Previsión del mercado inmobiliario español 2026-2027: predicciones de expertos

El panorama macroeconómico: situación a principios de 2026

El mercado inmobiliario español entra en 2026 en una posición de fortaleza sostenida, respaldado por factores estructurales de demanda que no muestran señales de debilitamiento. Según el Colegio de Registradores, las transacciones inmobiliarias en 2025 alcanzaron aproximadamente 640.000 — un aumento desde las 580.000 de 2024 y cerca del máximo de la recuperación posterior a la crisis. Las transacciones de compradores extranjeros representaron el 15,2% del total, la proporción más alta jamás registrada.

Pero dentro de estas cifras generales se esconden matices importantes. El mercado está cada vez más bifurcado: las ubicaciones costeras y urbanas de primera línea continúan experimentando escasez de oferta y presión sobre los precios, mientras que partes del interior de España — particularmente en Castilla-La Mancha, Extremadura y la Galicia rural — siguen planas o en declive. Cualquier previsión significativa debe tener en cuenta este mercado a dos velocidades.

Tipos de interés: la trayectoria del BCE

El tipo de depósito del Banco Central Europeo se situaba en el 3,0% a principios de 2025 y se ha ido reduciendo gradualmente mediante una serie de recortes de 25 puntos básicos. A principios de 2026, el tipo se sitúa en aproximadamente el 2,25%, con las expectativas del mercado (basadas en los futuros del Euríbor) anticipando nuevos recortes hasta el 1,75-2,0% a finales de 2026 y potencialmente el 1,5% a mediados de 2027.

Impacto en las hipotecas españolas: El Euríbor a 12 meses — que determina los pagos de las hipotecas a tipo variable para millones de propietarios españoles — ha bajado desde su máximo de 2023 del 4,2% hasta aproximadamente el 2,3% a principios de 2026. Esto se traduce en una reducción de aproximadamente 200-300 EUR al mes en una hipoteca variable típica de 200.000 EUR a 25 años. Para los compradores, las hipotecas a tipo fijo están ahora disponibles desde aproximadamente el 2,8-3,5% para residentes, y el 3,6-4,8% para no residentes.

Nuestra previsión: El BCE reducirá los tipos al 1,75% para el cuarto trimestre de 2026 y los mantendrá durante la primera mitad de 2027, salvo un repunte significativo de la inflación. Esto mantendrá los tipos hipotecarios bajos, respaldando tanto el poder adquisitivo como los precios. Sin embargo, el principal estímulo derivado de los recortes de tipos ya está descontado en el mercado — no espere subidas dramáticas de precios por nuevas pequeñas reducciones.

Oferta de obra nueva: promociones que llegan al mercado

La cartera de obra nueva en España se ha ampliado significativamente desde 2022, pero se mantiene muy por debajo de los niveles de sobreproducción que provocaron la crisis de 2008-2014. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana informa de aproximadamente 110.000 nuevos visados de obra concedidos a nivel nacional en 2025, frente a los 95.000 de 2024 pero todavía muy lejos de los más de 300.000 visados anuales de 2005-2007.

Oferta específica de la Costa del Sol:

• Estepona: El mercado de obra nueva más activo, con unas 3.000-4.000 unidades estimadas en distintas fases de desarrollo. Los plazos de entrega de 18-30 meses sugieren que una cantidad significativa de nuevo stock llegará en 2027-2028.
• Benahavís: Promociones de lujo concentradas alrededor de campos de golf, con 800-1.200 unidades en cartera. Precios: 350.000-800.000 EUR para pisos, más de 1 millón de EUR para villas.
• Marbella: Oferta nueva limitada debido a las prolongadas disputas del PGOU (plan urbanístico). Solo se esperan 500-800 unidades nuevas en los próximos 24 meses, manteniendo la oferta ajustada y los precios firmes.
• Málaga capital: Construcción nueva significativa en el oeste (Málaga Towers, ampliación del distrito) y la zona del puerto, con 2.000-3.000 unidades previstas. El crecimiento de la industria tecnológica está impulsando esta expansión.
• Costa oriental (Rincón, Torrox, Nerja): Limitada pero en crecimiento. 500-800 unidades en desarrollo, principalmente proyectos de pequeña escala de 20-60 unidades.

La pregunta clave: ¿Será suficiente esta nueva oferta para satisfacer la demanda? En nuestra opinión, no — al menos no en la Costa del Sol. La demanda anual solo de compradores extranjeros supera la oferta de obra nueva en la mayoría de los municipios. Si sumamos la demanda doméstica de compradores españoles que se trasladan desde las ciudades, el déficit de oferta persiste.

Demanda de compradores extranjeros: quién compra y dónde

La dinámica de los compradores extranjeros está cambiando, y comprender estos cambios es crucial para predecir hacia dónde se moverán los precios.

