antes de permitir su publicación. Las propiedades sin VUD serán retiradas automáticamente tras un período de gracia.

Cómo funciona el VUD en la práctica:

• Los propietarios solicitan el registro a través del portal nacional de la Ventanilla Única Digital
• El sistema cruza la solicitud con el registro autonómico de turismo (en Andalucía, la base de datos VFT)
• Si la propiedad tiene un registro VFT válido, el VUD se emite en cuestión de días
• El VUD es un código alfanumérico estandarizado reconocible en todos los estados miembros de la UE
• Las plataformas están legalmente obligadas a transmitir los datos de las reservas (fechas, número de huéspedes, ingresos) a las autoridades a través del sistema VUD

Para los compradores británicos, la conclusión clave es que a partir de julio de 2025 no se puede operar un alquiler sin disponer tanto de una VFT como de un VUD. El sistema VUD también implica que las autoridades tributarias tendrán acceso en tiempo real a los datos de tus ingresos por alquiler, lo que hace imprescindible una declaración fiscal precisa desde el primer día.

Ley Orgánica 1/2025: cambios en la Propiedad Horizontal

La Ley Orgánica 1/2025 de España (que modifica la Ley de Propiedad Horizontal) ha introducido un cambio que podría afectar significativamente al alquiler turístico en edificios de viviendas. Según la normativa anterior, una comunidad de propietarios necesitaba unanimidad para prohibir el alquiler turístico en el edificio. La nueva ley reduce este umbral.

Conforme al artículo 17 modificado de la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades ahora pueden restringir o prohibir la actividad de alquiler turístico con una mayoría de tres quintos (60% de los propietarios y 60% de las cuotas de participación). Este es un cambio sustancial. En edificios donde los residentes permanentes llevan tiempo frustrados por el ruido, los problemas de seguridad o el desgaste provocado por los huéspedes de corta estancia, ahora resulta considerablemente más fácil aprobar una prohibición.

Qué supone esto para los compradores:

• Antes de comprar un apartamento para alquiler turístico, debes consultar los estatutos de la comunidad y las actas de las últimas juntas de propietarios para detectar posibles restricciones vigentes o propuestas
• Aunque hoy no exista ninguna restricción, una futura junta podría imponer una con el 60% de los votos
• Las propiedades en comunidades pequeñas (menos de 20 viviendas) son más vulnerables a un vuelco en la votación
• Los chalets y adosados en urbanizaciones con escrituras independientes generalmente no se ven afectados por las normas de propiedad horizontal
• Algunas comunidades están modificando proactivamente sus estatutos para permitir de forma explícita el alquiler turístico, lo que ofrece una protección más sólida a los inversores

Ley de Turismo Sostenible de la Junta de Andalucía

La Junta de Andalucía viene desarrollando su Ley de Turismo Sostenible (Ley de Turismo Sostenible de Andalucía) para sustituir la actual Ley de Turismo de 2011. Aunque el texto completo ha pasado por múltiples períodos de consulta, las disposiciones clave que afectan a los titulares de VFT se van perfilando con claridad.

La nueva ley otorga a los municipios poderes explícitos para declarar zonas saturadas (zonas tensionadas o zonas saturadas) donde los nuevos registros VFT pueden suspenderse temporal o permanentemente. Los municipios también pueden imponer condiciones como distancias mínimas entre propiedades VFT, ratios máximos de alojamiento turístico respecto a vivienda residencial y requisitos de entradas independientes para turistas en edificios de apartamentos.

La ley también introduce mecanismos de aplicación más estrictos, incluyendo un sistema de inspección digital, multas más elevadas por operación sin licencia y la potestad de ordenar el cese inmediato de la actividad de alquiler ilegal sin necesidad de orden judicial. Para los titulares legítimos de VFT, la ley proporciona mayor seguridad jurídica al establecer estándares claros para el registro, la operación y la resolución de reclamaciones.

Desglose por municipios: dónde puedes y dónde no puedes obtener una VFT

Aquí es donde la realidad práctica se complica. En la Costa del Sol, la regulación del alquiler turístico opera a tres niveles: europeo (el sistema VUD), autonómico (el decreto VFT de la Junta de Andalucía) y municipal (las normas urbanísticas de cada ayuntamiento). Es en el nivel municipal donde surgen las mayores diferencias.

Málaga ciudad: muy restrictiva

Málaga ciudad ha adoptado la postura más agresiva contra los nuevos alquileres turísticos de toda la Costa del Sol. En 2024, el ayuntamiento aprobó una modificación del PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) que suspende de facto todos los nuevos registros VFT en el centro histórico, La Malagueta, Soho y otros barrios centrales. El objetivo declarado es proteger el parque de vivienda residencial en zonas donde los apartamentos turísticos habían alcanzado niveles de saturación superiores al 30% del total de viviendas.

