MUNDO Research Team · Vetted by Costa del Sol property professionals
Published March 2025 · Updated February 2026 · 4 min read
En el año hasta junio de 2025, España registró aproximadamente 700.000 transacciones de vivienda. Los extranjeros representaron el 19,3 % de esas ventas — más de 71.000 propiedades solo en el primer semestre. Los compradores británicos lideraron todas las nacionalidades extranjeras con 5.731 compras en el primer semestre de 2025, seguidos de marroquíes, alemanes, italianos y rumanos.
Esos son los datos. La pregunta es: ¿por qué?
1. La diferencia de precio con el norte de Europa es enorme
El precio medio de la vivienda en España es de aproximadamente 2.990 € por metro cuadrado a nivel nacional. En el Reino Unido, la cifra equivalente ronda las 5.200 £/m² (Londres la empuja mucho más arriba). Incluso en la Costa del Sol, donde los precios están en máximos históricos, Marbella a 5.410 €/m² es aproximadamente un 40 % más barata que una propiedad costera comparable en el sur de Francia y un 60 % más barata que la Riviera italiana.
Para los compradores británicos en particular, el tipo de cambio añade otra capa. Con la libra cotizando por encima de 1,17 € durante buena parte de 2025, el poder adquisitivo ha sido favorable. Una propiedad anunciada a 500.000 € cuesta unas 427.000 £, menos que el precio medio de la vivienda en muchos condados del sur de Inglaterra.
2. El clima no es una opción de estilo de vida — es una cuestión de salud
La Costa del Sol cuenta con una media de más de 320 días de sol al año. Temperatura media en invierno: 16 °C. No se trata de vacaciones en la playa. Para los compradores británicos mayores de 50 años — que representan una proporción significativa de los compradores extranjeros — las implicaciones sanitarias del calor durante todo el año, la vida al aire libre y la vitamina D están bien documentadas. La artritis, las afecciones respiratorias y la depresión estacional responden positivamente al clima mediterráneo.
La crisis de las listas de espera del NHS también ha empujado a algunos jubilados a considerar el sistema sanitario español, que se clasifica entre los mejores de Europa. La sanidad pública española está disponible para residentes legales (incluidos los titulares de Visa No Lucrativa), y la sanidad privada es significativamente más barata que en el Reino Unido: una cobertura anual completa suele costar entre 1.000 y 3.000 € según la edad y la cobertura.
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3. La infraestructura para compradores extranjeros tiene décadas de rodaje
España lleva vendiendo propiedades a extranjeros desde los años 60. La Costa del Sol en particular tiene más de 60 años de experiencia atendiendo a compradores internacionales. Esto significa:
- Abogados que hablan inglés y se especializan en compraventa para compradores extranjeros
- Bancos con equipos dedicados a hipotecas para no residentes
- Agentes inmobiliarios (muchos de ellos expatriados británicos) que entienden las expectativas de los compradores del Reino Unido
- Medios en inglés, grupos sociales y redes de apoyo
- Vuelos directos desde todos los grandes aeropuertos del Reino Unido (aeropuerto de Málaga: más de 60 rutas internacionales)
Portugal y Grecia están construyendo esta infraestructura. España la tiene desde hace décadas. La experiencia práctica de comprar, poseer y gestionar una propiedad en España como extranjero es más fluida que en casi cualquier otro lugar de Europa.
4. La rentabilidad del alquiler supera a la mayoría de alternativas
Las rentabilidades brutas del alquiler vacacional en la Costa del Sol van desde el 6 % en Marbella hasta el 11 %+ en Torremolinos. Las rentabilidades del alquiler de larga duración se sitúan entre el 4 y el 7 % según la zona. Retornos netos del 3-6 % tras impuestos y costes de gestión son realistas.
Para poner en contexto: la rentabilidad media del buy-to-let en el Reino Unido ronda el 5,5 % bruto, pero después de los costes hipotecarios, el impuesto sobre la renta y las comisiones de gestión en el Reino Unido, la rentabilidad neta suele quedarse en el 2-3 %. La propiedad española, comprada sin apalancamiento, puede ofrecer retornos netos comparables o mejores, con una revalorización del capital del 5-10 % anual en zonas prime.
El entorno regulatorio se está endureciendo — la moratoria de Málaga sobre nuevas licencias de alquiler turístico y restricciones similares en toda España limitarán la oferta. Para los titulares de licencias existentes, esto es positivo: menos oferta significa tarifas más altas.
5. El impuesto propuesto del 100 % no ha frenado a nadie
La propuesta del gobierno español de un recargo del 100 % sobre compradores de inmuebles no comunitarios y no residentes (anunciada en enero de 2025, presentada al Parlamento en mayo de 2025) ha generado titulares pero no una ralentización del mercado. Los volúmenes de transacciones siguieron subiendo durante el segundo semestre de 2025.
La lectura del mercado: la propuesta tiene motivación política, es jurídicamente cuestionable y exime específicamente las compras de obra nueva y a cualquier persona con residencia en España. Para los compradores británicos dispuestos a comprar obra nueva u obtener la residencia (Visa No Lucrativa o Visa de Nómada Digital), no tendría impacto alguno aunque se apruebe. Para las compras de segunda mano por no residentes, genera incertidumbre, pero los expertos jurídicos la han descrito consistentemente como «improbable que supere el escrutinio legal en su forma actual».
Los factores estructurales que impulsan la demanda inmobiliaria en España — valor, clima, infraestructura, rentabilidad — no dependen de la política. Son geográficos, económicos y demográficos. La política puede generar fricción. No puede cambiar el hecho de que los compradores británicos quieren vivir en un lugar cálido y asequible, y España lleva más de 60 años ofreciendo exactamente eso.
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Las cifras de un vistazo
| Indicador | Dato 2025 |
|---|---|
| Total de transacciones (España) | ~700.000 |
| Cuota de compradores extranjeros | 19,3 % |
| Compradores británicos (S1 2025) | 5.731 (n.º 1 nacionalidad extranjera) |
| Cuota extranjera provincia de Málaga | 39 % (la más alta de España) |
| Marbella €/m² medio | 5.410 € (máximo histórico) |
| Costa del Sol rentabilidad del alquiler (bruta) | 4-11 % según zona y tipo |
| Visados de Nómada Digital emitidos (acumulado) | ~28.000 |
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Disclaimer
This guide is for informational purposes only and does not constitute legal, tax, or financial advice. Property laws and tax regulations change frequently — always consult a qualified Spanish lawyer and tax advisor before making any property purchase decisions. Data sourced from Spanish Land Registry, Idealista, and MUNDO partner network. Last verified: March 2026.