Primera vez comprando en el extranjero? Tu checklist completo para Espana o Portugal

Antes de empezar: el cambio de mentalidad

Comprar propiedad en el extranjero por primera vez es una de las decisiones financieras mas emocionantes y, al mismo tiempo, mas intimidantes que tomaras. El proceso en Espana o Portugal es fundamentalmente diferente al del Reino Unido. No existe un equivalente al sistema fluido de Rightmove, ni un protocolo de conveyancing estandarizado del Law Society, ni la presuncion de que las cosas avanzaran al ritmo que esperas. Los sistemas legales difieren. Las barreras idiomaticas son reales. Los plazos son impredecibles.

Nada de esto deberia frenarte. Cientos de miles de ciudadanos britanicos poseen propiedades en Espana y Portugal, y la inmensa mayoria tuvo una experiencia sin complicaciones. Pero quienes tuvieron problemas comparten casi siempre un denominador comun: fueron con prisas, se saltaron la due diligence o confiaron en las personas equivocadas.

Esta guia es tu checklist: cada paso, cada punto de decision, cada trampa a evitar. Imprimela, ve marcando y no te saltes pasos porque alguien te diga «no pasa nada, todo el mundo lo hace asi».

Paso 1: Define tu presupuesto (incluyendo costes ocultos)

La mayoria de compradores primerizos en el extranjero subestiman el coste total entre un 15 y un 25 %. El precio de compra es solo el punto de partida. Esto es lo que realmente necesitas presupuestar:

Costes de compra

Concepto	Espana	Portugal
Precio de la propiedad	Tu presupuesto	Tu presupuesto
ITP (propiedad de segunda mano)	7-10 % (varia por region; 7 % en Andalucia)	0-7,5 % (IMT, escala progresiva)
IVA (obra nueva)	10 % IVA	6 % IVA
Actos juridicos documentados	1-1,5 % AJD (solo obra nueva)	0,8 % Imposto de Selo
Notaria	600-1.200 EUR	500-1.000 EUR
Registro de la Propiedad	400-700 EUR	250-500 EUR
Honorarios de abogado	1-1,5 % del precio (min 1.500 EUR)	1-1,5 % del precio (min 1.500 EUR)
Gastos de hipoteca (si procede)	0,5-1 % del prestamo + tasacion (300-500 EUR)	Similar
Costes de cambio de divisa	0,3-1,5 % del total transferido	0,3-1,5 % del total transferido

Regla general: Presupuesta un 10-13 % adicional sobre el precio de compra para una propiedad de segunda mano en Espana, o un 8-12 % en Portugal. Para obra nueva, presupuesta un 12-15 % (Espana) o un 8-10 % (Portugal). Usa la calculadora de costes de MUNDO para una estimacion personalizada.

Costes anuales recurrentes

Concepto	Espana (tipico)	Portugal (tipico)
Impuesto sobre propiedad (IBI / IMI)	400-1.500 EUR/ano	200-1.200 EUR/ano
Cuotas de comunidad (apartamentos)	600-3.600 EUR/ano	300-2.400 EUR/ano
Seguro del hogar	200-600 EUR/ano	150-500 EUR/ano
IRNR (renta imputada)	200-600 EUR/ano	150-400 EUR/ano
Suministros (agua, luz, gas, internet)	1.500-3.000 EUR/ano	1.200-2.500 EUR/ano
Mantenimiento y reparaciones	500-2.000 EUR/ano	500-2.000 EUR/ano

Paso 2: Espana o Portugal? Tomando la decision correcta

Ambos paises son excelentes opciones para compradores britanicos, pero se adaptan a prioridades diferentes:

Factor	Espana	Portugal
Precios inmobiliarios	Mas altos de media (Costa del Sol, Baleares)	Mas bajos, especialmente en la Costa de Plata e interior
Clima	Veranos mas calurosos, costa mediterranea	Mas suave (costa oeste), calido (Algarve)
Barrera idiomatica	Moderada: grandes comunidades de expatriados en zonas clave	Muchos portugueses hablan ingles, burbuja de expatriados menor
Conexiones aereas con UK	Excelentes (Malaga, Alicante, Barcelona, Palma)	Buenas (Lisboa, Faro, Oporto)
Calidad sanitaria	Excelente publica y privada	Buena publica, excelente privada en Lisboa/Oporto
Potencial de ingresos por alquiler	Fuerte (Costa del Sol, Baleares, Barcelona)	Creciente (Algarve, costa de Lisboa)
Burocracia	Lenta pero con procesos consolidados	Algo mas rapida, NIF digital disponible
IRPF no residentes	24 % sobre rentas (sin deducciones post-Brexit)	25 % sobre rentas (algunas deducciones permitidas)
Via de residencia	Visado no lucrativo (prueba de ingresos)	Visado D7 (ingresos pasivos) u otras rutas de inversion
Tamano comunidad de expatriados	Muy grande (300.000+ britanicos)	Menor pero creciente (50.000+ britanicos)

Para procesos de compra detallados, lee nuestras guias: Proceso de compra en Espana y Comprar propiedad en Portugal.

Paso 3: Forma tu equipo

Necesitas cuatro profesionales antes de empezar a ver propiedades. No despues. No durante. Antes.

