Licencias de alquiler turístico en España: lo que los compradores británicos deben saber antes de comprar

La época de operar un Airbnb sin licencia en España se acabó. En diciembre de 2025, España multó a Airbnb con 64 millones de euros por anunciar más de 65.000 alquileres vacacionales sin licencias válidas. Desde julio de 2025, todo alquiler de corta estancia debe tener un número de registro nacional verificado — el VUD ID — y las plataformas no publicarán propiedades sin él.

Si estás comprando una propiedad en la Costa del Sol con la intención de hacer alquiler vacacional, este es el artículo más importante que leerás.

Lo que necesitas: la licencia VFT

En Andalucía se llama VFT — Vivienda con Fines Turísticos. Otras regiones usan nombres diferentes (VUT en Cataluña, ETV en Baleares), pero el concepto es el mismo: autorización legal para alquilar una propiedad a corto plazo a turistas. Sin ella, no puedes alquilar legalmente para estancias inferiores a 31 días.

Desde el 1 de julio de 2025, también necesitas un VUD ID (Ventanilla Única Digital) — un número de registro nacional centralizado que vincula tu licencia regional con la propiedad, dirección y datos fiscales. Sin él, Airbnb, Booking.com y Vrbo no permitirán que tu anuncio se active.

La moratoria

Aquí se complica. Múltiples regiones han congelado o restringido nuevas licencias:

Región	Estado (2026)
Málaga ciudad	Moratoria total de 3 años (agosto 2025). Sin nuevos registros de viviendas turísticas en ningún punto del municipio
Andalucía (resto)	El Decreto-Ley 1/2025 (febrero 2025) exige autorización municipal previa. Cada municipio puede imponer su propia congelación
Barcelona / Cataluña	Sin nuevas licencias. Planes de abolir la vivienda turística por completo en 2028
Islas Baleares	Moratoria desde 2022 (finaliza en 2026). Alquiler de pisos prohibido en Palma e Ibiza
Alicante	Moratoria de dos años desde diciembre 2024 hasta enero 2027
Madrid	Congelación de nuevas licencias hasta 2026
Islas Canarias	Pausa de cinco años en nuevas autorizaciones (Ley 6/2025, diciembre 2025)

La Costa del Sol en concreto

Esto es lo que más importa al público de MUNDO. En Andalucía, el decreto de febrero de 2025 otorgó a cada municipio la potestad de suspender nuevos registros. Málaga ciudad lo ha aplicado de forma agresiva — moratoria total desde agosto de 2025. Otros municipios de la Costa del Sol están tomando sus propias decisiones.

Entre enero de 2024 y agosto de 2025, la Junta de Andalucía anuló 10.266 registros de alquiler turístico, incluyendo aproximadamente 3.800 en la provincia de Málaga.

La buena noticia: las licencias existentes se transfieren

En agosto de 2025, la Dirección General de Seguridad Jurídica confirmó que las licencias de alquiler turístico en Andalucía están vinculadas a la propiedad, no al propietario. Esto significa:

• Una licencia registrada sigue vigente tras la venta
• La licencia se transfiere automáticamente con la propiedad
• El nuevo propietario solo necesita comunicar el cambio de titularidad al Registro de Turismo

Las licencias obtenidas antes del 3 de abril de 2025 también quedan protegidas del nuevo requisito de aprobación comunitaria (ver más abajo).

El pero: las nuevas licencias necesitan aprobación vecinal

Desde abril de 2025, cualquier nueva licencia turística en un edificio residencial requiere la aprobación del 60% (3/5) de la comunidad de propietarios. Sin ella, la comunidad puede prohibir o emprender acciones legales contra la actividad turística. Las comunidades pueden además aplicar un recargo de hasta el 20% en gastos comunes a los pisos con actividad turística — incluso los que ya tienen licencia.

El riesgo: reclamaciones de licencias falsas

Con la escasez y el mayor valor de las licencias, algunos vendedores comercializan propiedades como «con licencia» cuando no la tienen. Antes de comprar:

• Verifica el número de licencia directamente en el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía
• Consulta las actas de la comunidad de propietarios para ver si hay votaciones que restrinjan el alquiler turístico
• Revisa los estatutos del edificio
• Confirma con el ayuntamiento que la ubicación sigue siendo apta
• Contrata un abogado independiente — no el que recomiende el agente

Si aún puedes solicitar: qué implica

En los municipios que no han impuesto moratoria:

1. Autorización municipal — presenta una declaración responsable de cambio de uso en tu ayuntamiento (requisito nuevo desde marzo 2025)
2. Documentación — DNI/NIE, referencia catastral, título de propiedad, Licencia de Primera Ocupación, Certificado de Eficiencia Energética, planos, alta fiscal
3. Presentación en el Registro de Turismo de la Junta — declaración responsable de cumplimiento
4. Obtención del número VFT
5. Registro en el sistema nacional VUD

Plazo: 1-3 meses. El registro es gratuito, pero los costes reales (LPO, certificado energético, seguro, abogado/gestoría) suman 1.000-2.000 €.

Cuánto valen las propiedades con licencia

No hay un estudio publicado con un porcentaje exacto, pero la dinámica del mercado es inequívoca. Con las moratorias restringiendo nueva oferta mientras la demanda se mantiene fuerte, las propiedades con licencia tienen lo que los analistas llaman un «foso regulatorio». Los agentes de la Costa del Sol informan sistemáticamente de que las licencias turísticas verificadas y transferibles suponen un sobrecoste del 15-30% respecto a propiedades comparables sin licencia. En Málaga ciudad, donde las nuevas licencias son imposibles durante tres años, el sobrecoste se sitúa en el extremo superior.

Las alternativas

Alquiler de temporada (1-11 meses)

Es el Plan B emergente. Los alquileres de 11 días a 11 meses para un fin temporal concreto — nómadas digitales, reubicaciones corporativas, visitantes de invierno, estudiantes — son legales sin licencia turística y sin aprobación de la comunidad. El contrato debe especificar el motivo de la ocupación temporal. Las rentabilidades se sitúan entre el alquiler de larga y corta estancia. Es cada vez más popular y no tiene riesgo de licencia.

Alquiler de larga duración

Sin necesidad de licencia. Pero la duración mínima del contrato es de 5 años (arrendador particular) o 7 años (empresa), con renovaciones automáticas. Las subidas de renta están limitadas. Protecciones del inquilino mucho más fuertes. Menor rentabilidad pero cero exposición regulatoria.

Las multas

Si alquilas sin licencia:

• Andalucía: hasta 150.000 €. Rango habitual: 2.000-18.000 €
• Cataluña: hasta 600.000 €
• Baleares: hasta 400.000 €
• Nivel nacional: hasta 60.000 € por falta de registro VUD

La aplicación se ha endurecido drásticamente. La trazabilidad digital del sistema VUD permite a las autoridades cruzar automáticamente los anuncios en plataformas con el registro nacional. Esto ya no es una zona gris.

Si tu inversión depende de ingresos por alquiler vacacional, la licencia debe ser tu prioridad absoluta de due diligence. Busca una propiedad que ya tenga una licencia VFT válida y transferible — y verifícala de forma independiente antes de comprar.

Fuentes: SpainEasy, Spanish Property Insight, CostaLuz Lawyers, DM Properties, Directimo y Junta de Andalucía. Datos actualizados a febrero de 2026.