Los compradores británicos siguen siendo el grupo extranjero más numeroso en Andalucía (15-18% de las transacciones extranjeras) pero su cuota ha disminuido gradualmente a medida que otras nacionalidades han crecido. Las restricciones de visado posteriores al Brexit han reducido el grupo de compradores ocasionales, pero los inversores serios y los jubilados continúan comprando.

Los compradores alemanes y neerlandeses se han disparado, representando ahora el 12-15% y el 8-10% de las transacciones extranjeras respectivamente. Esto supone un aumento del 25-35% en volumen desde 2022. Los motivos incluyen: la preocupación climática (las inundaciones en el norte de Europa entre 2023 y 2025 aceleraron el interés por la migración), economías fuertes en relación con sus costes de vivienda, y excelente conectividad aérea.

Los compradores escandinavos (suecos, noruegos, daneses) siguen siendo significativos con un 6-8% colectivamente, concentrados en el corredor Fuengirola-Marbella.

Los compradores estadounidenses y de Oriente Medio son segmentos emergentes, impulsados por la creciente reputación tecnológica de Málaga y el atractivo del estilo de vida español. Todavía pequeños en volumen (3-5% combinados) pero creciendo rápidamente y comprando típicamente en puntos de precio más elevados.

Los compradores polacos y checos representan una nueva demografía en rápido crecimiento, beneficiándose del fuerte crecimiento económico en sus países y la conectividad de aerolíneas de bajo coste. Tienden a comprar en el rango de 150.000-300.000 EUR, concentrándose en Fuengirola, Torremolinos y la costa este de la Costa del Sol.

Zonas emergentes a vigilar en 2026-2027

Málaga capital

El ecosistema tecnológico de Málaga — anclado por el centro de ciberseguridad de Google, el hub europeo de Vodafone y una creciente comunidad de startups — está transformando la ciudad de una puerta de entrada aeroportuaria a un destino en sí mismo. Los precios inmobiliarios en el centro de Málaga han subido un 50-60% desde 2020, y la ampliación del puerto y el distrito cultural (Soho, CAC) continúan atrayendo inversión. Se espera un crecimiento anual del 6-10% en los barrios más deseados.

Estepona

Ya en pleno auge, pero todavía ofrece un valor relativo en comparación con Marbella al lado. La regeneración en curso del casco antiguo y la ampliación prevista del puerto deportivo proporcionan impulso continuado. Se espera un crecimiento del 5-8%, desacelerándose hacia el extremo inferior a medida que llegue nueva oferta.

Vélez-Málaga/Torre del Mar

Este municipio de la Costa del Sol oriental está atrayendo la atención como «la próxima Estepona» — un pueblo español auténtico con acceso a la playa y precios un 30-40% por debajo de la Costa del Sol central. Se espera un crecimiento anual del 7-10% a medida que la zona sea descubierta por compradores internacionales.

Sotogrande

El mercado ultra-premium centrado en Sotogrande se ha recuperado con fuerza. Nuevas promociones, la ampliación del puerto deportivo y el atractivo de la zona para familias adineradas españolas e internacionales respaldan un crecimiento continuado del 4-6% anual.

Previsiones de precios: nuestro escenario central

Media nacional: Crecimiento anual del 3-5% hasta 2027, respaldado por los recortes de tipos, la oferta limitada y datos de empleo sólidos (desempleo en su nivel más bajo desde 2008).

Costa del Sol prime (Marbella, Estepona, Benahavís): 5-8% en 2026, moderándose al 4-6% en 2027 a medida que el mercado absorba nueva oferta y las restricciones de asequibilidad empiecen a morder.

Costa del Sol secundaria (Fuengirola, Benalmádena, Mijas): 4-6% en ambos años. Los precios de partida más asequibles significan más margen de crecimiento.

Málaga capital: 6-10% en 2026, 5-8% en 2027. La demanda impulsada por la tecnología es estructural y no muestra señales de desaceleración.

Costa del Sol oriental (Nerja, Torrox, Vélez-Málaga): 6-9% a medida que continúa la fase de «descubrimiento». Estas zonas representan la mejor oportunidad de valor-crecimiento en la costa.

Riesgos: qué podría desbaratar la previsión

Recesión global

Una desaceleración económica global significativa reduciría la demanda de compradores extranjeros y podría desencadenar una corrección. Sin embargo, el mercado español está menos apalancado que en 2008, lo que significa que un desplome de magnitud similar es improbable. Una corrección del 10-15% en un escenario de recesión severa es plausible, pero incluso esto solo retrocedería los precios a los niveles de principios de 2024.

Cambios regulatorios

El gobierno español ha estado haciendo declaraciones sobre abordar la crisis de vivienda, incluyendo restricciones a los alquileres turísticos, posibles impuestos de compra para no residentes y mayor protección de los inquilinos. Cualquier cambio regulatorio significativo podría afectar a la rentabilidad de los inversores, particularmente en el espacio del alquiler a corto plazo.

