Parejas no casadas que compran vivienda en la Costa del Sol — Trampas legales que los compradores del Reino Unido deben evitar

Más de la mitad de las parejas británicas que compran vivienda en la Costa del Sol no están casadas. Algunas llevan años juntas y han decidido no pasar por el altar; otras están comprometidas y adquieren la propiedad antes de la boda; algunas son amigos o familiares que invierten juntos. Sea cual sea el caso, la legislación inmobiliaria española trata a los copropietarios no casados de un modo radicalmente distinto al derecho inglés, y las consecuencias de no entender estas diferencias pueden ser económicamente devastadoras.

En Inglaterra y Gales, las parejas no casadas suelen comprar en régimen de "joint tenancy", lo que significa que, si uno de los propietarios fallece, la vivienda pasa automáticamente al superviviente a través del derecho de supervivencia (right of survivorship). Es sencillo, automático y no requiere testamento ni proceso sucesorio. Muchos compradores británicos dan por hecho que el mismo principio se aplica en España. No es así.

Esta guía explica todas las cuestiones legales que las parejas no casadas necesitan comprender antes de comprar una vivienda en España: desde las estructuras de titularidad y los riesgos sucesorios hasta las parejas de hecho registradas y las rupturas sentimentales. Si estás explorando el proceso de compra en general, nuestra guía paso a paso de compra cubre todo el recorrido. Para estimar los costes, utiliza nuestra calculadora interactiva de costes inmobiliarios.

En España no existe la propiedad conjunta con derecho de supervivencia

Este es, sin lugar a dudas, el punto más importante. En el ordenamiento jurídico español no existe un equivalente del "joint tenancy with right of survivorship" inglés. Cuando dos o más personas compran una vivienda juntas en España, la estructura de titularidad es siempre el proindiviso — el equivalente español de la tenencia en común. Cada propietario posee un porcentaje definido del inmueble (normalmente 50/50 en el caso de parejas, aunque cualquier reparto es posible), y cada cuota se trata como un activo independiente.

Lo que esto significa en la práctica:

• No hay derecho automático de supervivencia: Cuando uno de los copropietarios fallece, su cuota no pasa automáticamente al otro. En su lugar, forma parte del caudal hereditario del fallecido y se distribuye conforme a su testamento o, si no existe testamento, según la ley sucesoria aplicable
• Cada cuota puede venderse, hipotecarse o donarse de forma independiente: En teoría, un copropietario podría vender su 50% a un tercero sin el consentimiento del otro (aunque en la práctica resulta difícil encontrar un comprador para la mitad de una vivienda ocupada por el otro copropietario)
• Cada cuota tributa de forma independiente en el impuesto de sucesiones: Cuando un copropietario fallece y su cuota pasa al superviviente, este debe pagar el impuesto de sucesiones sobre el valor de la cuota recibida, salvo que se apliquen exenciones o reducciones específicas

La estructura de proindiviso queda registrada en la escritura pública ante notario e inscrita en el Registro de la Propiedad. El porcentaje de cada parte se indica de forma explícita. Si no se especifican porcentajes, la ley española presume partes iguales.

Herederos forzosos: el peligro oculto

El derecho sucesorio español incluye un concepto denominado herederos forzosos, que no existe en el derecho inglés. Según las normas de legítima, determinados familiares tienen derecho automático a una parte de la herencia del fallecido, con independencia de lo que diga el testamento. Los herederos forzosos y sus derechos son:

• Los hijos (y sus descendientes): Tienen derecho a dos tercios de la herencia. De estos dos tercios, uno (la "legítima estricta") debe repartirse a partes iguales entre todos los hijos, y el segundo (la "mejora") puede distribuirse entre ellos en las proporciones que el testador desee
• Los padres (si no hay hijos): Tienen derecho a la mitad de la herencia (o a un tercio si el fallecido estaba casado)
• El cónyuge superviviente: Tiene derecho a un usufructo sobre un tercio de la herencia si hay hijos, sobre la mitad si solo hay ascendientes, o sobre la totalidad de la herencia si no hay ni hijos ni padres