Para el centro histórico en particular, Málaga ciudad exige que cualquier propiedad destinada al alquiler turístico disponga de una entrada independiente desde la calle (no a través de una escalera residencial compartida), lo que descarta a la inmensa mayoría de los apartamentos. Se prevé que la suspensión se mantenga durante al menos tres a cinco años mientras se elabora un plan urbanístico integral para el alojamiento turístico.

Impacto para compradores: Si estás mirando Málaga ciudad para invertir, compra únicamente propiedades que ya tengan una VFT activa. Las nuevas licencias son esencialmente inaccesibles en las zonas céntricas de interés. Los precios de los apartamentos con licencia VFT en el centro han subido entre un 20% y un 35% por encima de los equivalentes sin licencia.

Fuengirola: evaluando restricciones

Fuengirola aún no ha impuesto una moratoria general sobre nuevas VFT, pero el ayuntamiento está evaluando activamente posibles restricciones. El municipio encargó un estudio en 2024 sobre el impacto de los alquileres turísticos en el mercado local de vivienda, cuyos resultados están orientando las deliberaciones políticas en curso. La zona central del paseo marítimo (Los Boliches, centro de Fuengirola) es la que tiene más probabilidades de enfrentar restricciones en primer lugar.

Actualmente, las nuevas solicitudes de VFT se siguen tramitando en Fuengirola, pero los plazos de tramitación se han alargado considerablemente (de días a varias semanas). Circulan rumores sobre un plan de zonificación que limitaría las nuevas VFT en las zonas más densamente turísticas, manteniéndose abiertas en los barrios periféricos. Los compradores deberían actuar rápido si quieren asegurar una licencia en Fuengirola, ya que la ventana de oportunidad podría estrecharse en 2026.

Impacto para compradores: Fuengirola sigue siendo viable para nuevas solicitudes de VFT, pero considérala una ventana que se cierra. Las propiedades en zonas algo retiradas del paseo marítimo (por ejemplo, Torreblanca, Los Pacos) podrían mantener el registro abierto más tiempo que la primera línea de playa. Consulta nuestra guía inmobiliaria de Fuengirola para más detalles por barrios.

Marbella: entorno permisivo

Marbella ha adoptado históricamente un enfoque más favorable a la actividad empresarial en materia de alquiler turístico, acorde con su posición como destino de turismo de lujo. El municipio no ha impuesto ninguna moratoria sobre nuevos registros VFT y ha señalado que considera el alquiler turístico regulado como complementario, y no competidor, del sector hotelero.

Dicho esto, el departamento de urbanismo de Marbella aplica con rigor las normas urbanísticas vigentes. Las propiedades deben cumplir toda la normativa de edificación, contar con licencia de primera ocupación válida y satisfacer los estándares de habitabilidad. Las propiedades antiguas sin licencia de primera ocupación (habituales en algunas urbanizaciones de los años 70 y 80) no pueden registrarse como VFT independientemente de la postura permisiva del municipio.

La Milla de Oro, Puerto Banús y Nueva Andalucía son las zonas más populares para invertir en VFT en Marbella, con una demanda sólida durante todo el año impulsada por el mercado turístico de lujo. Las rentabilidades por alquiler tienden a ser más bajas en términos porcentuales que en zonas más económicas (3-5% bruto), pero los ingresos absolutos por propiedad son superiores gracias a las tarifas nocturnas premium. Explora nuestra guía inmobiliaria de Marbella para consultar precios y análisis por barrios.

Estepona: requiere aprobación de la comunidad

Estepona ha adoptado un enfoque intermedio. Se permiten nuevos registros VFT, pero el municipio exige evidencia de que la comunidad de propietarios ha aprobado la actividad de alquiler turístico en el edificio, o como mínimo que los estatutos de la comunidad no lo prohíban. Esto otorga en la práctica a las comunidades un derecho de veto sobre los propietarios individuales que quieran iniciar la actividad de alquiler.

En la práctica, esto significa que antes de solicitar una VFT en Estepona necesitas obtener un certificado del administrador de la comunidad que confirme que el alquiler turístico está permitido, o bien demostrar que los estatutos de la comunidad no se pronuncian al respecto (lo cual se interpreta como permiso por defecto). Las promociones de obra nueva en Estepona cada vez incluyen con más frecuencia la autorización explícita de VFT en sus estatutos fundacionales, lo que supone un punto de venta importante para los inversores.

Impacto para compradores: Estepona es favorable a la inversión pero requiere una diligencia debida más exhaustiva que Marbella. Consulta siempre los estatutos de la comunidad antes de comprometerte con una compra. La zona de rehabilitación del casco antiguo resulta especialmente atractiva para la inversión en VFT por la fuerte afluencia turística y la creciente reputación de Estepona. Consulta nuestra guía inmobiliaria de Estepona para más información.