Exceso de oferta en focos de obra nueva

Estepona y partes de Benahavís tienen carteras de desarrollo significativas. Si todos los proyectos se entregan simultáneamente en 2027-2028, un exceso de oferta localizado podría presionar los precios de reventa y los alquileres en esas zonas específicas. Diversificar fuera de las zonas de desarrollo más activas mitiga este riesgo.

Clima y problemas hídricos

El sur de España se enfrenta a una creciente escasez de agua. Si bien las inversiones en desalinización continúan, unas condiciones de sequía severa podrían afectar a la calidad de vida y a los valores inmobiliarios. Esto sigue siendo un riesgo a medio plazo que los compradores deberían tener en cuenta en su toma de decisiones.

Hacia dónde va el dinero inteligente

Basándonos en nuestro análisis de los fundamentos del mercado, las dinámicas de oferta-demanda y los indicadores de valor, estas son las áreas en las que los inversores informados se están centrando en 2026-2027:

• Periferia de Málaga capital: Zonas como Teatinos, Campanillas y la zona de expansión oeste ofrecen comodidad urbana a precios un 40-50% por debajo del centro. La ampliación del metro y el desarrollo del campus tecnológico acercarán estas zonas al núcleo de actividad.
• Vélez-Málaga y Torre del Mar: El municipio costero más infravalorado de la Costa del Sol, con auténtico carácter español y precios desde 1.800 EUR/m² para obra nueva.
• Segunda línea de Estepona: Propiedades a 500 m-1 km de la playa que ofrecen calidad de obra nueva a 2.500-3.200 EUR/m² frente a los 3.500-4.500 EUR/m² de la primera línea de playa. La prima por frente de playa se estrechará a medida que el municipio se desarrolle hacia el interior.
• Nerja y alrededores: Las limitaciones naturales de oferta y el creciente reconocimiento internacional hacen de Nerja una apuesta de valor a largo plazo. Las propiedades aquí están un 20-30% por debajo de ubicaciones equivalentes en la Costa del Sol central.
• Inmuebles comerciales en Málaga: El crecimiento de la industria tecnológica está creando demanda de oficinas y espacios de coworking. Los pequeños locales comerciales en el centro de Málaga ofrecen rentabilidades del 6-8% con fuerte demanda de inquilinos.

El papel de la inversión en infraestructuras

El gasto público en infraestructuras es un indicador adelantado fiable de los valores inmobiliarios, y varios grandes proyectos están transformando la conectividad en toda Andalucía. El Corredor Ferroviario Mediterráneo — un enlace de alta velocidad largamente planificado que conectará toda la costa mediterránea — está avanzando con la sección Málaga-Algeciras ahora en desarrollo activo. Cuando esté completado, reducirá drásticamente los tiempos de viaje entre municipios de la Costa del Sol y conectará la región con la red europea de alta velocidad a través de Barcelona y la frontera francesa.

Los planes de ampliación del metro de Málaga incluyen nuevas líneas que conectarán el campus de Teatinos con el centro de la ciudad y, eventualmente, con los barrios costeros. Si bien los plazos de las infraestructuras públicas españolas son notoriamente optimistas, la voluntad política y la financiación de la UE están en su sitio. Las propiedades situadas a lo largo de las rutas de metro previstas en Málaga están en posición de beneficiarse de una prima de conectividad a medida que avanzan las obras.

El aeropuerto de Málaga (AGP) ha invertido significativamente en la capacidad de sus terminales, gestionando más de 22 millones de pasajeros en 2025 — un récord histórico. Las nuevas rutas desde ciudades escandinavas y del este de Europa continúan ampliando el grupo de potenciales turistas y compradores de inmuebles. El crecimiento del aeropuerto se correlaciona directamente con la demanda inmobiliaria: cada nueva ruta añade un potencial mercado de origen de compradores y arrendatarios.

Las mejoras en infraestructura viaria incluyen la modernización en curso de la autopista AP-7 (ahora libre de peaje) y la ampliación de la autovía costera A-7 en los tramos con cuellos de botella alrededor de Estepona y Manilva. Estas mejoras hacen más accesible la zona occidental de la Costa del Sol y respaldan el crecimiento de precios en áreas que anteriormente se percibían como demasiado lejos del aeropuerto.

El mercado inmobiliario español en 2026-2027 no es la ganga que era hace dos años, pero sigue siendo uno de los destinos de inversión más atractivos de Europa. Los compradores disciplinados que se centren en los fundamentales — calidad de la ubicación, demanda real de alquiler, restricciones de oferta y valor relativo en comparación con mercados comparables — seguirán generando sólidas rentabilidades.