Nótese que la pareja no casada no figura como heredero forzoso. Según el derecho sucesorio español, tu pareja —sin importar cuántos años llevéis juntos, cuántos hijos tengáis en común ni cuán entrelazadas estén vuestras finanzas— no tiene derecho automático alguno sobre tu herencia. Si falleces sin testamento, tu parte de la vivienda pasará a tus hijos, a tus padres o a parientes más lejanos, en ese orden. Tu pareja podría quedarse sin ningún derecho legal sobre el hogar que compartíais.

Cómo el Reglamento UE 650/2012 cambia las cosas para los ciudadanos británicos

La situación se complica (y en cierto sentido mejora) gracias al Reglamento Europeo de Sucesiones 650/2012, conocido comúnmente como Bruselas IV. Este reglamento permite a las personas elegir la ley de su nacionalidad para regir su sucesión, en lugar de la ley de su residencia habitual. Para los ciudadanos británicos, esto significa que pueden especificar en su testamento español que el derecho sucesorio inglés (o el escocés, si procede) se aplique a su herencia.

Conforme al derecho sucesorio inglés, no existen herederos forzosos. Tienes libertad para dejar tus bienes a quien desees, incluida tu pareja no casada. Esta es una ventaja crucial para los compradores británicos, ya que permite anular de forma efectiva la legítima española mediante un testamento español que elija la ley inglesa como ley sucesoria aplicable.

Sin embargo, esto solo funciona si realmente otorgas testamento. Si falleces sin testamento (intestado), la posición por defecto es que el derecho sucesorio español se aplica a tus bienes en España, y el derecho sucesorio español no protege a tu pareja no casada. No se puede exagerar la importancia de otorgar testamento español. Abordamos este tema en profundidad en nuestra guía específica: ¿Necesitas un testamento español? Normas de herederos forzosos para propietarios británicos.

Qué ocurre sin una planificación adecuada: un ejemplo práctico

Para ilustrar las consecuencias reales, veamos dos escenarios con la misma pareja.

La pareja

James (52) y Sarah (49) son pareja de hecho desde hace 15 años y no están casados. No tienen hijos en común, pero James tiene dos hijos adultos de un matrimonio anterior. Compran un apartamento en Marbella por EUR 400,000, cada uno con el 50% (proindiviso). El inmueble es su vivienda vacacional; mantienen su residencia fiscal en el Reino Unido.

Escenario A: James fallece sin testamento español

James fallece de forma inesperada. Tiene un testamento británico que deja todo a Sarah, pero nunca otorgó testamento español. Su cuota del 50% del apartamento en Marbella (con un valor de EUR 200,000) se rige por el derecho sucesorio español, dado que no eligió la ley inglesa en un testamento español.

Conforme a las normas de herederos forzosos, los dos hijos de James tienen derecho a dos tercios de su herencia (la "legítima"). El tercio restante (el "tercio de libre disposición") puede dejarse a cualquier persona, pero como el testamento británico de James puede no ser reconocido como válido para sus bienes en España de la misma forma, y no existe testamento español, la distribución se rige por las normas de sucesión intestada.

Según la sucesión intestada española, toda la herencia pasa a los hijos a partes iguales. Sarah no recibe nada.

El resultado:

• Cada uno de los dos hijos de James hereda una cuota del 25% de la vivienda
• Sarah conserva su propio 50%, pero ahora es copropietaria junto a los hijos de James
• Sarah no puede vender la vivienda sin el consentimiento de los hijos
• Los hijos pueden forzar una venta judicial (división de la cosa común) si quieren recuperar su dinero
• Sarah podría tener que comprar las cuotas de los hijos para quedarse con la vivienda, lo que requeriría EUR 200,000 que quizás no tenga
• Los hijos deben pagar el impuesto de sucesiones español sobre sus cuotas (más adelante ampliamos este punto)

Escenario B: James tiene testamento español y una planificación adecuada

James otorga testamento español antes de comprar la vivienda. En él establece que la ley inglesa regirá su sucesión (conforme a Bruselas IV) y lega su cuota del 50% a Sarah en plena propiedad. Además, se inscribe como pareja de hecho con Sarah en Andalucía.