Mijas: abierta pero vigilante

Mijas (que abarca Mijas Costa, Mijas Pueblo, La Cala de Mijas y Riviera del Sol) sigue abierta a nuevos registros VFT. El municipio cuenta con un gran volumen de alojamiento turístico existente y no ha dado señales de restricciones inminentes. La zona se beneficia de una alta proporción de urbanizaciones donde las restricciones de propiedad horizontal son menos frecuentes.

Mijas Costa en particular ofrece buenas rentabilidades de alquiler gracias a su cercanía a los servicios de Fuengirola, su ubicación en primera línea de playa y unos precios de propiedad más competitivos. La Cala de Mijas tiene una reputación creciente como alternativa más tranquila a las principales localidades turísticas, atrayendo tanto a turistas como a inquilinos de media estancia.

Benalmádena: consideraciones por zonas

Benalmádena tiene una alta densidad de apartamentos turísticos, especialmente en torno a la zona de Puerto Marina. El municipio ha estado estudiando posibles restricciones y podría introducir normas de zonificación que limiten las nuevas VFT en la franja costera más saturada, manteniendo abiertas las zonas del interior (Arroyo de la Miel, Benalmádena Pueblo). A principios de 2026, los nuevos registros aún se tramitan, pero con un escrutinio más riguroso.

Nerja: foco candente del este de la Costa del Sol

Nerja, en el extremo oriental de la Costa del Sol, presenta una de las ratios más altas de alojamiento turístico respecto a vivienda residencial de todo el litoral. El ayuntamiento lleva debatiendo restricciones desde 2023 e introdujo una suspensión temporal de nuevos registros VFT en el casco antiguo y la zona de playa Burriana en 2025. Las solicitudes en zonas periféricas (Capistrano, Maro) podrían seguir tramitándose, pero la tendencia apunta claramente hacia controles más estrictos.

Lista de verificación para la diligencia debida: cómo comprobar una VFT antes de comprar

Si estás comprando una propiedad con una VFT existente, o con la intención de solicitar una, debes realizar una diligencia debida exhaustiva. Este no es un área donde puedas fiarte de la palabra del vendedor. Aquí tienes la lista de verificación completa:

1. Verifica la VFT en el Registro de Turismo de Andalucía - Consulta el registro público en la web de la Junta de Andalucía usando la dirección de la propiedad o el número VFT. El registro muestra la fecha de inscripción, la dirección de la propiedad, la capacidad máxima de huéspedes y el estado actual (activo, suspendido o cancelado).
2. Solicita el certificado de registro original - Pide al vendedor el documento de registro VFT. Contrasta los datos con el registro público.
3. Comprueba si existen reclamaciones o sanciones - Solicita al vendedor que declare si se han interpuesto reclamaciones contra la propiedad o si se han impuesto sanciones por parte de las autoridades de turismo.
4. Revisa los estatutos de la comunidad y las actas de las juntas - Para apartamentos, obtén los estatutos de la comunidad (escritura de división horizontal) y las actas de al menos las tres últimas juntas de propietarios. Busca cualquier moción relacionada con restricciones al alquiler turístico.
5. Confirma la licencia de primera ocupación - Sin este documento, el registro VFT puede ser vulnerable a impugnación. Muchas propiedades antiguas, especialmente del boom constructivo de los años 60-80, carecen de él.
6. Verifica el cumplimiento urbanístico municipal - Consulta con el ayuntamiento que el uso de la propiedad como alquiler turístico cumple con el PGOU (plan urbanístico) vigente. Algunas propiedades registradas antes de que se impusieran las restricciones municipales pueden estar amparadas por la normativa anterior, pero esto requiere confirmación.
7. Comprueba el seguro - Asegúrate de que la propiedad tiene (o puede obtener) un seguro que cubra la responsabilidad civil derivada del alquiler turístico. Las pólizas de seguro del hogar estándar normalmente excluyen la actividad de alquiler comercial.
8. Revisa la situación fiscal - Comprueba si el propietario anterior ha declarado correctamente los ingresos por alquiler, ya que las deudas tributarias pendientes pueden en algunos casos seguir a la propiedad en lugar de al propietario.
9. Verifica el estado del registro VUD - A partir de julio de 2025, confirma si la propiedad ha sido registrada para obtener un número VUD o consulta el estado de la solicitud.
10. Confirma que la propiedad cumple los estándares de habitabilidad actuales - Los estándares se han actualizado desde 2016. Asegúrate de que la propiedad cumple los requisitos vigentes en materia de aire acondicionado, equipamiento de seguridad y accesibilidad.

