Mercado inmobiliario en la Costa del Sol: la situación real en cifras en 2026

Los informes de mercado sobre la Costa del Sol tienden a ser o descaradamente optimistas (escritos por agentes que quieren venderte algo) o completamente desfasados (reciclando datos de 2023 con una etiqueta de 2025). Este no es ninguna de las dos cosas. Esto es lo que dicen las cifras reales, extraídas del INE, Idealista y los informes de mercado de agencias publicados hasta finales de 2025.

El panorama general: el mercado inmobiliario español en 2025

En los 12 meses previos a junio de 2025, España registró aproximadamente 700.000 compraventas de viviendas, un aumento del 19,7 % interanual. Los datos mensuales muestran una actividad sostenida: 221.889 propiedades registradas solo en octubre de 2025. Es un mercado significativamente más fuerte que el de 2024, cuando el total fue de aproximadamente 637.000 transacciones.

Los extranjeros representaron el 19,3 % de todas las compraventas a nivel nacional. Es una cifra ligeramente inferior al 20,3 % de 2024, no porque el interés extranjero esté disminuyendo, sino porque la demanda nacional está creciendo aún más rápido. En términos absolutos, los extranjeros compraron 71.155 propiedades en el primer semestre de 2025, un 2 % más que en el mismo período del año anterior.

¿Quién compra? Desglose por nacionalidad

Puesto	Nacionalidad	Transacciones S1 2025	% del total extranjero
1	Británicos	5.731	8,1 %
2	Marroquíes	5.654	7,9 %
3	Alemanes	4.756	6,7 %
4	Italianos	4.513	6,3 %
5	Rumanos	4.480	6,3 %
6	Holandeses	4.166	5,9 %
7	Franceses	3.980	5,6 %
8	Belgas	2.908	4,1 %

Los compradores británicos siguen siendo la primera nacionalidad extranjera, como lo han sido durante décadas. En la Costa del Sol específicamente, los británicos representan aproximadamente el 22 % de todos los compradores extranjeros, con diferencia el grupo dominante en Andalucía. La era post-Brexit no ha frenado la demanda de forma significativa. Lo que sí ha hecho es desplazar ligeramente las compras hacia propiedades de mayor valor y reubicaciones motivadas por el estilo de vida, más que por la especulación con segundas residencias vacacionales.

Una tendencia emergente digna de mención: los compradores polacos han entrado en el top cinco en varias regiones. El interés estadounidense y latinoamericano también está en aumento. Y están apareciendo nuevos focos de actividad en ubicaciones menos tradicionales —Castellón, Asturias, Huelva— a medida que los mercados principales se encarecen.

Costa del Sol: precio por metro cuadrado por zona

La provincia de Málaga registró 8.639 ventas de viviendas en el segundo trimestre de 2025, de las cuales el 33,3 % fueron a compradores extranjeros, la cuota más alta de toda España. El «Triángulo de Oro» de Marbella, Estepona y Benahavís acumuló inversiones superiores a 3.200 millones de euros en 2024, un crecimiento del 20 %.

Zona	€/m² medio (mediados 2025)	Variación interanual	Notas
Marbella	5.258 €	~+10 %	Milla de Oro/Nagüeles alcanza los 6.422 €/m²
Benahavís	5.205 €	+8-12 %	La proximidad de La Zagaleta eleva la media
Estepona	3.955 €	+8-12 %	El 77 % de las ventas de 2024 fueron obra nueva
Nerja	3.734 €	+7-9 %	Costa del Sol oriental, más asequible
Málaga ciudad	3.549 €	+13,8 %	El mercado urbano con mayor crecimiento
Media provincia de Málaga	3.842 €	+13,8 %	Máximo histórico (agosto 2025)

Todos los municipios de esta lista están en su máximo histórico o cerca de él. Marbella alcanzó los 5.410 €/m² en septiembre de 2025, un récord. La tasa de crecimiento de Estepona, del 19-20 % entre 2024 y 2025, supera actualmente a la de Marbella, lo que la convierte en el mercado consolidado que más se revaloriza en la costa.