James fallece. Como el testamento elige la ley inglesa, la legítima española no se aplica. Sarah hereda la totalidad del 50% tal y como James deseaba. Al estar registrados como pareja de hecho en Andalucía, Sarah se beneficia de las mismas reducciones en el impuesto de sucesiones que un cónyuge casado, lo que significa que su factura fiscal es prácticamente nula (Andalucía aplica una reducción de EUR 1,000,000 para beneficiarios de los Grupos I y II, que incluyen a las parejas de hecho registradas).

El resultado:

• Sarah hereda el 100% de la vivienda
• Impuesto de sucesiones: efectivamente cero (o casi cero) gracias a la reducción autonómica andaluza
• Sin venta forzada, sin negociaciones con los hijos de James por la vivienda
• Los hijos de James pueden seguir heredando de su patrimonio en el Reino Unido a través de su testamento británico

La diferencia entre ambos escenarios es la diferencia entre que Sarah conserve su hogar o lo pierda. El coste total de la planificación que hace posible el Escenario B es de aproximadamente EUR 300-600 (dos testamentos españoles más el registro como pareja de hecho). El coste de no hacerlo puede ascender a cientos de miles de euros y años de procedimientos judiciales.

Registro como pareja de hecho en Andalucía

La pareja de hecho (también llamada "unión de hecho" o "pareja registrada") es un estado civil legalmente reconocido en España que otorga muchos de los mismos derechos que el matrimonio, especialmente a efectos del impuesto de sucesiones. El registro se tramita a nivel autonómico, por lo que las normas varían entre comunidades. En Andalucía —la comunidad que abarca toda la Costa del Sol— el procedimiento se rige por la Ley 5/2002, de 16 de diciembre, de Parejas de Hecho.

Requisitos para el registro en Andalucía

Para inscribirse como pareja de hecho en Andalucía, debéis cumplir los siguientes requisitos:

1. Ambos miembros deben ser mayores de 18 años (o menores emancipados)
2. Ninguno puede estar casado ni registrado como pareja de hecho con otra persona
3. No puede existir parentesco por consanguinidad o adopción dentro de ciertos grados
4. Al menos uno de los miembros debe estar empadronado en un municipio andaluz
5. Prueba de la relación: Debéis acreditar que mantenéis una convivencia estable. Esto se hace normalmente mediante alguna de las siguientes vías:
   • Una declaración jurada ante notario en la que ambos miembros afirmen mantener una relación estable de convivencia durante al menos dos años
   • Documentación acreditativa de al menos dos años de convivencia (facturas conjuntas de suministros, contrato de alquiler conjunto, empadronamiento compartido)
   • Una declaración conjunta en el momento de la inscripción, sin el requisito de los dos años, si se acompaña de documentación adicional de apoyo

Dónde y cómo registrarse

La inscripción se realiza en el Registro de Parejas de Hecho de Andalucía, administrado por la Delegación Territorial de la Consejería de Igualdad, Políticas Sociales y Conciliación. En la práctica, el trámite se inicia en el ayuntamiento o a través de las oficinas de la Junta de Andalucía.