Utiliza nuestra calculadora de costes de compra para estimar el coste total de adquisición, incluyendo ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), notaría y gastos de registro.

El mercado de dos velocidades: cuánto vale una licencia VFT

El endurecimiento de la regulación VFT en toda la Costa del Sol ha creado un mercado inmobiliario claramente escindido en dos niveles. Las propiedades con licencias VFT activas y transferibles alcanzan una prima cuantificable respecto a propiedades idénticas sin ellas. Esta prima varía según la ubicación y no ha dejado de crecer a medida que se intensifican las restricciones.

Rangos de prima observados en 2025-2026:

• Centro de Málaga: prima del 20-35% para apartamentos con licencia VFT respecto a equivalentes sin licencia
• Paseo marítimo de Fuengirola: prima del 10-20% (se espera que aumente si se introduce una moratoria)
• Marbella: prima del 5-15% (menor porque las licencias aún se pueden obtener)
• Estepona: prima del 8-15% (mayor para propiedades con aprobación confirmada de la comunidad)
• Casco antiguo de Nerja: prima del 15-25% (la suspensión de nuevos registros impulsa los precios al alza)
• Benalmádena Costa: prima del 10-20% para propiedades en la zona del puerto deportivo con VFT

Para los inversores, esto genera tanto una oportunidad como un riesgo. La oportunidad es que una propiedad con licencia VFT en una zona restringida es un activo escaso que probablemente se revalorice más rápido que el mercado general. El riesgo es que cambios normativos (como la votación de tres quintos en propiedad horizontal) podrían retirar tu licencia incluso después de la compra, aunque se trata de un escenario de probabilidad relativamente baja en la mayoría de comunidades bien gestionadas.

Comparativa de rentabilidad: con licencia vs. sin licencia

Un apartamento de dos dormitorios con licencia VFT en primera línea de playa de Fuengirola puede generar entre 18.000 y 25.000 EUR anuales de ingresos brutos por alquiler turístico de corta duración. El mismo apartamento alquilado a largo plazo como vivienda habitual (sin VFT) generaría normalmente entre 9.000 y 12.000 EUR al año. Tras descontar los mayores costes de gestión, limpieza, comisiones de plataformas y vacancia estacional, los ingresos netos de una propiedad con VFT siguen siendo normalmente un 30-60% superiores a los de un alquiler de larga duración.

Sin embargo, el alquiler de larga duración tiene sus propias ventajas: ingresos mensuales garantizados, menor carga de gestión, menos requisitos normativos y ninguna dependencia del mantenimiento de una licencia VFT. Muchos compradores británicos optan por una estrategia híbrida: alquiler de corta duración durante la temporada alta de verano (junio-septiembre) y alquiler de media duración durante los meses de invierno.

Conclusiones clave para compradores británicos en 2025-2026

1. Verifica siempre la VFT antes de comprar - No te fíes de las afirmaciones del vendedor. Consulta directamente el Registro de Turismo de Andalucía e indica a tu abogado que confirme el registro como parte del proceso de compraventa.
2. Entiende el requisito del VUD - A partir de julio de 2025, necesitas tanto una VFT como un VUD para anunciar y operar legalmente un alquiler turístico.
3. Revisa con cuidado las normas de la comunidad - La Ley Orgánica 1/2025 facilita que las comunidades prohíban el alquiler turístico. Revisa los estatutos y las actas recientes de las juntas antes de comprometerte.
4. La ubicación importa más que nunca - La diferencia entre municipios abiertos a las VFT (Marbella, Mijas) y los que las restringen (Málaga ciudad, Nerja) es drástica y creciente.
5. Incluye la prima de la VFT en tus cálculos - Una propiedad con licencia en una zona restringida vale significativamente más que una sin ella. Utiliza nuestra calculadora para modelar distintos escenarios.
6. Planifica para la evolución normativa - La tendencia en España y en la UE es hacia una regulación más estricta del alquiler de corta duración. Compra asumiendo que las normas se endurecerán, no que se relajarán.
7. Busca asesoramiento profesional - Un abogado español con experiencia en derecho turístico y un gestor que tramite registros VFT son indispensables. No intentes navegar este panorama normativo por tu cuenta.

La Costa del Sol sigue siendo uno de los mejores lugares de Europa para la inversión en alquiler turístico, con una demanda sólida durante todo el año, infraestructuras excelentes y un marco legal bien establecido. Pero los días de simplemente comprar cualquier apartamento y publicarlo en Airbnb han quedado atrás. El éxito en 2025 y 2026 exige comprender la normativa, elegir el municipio adecuado y realizar una diligencia debida exhaustiva. Si aciertas con estos elementos, una propiedad con licencia VFT en la Costa del Sol puede ofrecerte excelentes rentabilidades durante años.