Un dato significativo oculto en los informes de transacciones: en Marbella, el 92 % de las ventas en 2024 fueron de segunda mano. En Estepona, el panorama fue inverso: el 77 % fueron de obra nueva. Si buscas dónde fluye el dinero de la promoción, la respuesta es Estepona.

Rentabilidad del alquiler

Zona	Bruta largo plazo	Bruta alquiler vacacional	Notas
Marbella	4-5 %	6-8 %	La revalorización supera a la rentabilidad
Estepona	5-6 %	7-9 %	Fuerte demanda, precios de entrada competitivos
Benahavís	3-4 %	5-7 %	Mercado de villas; baja rentabilidad, fuerte crecimiento
Torremolinos	6-7 %	11 %+	La zona convencional con mayor rentabilidad
Fuengirola	5-7 %	7-9 %	Fuerte demanda de alquiler de larga duración
Benalmádena	5-7 %	8-10 %	Destino turístico popular

Las rentabilidades brutas del alquiler vacacional del 7-14 % son técnicamente posibles, pero los retornos netos se sitúan entre el 3 y el 6 % después de impuestos españoles, gestión de la propiedad y costes de mantenimiento. Es un contexto importante que la mayoría de las proyecciones de rentabilidad omiten convenientemente. Las rentabilidades también se están comprimiendo a medida que los precios suben más rápido que los alquileres en zonas prime.

Una nota regulatoria: Málaga ciudad introdujo una moratoria de 3 años sobre nuevas licencias de alquiler turístico en 2025. Los titulares de licencias existentes se benefician; los nuevos inversores en la ciudad de Málaga no pueden acceder al mercado de corta estancia. Comprueba la disponibilidad de licencias antes de comprar en cualquier sitio con fines de alquiler vacacional.

La oferta de obra nueva

Hay más de 480-600 nuevas promociones actualmente en el mercado en toda la Costa del Sol. Estepona lidera la actividad de obra nueva. En Marbella, la promotora suiza Riviesta AG lanzará The Sky Marbella en 2026 (16 villas de lujo y 50 apartamentos), y Sierra Blanca Tower con 71 viviendas está en marcha.

La restricción: la demanda sigue superando a la oferta. Los cuellos de botella en la construcción y los mayores costes de edificación hacen que las viviendas nuevas llave en mano sean escasas. Las propiedades sobre plano suelen revalorizarse entre un 5 y un 10 % desde el lanzamiento hasta la entrega. Se prevé que los precios de la vivienda suban un 5,3 % a nivel nacional en 2026, y es probable que las zonas prime de la Costa del Sol superen esa cifra.

Tipos hipotecarios para no residentes

Si financias desde fuera de España:

• Tipos fijos: 2,9-4,9 % (lo más habitual: 3,5-5 %)
• LTV máximo: 60-70 % (necesitarás un 30-40 % de entrada)
• Plazo máximo: 20 años (algunos bancos ofrecen 25)
• Ingresos mínimos: 2.000-2.500 € netos mensuales
• Ratio de endeudamiento máximo: 30-40 %

Los tipos hipotecarios para residentes pueden estar por debajo del 1 % en algunos casos, de modo que los no residentes pagan una prima significativa. Los recortes de tipos del BCE durante 2024-2025 han contribuido a rebajar los tipos desde su pico de 2023, pero la brecha entre tipos de residente y no residente sigue siendo amplia.

Qué vigilar en 2026

El propuesto impuesto del 100 % a compradores de inmuebles no comunitarios y no residentes es la gran incógnita. Anunciado en enero de 2025 y presentado al Parlamento en mayo de 2025, no ha sido aprobado y se enfrenta a importantes obstáculos legales y políticos. Eximiría las compras de obra nueva y a los ciudadanos de la UE/EEE por completo. Si se aprueba, cambiaría radicalmente el mercado de segunda mano para compradores no comunitarios, pero los expertos jurídicos lo han calificado como «improbable que supere el escrutinio legal en su forma actual».

Lo cubrimos en detalle en nuestro análisis del impuesto propuesto del 100 %.

Más allá de eso: los precios seguirán subiendo (el desequilibrio entre oferta y demanda es estructural, no cíclico), Estepona continuará acortando distancias con Marbella, y la zona este de Marbella será el área a vigilar en términos de crecimiento.