El proceso incluye:

1. Reunir la documentación: NIE de ambos miembros, certificado de empadronamiento, copias del pasaporte, declaración jurada o prueba de convivencia, y un certificado de estado civil de cada miembro, que los ciudadanos británicos pueden obtener de las autoridades del Reino Unido con apostilla y traducción jurada
2. Presentar la solicitud: Entregar la solicitud con la documentación requerida en la oficina correspondiente. No hay tasa de registro (es gratuito), aunque sí se incurre en costes por la declaración notarial y eventuales traducciones
3. Tramitación: La inscripción suele resolverse en un plazo de uno a tres meses. Una vez aprobada, se expide un certificado de inscripción en el Registro de Parejas de Hecho

La ventaja fiscal en el impuesto de sucesiones

Esta es la razón práctica fundamental para inscribirse. En Andalucía, las parejas de hecho registradas reciben exactamente el mismo trato fiscal que los cónyuges casados a efectos del impuesto sobre sucesiones y donaciones. Se encuadran en el Grupo II de la escala del impuesto, lo que les permite beneficiarse de:

• La reducción de EUR 1,000,000: Andalucía aplica una reducción de hasta EUR 1,000,000 sobre la base imponible para beneficiarios de los Grupos I y II (cónyuges, parejas registradas, hijos, padres). Para la mayoría de herencias inmobiliarias en la Costa del Sol, esta reducción elimina por completo la cuota tributaria
• Tipos impositivos más bajos: Los beneficiarios del Grupo II pagan los tipos más bajos del impuesto de sucesiones (del 7,65% al 36,50% sobre la base, antes de aplicar la reducción autonómica)
• Sin coeficiente multiplicador: Los beneficiarios del Grupo II no están sujetos al coeficiente multiplicador por patrimonio preexistente, que puede incrementar la cuota para parientes más lejanos o personas sin parentesco hasta un factor de 2,4

Sin el registro como pareja de hecho, el miembro superviviente se clasifica en el Grupo IV (personas sin parentesco). Los beneficiarios del Grupo IV no reciben reducción alguna, pagan los tipos efectivos más altos y están sujetos al coeficiente multiplicador máximo. Sobre una herencia de EUR 200,000 (el 50% de un inmueble de EUR 400,000), la diferencia puede ser:

• Pareja de hecho registrada (Grupo II): Aproximadamente entre EUR 0 y EUR 2,000 (tras la reducción de EUR 1,000,000)
• Pareja no registrada (Grupo IV): Aproximadamente entre EUR 30,000 y EUR 55,000 (sin reducción, tipos más altos, coeficiente multiplicador)

Este simple trámite de inscripción puede ahorrarte decenas de miles de euros. Para entender cómo interactúa el impuesto de sucesiones con otros costes, consulta nuestra guía de costes e impuestos.

Testamento español: por qué cada miembro de la pareja necesita uno propio

La legislación española no permite los testamentos mancomunados (testamentos conjuntos) salvo en determinadas comunidades con derecho foral (Aragón, Navarra y el País Vasco). En Andalucía, cada miembro de la pareja debe otorgar un testamento por separado. No es algo optativo, es un requisito legal.

Qué debe incluir el testamento español

Para parejas no casadas, el testamento español de cada miembro debería incluir:

1. Elección de la ley inglesa: Una declaración expresa de que el testador elige la ley de Inglaterra y Gales (o la ley escocesa, según proceda) como ley rectora de su sucesión, conforme al Reglamento UE 650/2012 (Bruselas IV). Esto excluye la aplicación de la legítima española
2. Legado específico de la vivienda en España: Una identificación clara del inmueble (dirección, referencia catastral, datos del Registro de la Propiedad) y la designación de la persona que debe heredarlo, normalmente el miembro superviviente de la pareja
3. Sustitutos: Quién debe heredar en caso de que el beneficiario principal (tu pareja) fallezca antes que tú o no pueda heredar
4. Designación de albacea: Quién se encargará de administrar tu patrimonio en España. Normalmente es tu abogado español
5. Disposiciones de usufructo (opcional): Si deseas otorgar a tu pareja el derecho a vivir en la vivienda durante toda su vida, conservando la nuda propiedad para tus hijos u otros herederos (véase más abajo)

La interacción entre el testamento español y el británico

Un punto crucial que muchos abogados pasan por alto: el testamento español y el británico deben estar cuidadosamente coordinados para evitar que uno revoque inadvertidamente al otro. Un error habitual es redactar un testamento británico que diga "Lego todos mis bienes mundiales a [pareja]" y después otorgar un testamento español que cubra los bienes en España. Si el testamento británico contiene una cláusula general de revocación ("Por el presente revoco todos mis testamentos anteriores"), podría potencialmente dejar sin efecto el testamento español.

La solución es sencilla:

• Tu testamento español debe indicar expresamente que solo cubre tus bienes situados en España y que no revoca ningún testamento otorgado en otra jurisdicción
• Tu testamento británico debe indicar expresamente que solo cubre tus bienes situados fuera de España (o tus bienes no españoles), y no debe contener una cláusula de revocación genérica
• Ambos testamentos deben hacer referencia al otro para evitar cualquier ambigüedad

El coste de otorgar testamento español ante notario oscila entre EUR 100 y EUR 200 por persona. Teniendo en cuenta lo que está en juego, es un gasto insignificante. Tu abogado español puede redactar el testamento y firmarlo ante notario durante tu viaje de compra o mediante poder notarial.

La opción del usufructo: derecho vitalicio de uso

El usufructo es un derecho real que otorga a una persona el derecho a usar y disfrutar de un inmueble durante toda su vida (o un periodo determinado), mientras que la propiedad (nuda propiedad) pertenece a otra persona. Es una herramienta de planificación sucesoria muy potente para parejas no casadas, especialmente cuando hay hijos de relaciones anteriores.

Cómo funciona

En tu testamento puedes legar a tu pareja un usufructo sobre tu cuota de la vivienda, lo que le otorga el derecho a vivir en ella, usarla y disfrutarla (incluido el alquiler y la percepción de las rentas) durante el resto de su vida. La nuda propiedad pasa a tus hijos u otros herederos elegidos. Cuando el usufructuario (tu pareja) fallezca o renuncie voluntariamente al usufructo, los nudo propietarios adquieren la plena propiedad.

Ventajas

• Protege a tu pareja: Tu pareja puede permanecer en el hogar de por vida, con independencia de lo que deseen los nudo propietarios
• Protege la herencia de tus hijos: Los hijos (u otros herederos) conservan la titularidad subyacente y a la larga recibirán la plena propiedad del inmueble
• Menor carga en el impuesto de sucesiones: El valor fiscal del usufructo se calcula en función de la edad del usufructuario (aproximadamente: 89 menos la edad del usufructuario, expresado como porcentaje del valor del inmueble, con un mínimo del 10% y un máximo del 70%). Para una persona de 49 años, el usufructo se valoraría en aproximadamente el 40% del valor del inmueble. La nuda propiedad se valora en el resto (60%). De este modo, la tributación por sucesiones tanto para la pareja como para los hijos resulta inferior a la que correspondería si la plena propiedad pasase a una sola parte
• Evita conflictos: El marco legal es claro: la pareja tiene derecho a vivir allí; los hijos tienen derecho a la propiedad futura. No hay ambigüedad ni necesidad de negociación

Desventajas

• El usufructuario no puede vender la vivienda: Al no ser propietario, no puede venderla ni hipotecarla sin el consentimiento de los nudo propietarios
• Obligaciones de conservación: El usufructuario responde de las reparaciones ordinarias, mientras que los nudo propietarios asumen las reparaciones extraordinarias
• Posibles tensiones personales: Si el superviviente y los nudo propietarios (por ejemplo, hijos de una relación anterior) no se llevan bien, la situación puede resultar incómoda, especialmente en lo relativo a las decisiones sobre el inmueble

Extinción de condominio: qué ocurre si la relación se rompe

Si una pareja no casada que es copropietaria de un inmueble en España se separa, necesita un mecanismo para disolver la copropiedad. El derecho español contempla un procedimiento denominado extinción de condominio, que es considerablemente más eficiente desde el punto de vista fiscal que la compraventa convencional de la cuota del otro copropietario.

Cómo funciona

En una extinción de condominio, un copropietario transmite su cuota al otro. En lugar de tratarse como una compraventa (que devengaría el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales — ITP — al 7% en Andalucía), la operación se configura como la disolución de una situación de copropiedad existente. Esto implica que solo tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD) a un tipo del 1,2% en Andalucía (en 2026).

El ahorro fiscal es considerable. Para una vivienda valorada en EUR 400,000 donde un miembro compra la cuota del 50% del otro (EUR 200,000):

• Compraventa convencional (ITP): EUR 200,000 x 7% = EUR 14,000
• Extinción de condominio (AJD): EUR 400,000 x 1,2% = EUR 4,800
• Ahorro: EUR 9,200

Nótese que el AJD se calcula sobre el valor total del inmueble, no sobre la cuota transmitida. Aun así, al 1,2%, resulta significativamente más barato que el 7% del ITP que correspondería a una compraventa ordinaria.

Requisitos de la extinción de condominio

Para que la extinción de condominio sea válida y tribute al tipo reducido de AJD en lugar de ITP, deben cumplirse las siguientes condiciones:

1. Debe producirse una auténtica disolución de la copropiedad: Un copropietario debe recibir la totalidad de la cuota del otro, resultando un único propietario. Una transmisión parcial (por ejemplo, reducir la cuota del 50% al 30%) no da derecho al tipo reducido
2. El copropietario que transmite debe ser compensado: El copropietario que cede su cuota debe recibir una compensación justa, normalmente el valor de mercado de su parte. Puede pagarse en metálico, asumiendo la parte correspondiente de la hipoteca, o por otros medios
3. El inmueble debe ser indivisible: El inmueble no puede dividirse físicamente en unidades independientes. Para apartamentos y la mayoría de viviendas, esta condición se cumple sin problemas: no se puede partir un apartamento por la mitad
4. La operación debe formalizarse en escritura pública ante notario

Implicaciones en el impuesto sobre la ganancia patrimonial

El copropietario que transmite su cuota puede tener que tributar por la plusvalía (ganancia patrimonial) sobre el incremento de valor desde la compra original. El tipo del impuesto sobre la ganancia patrimonial para no residentes (que incluye a la mayoría de compradores británicos) es del 24% para nacionales de fuera de la UE (tras el Brexit). No obstante, si la compensación recibida en la extinción de condominio coincide exactamente con el coste de adquisición original (es decir, no hay ganancia), no se devenga impuesto alguno. El asesoramiento profesional es imprescindible para estructurar la operación correctamente.

Lista de comprobación: siete pasos antes de firmar ante notario

Si vas a comprar una vivienda en España como pareja no casada, completa los siguientes pasos antes de firmar la escritura de compraventa:

1. Decide y documenta los porcentajes de titularidad: Acordad por escrito qué porcentaje corresponderá a cada miembro. Esto debe reflejar las aportaciones económicas respectivas. Si uno contribuye con el 70% del precio de compra y el otro con el 30%, conviene considerar un reparto 70/30 en lugar del 50/50 predeterminado. Los porcentajes quedarán plasmados en la escritura y son difíciles de modificar posteriormente sin generar consecuencias fiscales
2. Otorgad testamentos españoles por separado: Cada miembro debe otorgar un testamento español que (a) elija la ley inglesa como ley sucesoria aplicable, (b) legue específicamente su cuota de la vivienda en España al miembro superviviente (o incluya un usufructo si hay hijos de una relación anterior), y (c) no revoque ningún testamento británico existente. Coste: EUR 100-200 por persona. Puede hacerse en la notaría el mismo día de la firma de la compraventa
3. Registraos como pareja de hecho en Andalucía: Iniciad el trámite lo antes posible, idealmente antes de la compra. Si no podéis completarlo antes de comprar (el plazo es de uno a tres meses), comenzad inmediatamente después. Las ventajas fiscales en sucesiones son retroactivas: lo que importa es estar registrados en el momento del fallecimiento, no en el de la compra. Reunid la documentación con antelación: NIE, certificado de empadronamiento, declaración jurada y certificados de estado civil
4. Redactad un pacto de convivencia (acuerdo de copropiedad): Se trata de un contrato privado entre los miembros de la pareja que establece las reglas de la copropiedad. Debe cubrir: quién paga qué proporción de la hipoteca, cuotas de comunidad, IBI, suministros y mantenimiento; qué ocurre si uno quiere vender y el otro no; el procedimiento de valoración y compra de cuota en caso de ruptura; un derecho de tanteo que otorgue a cada miembro prioridad para adquirir la cuota del otro antes de ofrecerla a terceros; y los acuerdos para la gestión y el seguro del inmueble. Este acuerdo no se inscribe en el Registro de la Propiedad, pero es un contrato privado vinculante. Encargad su redacción a vuestro abogado español
5. Coordinad los testamentos británico y español: Asegurad que vuestro solicitor en el Reino Unido y vuestro abogado español se comuniquen para evitar conflictos entre ambos testamentos. El testamento británico debe excluir expresamente los bienes en España, y el español debe limitarse a los bienes situados en España. Cada uno debe hacer referencia al otro
6. Valorad la contratación de un seguro de vida: Una póliza de vida de cada miembro, con el otro como beneficiario, puede proporcionar los fondos necesarios para que el superviviente compre las cuotas de los herederos del fallecido si fuera necesario, o para cubrir el impuesto de sucesiones, los pagos de la hipoteca y otros gastos. Esto es especialmente importante si hay hijos de relaciones anteriores que podrían heredar la cuota del fallecido por aplicación de la legítima (si no se elige correctamente la ley inglesa) o conforme al testamento
7. Revisad la estructura de la hipoteca: Si financiáis la compra con una hipoteca española, asegurad que ambos miembros figuran como titulares y que las condiciones contemplan qué ocurre si uno fallece, queda incapacitado o desea salir de la operación. Algunos bancos españoles ofrecen un seguro de vida vinculado a la hipoteca que amortiza la cuota del fallecido, reduciendo la carga económica para el superviviente. Consultad nuestra página para compradores del Reino Unido para más información sobre opciones hipotecarias

Impuesto de sucesiones: casados vs. pareja de hecho vs. pareja no registrada

Para subrayar la importancia de una buena planificación, a continuación comparamos la situación fiscal en el impuesto de sucesiones cuando el miembro superviviente hereda el 50% de una vivienda de EUR 500,000 (EUR 250,000) en Andalucía:

Cónyuge casado o pareja de hecho registrada (Grupo II)

• Base imponible: EUR 250,000
• Reducción andaluza para el Grupo II: EUR 1,000,000
• Base imponible tras la reducción: EUR 0
• Cuota a pagar: EUR 0

Pareja no registrada (Grupo IV — "extraño")

• Base imponible: EUR 250,000
• Reducción aplicable: EUR 0 (el Grupo IV no tiene derecho a reducción)
• Cuota sobre EUR 250,000 a tipos del Grupo IV: aproximadamente EUR 45,000 a EUR 60,000
• Coeficiente multiplicador (para Grupo IV con patrimonio preexistente superior a EUR 402,678): hasta 2,4x
• Cuota a pagar: EUR 45,000 a EUR 80,000+ (según el patrimonio preexistente del superviviente)

La diferencia es abismal. Inscribirse como pareja de hecho no cuesta nada (la inscripción en sí es gratuita; la declaración notarial cuesta EUR 50-100). No inscribirse puede costarle a tu pareja entre EUR 45,000 y EUR 80,000 solo en impuesto de sucesiones.

Preguntas frecuentes

¿Podemos comprar vivienda en España como pareja no casada sin ningún trámite especial?

Sí, podéis comprar como copropietarios no casados sin más formalidades que las del proceso de compra estándar. La legislación española no exige estar casados ni registrados como pareja de hecho para ser copropietarios. Sin embargo, comprar sin la planificación adecuada (testamentos, registro de pareja de hecho, pacto de convivencia) expone a ambos a riesgos económicos y legales muy significativos, como se ha explicado en esta guía.

¿El registro como pareja de hecho en Andalucía otorga derechos más allá del impuesto de sucesiones?

Sí. Las parejas de hecho registradas en Andalucía tienen derechos similares a los matrimonios en varios ámbitos: derecho a información sobre la salud del otro miembro y visitas hospitalarias, determinadas prestaciones de la Seguridad Social y pensiones, protección frente a la violencia doméstica, y derechos sobre la vivienda familiar. No obstante, la pareja de hecho no genera el mismo régimen económico que el matrimonio: no existe la sociedad de gananciales salvo que se pacte expresamente en el pacto de convivencia.

Somos ambos ciudadanos británicos y ninguno reside en España a tiempo completo. ¿Podemos inscribirnos como pareja de hecho en Andalucía?

Sí, pero al menos uno de los miembros debe estar empadronado en un municipio andaluz. Si sois propietarios de un inmueble en Andalucía, podéis empadronaros en la dirección de esa vivienda aunque no seáis residentes fiscales en España. El empadronamiento es simplemente un registro de dónde vivís o tenéis domicilio; no afecta a vuestra residencia fiscal.

¿Qué pasa si rompemos pero no nos ponemos de acuerdo sobre qué hacer con la vivienda?

Si no llegáis a un acuerdo sobre la división del inmueble, cualquiera de los copropietarios puede acudir a los tribunales españoles para solicitar una división judicial de la cosa común. El tribunal normalmente ordena la venta en subasta pública y el reparto del producto conforme a los porcentajes de titularidad. Se trata de un proceso costoso, lento y generalmente insatisfactorio para ambas partes, razón por la cual un pacto de convivencia bien redactado con mecanismos claros de resolución de conflictos resulta tan importante.

¿Podemos mi pareja y yo comprar con porcentajes distintos para reflejar nuestras diferentes aportaciones?

Por supuesto. No existe obligación de que los copropietarios tengan cuotas iguales. Podéis comprar con cualquier reparto: 60/40, 70/30, 80/20, o cualquier otra combinación. Los porcentajes deben constar en la escritura pública y conviene que reflejen las aportaciones económicas reales de cada miembro, para evitar posibles problemas con el impuesto de donaciones (si un miembro está donando valor de facto al otro al aceptar un reparto igualitario pese a aportaciones desiguales).

Resumen y próximos pasos

Comprar una vivienda en España como pareja no casada es perfectamente viable, y miles de parejas británicas lo hacen cada año. Pero el marco legal es radicalmente distinto al de Inglaterra, y los riesgos de no planificar bien son graves: desde que tu pareja pierda su hogar por las normas de herederos forzosos hasta facturas fiscales de decenas de miles de euros que podrían haber sido cero con un simple registro.

Las acciones imprescindibles son:

1. Comprender que en España solo existe el proindiviso: no hay derecho de supervivencia
2. Otorgar testamentos españoles por separado eligiendo la ley inglesa y legando tu cuota a tu pareja
3. Registrarse como pareja de hecho en Andalucía para acceder a tipos casi nulos en sucesiones
4. Redactar un pacto de convivencia que cubra las finanzas, el mantenimiento y los escenarios de ruptura
5. Coordinar los testamentos español y británico para evitar conflictos
6. Valorar un seguro de vida para proteger económicamente al miembro superviviente

El coste total de toda esta planificación ronda los EUR 500 a EUR 1,000. El coste de no hacerla puede ascender a EUR 50,000 o EUR 200,000, o incluso más, entre impuesto de sucesiones, honorarios legales y ventas forzosas.

Para más información sobre la compra de vivienda en la Costa del Sol como ciudadano británico, visita nuestra página para compradores del Reino Unido. Para consultar el glosario completo de términos legales e inmobiliarios españoles utilizados en esta guía, accede a nuestro glosario. Y para un recorrido completo por el proceso de compra, visita nuestra guía paso a paso de compra.