1. Abogado independiente (Abogado / Advogado)

Esta es la contratacion mas importante que haras. Tu abogado debe ser:

• Independiente del vendedor, del agente y del promotor. Nunca uses un abogado recomendado por quien te vende la propiedad. Su lealtad esta dividida en el mejor de los casos, comprometida en el peor
• Colegiado en el pais donde compras. Un solicitor britanico no puede hacer conveyancing en Espana o Portugal. Necesitas un abogado local con experiencia en derecho inmobiliario
• Anglofono. Necesitas entender cada documento que firmas. Si tu abogado no puede explicarte las cosas con claridad en ingles, busca uno que pueda
• Con experiencia con compradores britanicos no residentes. La compra post-Brexit implica consideraciones fiscales, de visado y de divisas especificas

Preve pagar entre 1.500 y 3.000 EUR en honorarios legales para una compra estandar. Este no es un coste a minimizar: es una inversion en proteccion.

2. Broker de divisas

Transferiras sumas importantes de GBP a EUR. Usar tu banco habitual para transferencias internacionales es caro: normalmente un 2-4 % por encima del tipo de cambio del mercado medio, mas comisiones. Un broker especializado (como Currencies Direct, Wise o Moneycorp) te ahorrara un 1-2 % en cada transferencia, lo que en una propiedad de 300.000 EUR supone 3.000-6.000 EUR.

3. Agente inmobiliario

Tanto en Espana como en Portugal, el agente suele trabajar para el vendedor y es pagado por el vendedor. Como comprador, no deberias pagar comision de agencia. Sin embargo, puedes y debes encontrar un agente que priorice el servicio al comprador.

4. Perito / Arquitecto

A diferencia del Reino Unido, las inspecciones tecnicas de propiedades no son practica habitual en Espana ni en Portugal. Los prestamistas hipotecarios exigen una tasacion, pero es una comprobacion visual breve, no un informe estructural. Para una propiedad en la que vas a invertir cientos de miles de libras, encargar una inspeccion independiente es muy recomendable.

• En Espana: contrata un arquitecto tecnico o aparejador para un informe estructural. Coste: 300-800 EUR
• En Portugal: contrata un engenheiro civil o arquitecto. Coste: 300-700 EUR

Paso 4: Financiar tu compra

Opcion A: Compra al contado (liberando patrimonio en UK)

Muchos compradores britanicos financian compras en el extranjero rehipotecando su propiedad britanica o vendiendo un activo. Esto evita la complejidad de obtener una hipoteca extranjera.

Opcion B: Hipoteca local (Espana o Portugal)

Los bancos espanoles y portugueses prestan a compradores britanicos no residentes, tipicamente bajo estas condiciones:

• Relacion prestamo-valor (LTV): maximo 60-70 % para no residentes (frente al 80 %+ para residentes)
• Plazo: hasta 20-25 anos, pero dependiente de la edad (el prestamo debe amortizarse antes de los 70-75)
• Tipos de interes: variables desde Euribor + 1-2 %; fijos desde 3-4,5 % (tipos de 2026)
• Requisitos de ingresos: las cuotas no deben superar el 30-35 % de los ingresos netos

Paso 5: El checklist de due diligence

Esta es la seccion que debes imprimir y repasar metodicamente. Tu abogado deberia encargarse de la mayoria, pero debes entender que esta comprobando y pedir confirmacion de cada punto.

1. Verificacion de titularidad (nota simple / certidao permanente): confirmar que el vendedor es el propietario legal, que la descripcion coincide con la realidad, e identificar todas las cargas, hipotecas y gravamenes
2. Cumplimiento urbanistico (licencia de obras / licenca de utilizacao): verificar que la propiedad se construyo con licencia y cuenta con cedula de habitabilidad
3. Comprobacion catastral: confirmar que los limites de la propiedad y la superficie construida coinciden con el registro catastral oficial
4. Consulta urbanistica: comprobar en el ayuntamiento si hay desarrollos planificados en las inmediaciones
5. Verificacion de deudas de comunidad: obtener un certificado del administrador confirmando que no hay cuotas de comunidad pendientes
6. Comprobacion de IBI / IMI: confirmar que todos los impuestos sobre la propiedad estan pagados al dia. Solicitar recibos de los ultimos 4 anos
7. Conexiones de suministros: verificar que agua, electricidad y gas estan legalmente conectados y los contratos estan a nombre del vendedor
8. Certificado energetico (CEE): obligatorio por ley en ambos paises
9. Inspeccion estructural: encargar una inspeccion independiente, especialmente para propiedades de mas de 20 anos
10. Verificacion de riesgos costeros o de inundacion: para propiedades en primera linea de playa o junto a rios
11. Revision de los estatutos de la comunidad: para apartamentos, leer los estatutos y comprobar restricciones sobre alquiler turistico, mascotas, obras y derramas pendientes
12. Retencion fiscal del vendedor no residente: si el vendedor es no residente, verificar que se aplica correctamente la retencion del 3 % (Espana) o 10 % (Portugal)
13. Verificar la ausencia de inquilinos: comprobar que la propiedad esta vacia. Los contratos de alquiler existentes pueden transferirse al nuevo propietario
14. Cumplimiento antiblanqueo: ambos paises exigen prueba del origen licito de los fondos
15. Poder notarial (si no asistes al cierre): si no puedes estar presente, otorga un poder notarial a tu abogado

Paso 6: Entender los plazos

Fase	Espana (tipico)	Portugal (tipico)
Obtener NIE/NIF	2-6 semanas	1-4 semanas (NIF digital disponible)
Busqueda de propiedad	1-4 semanas (visitas)	1-4 semanas (visitas)
Oferta y negociacion	1-2 semanas	1-2 semanas
Due diligence	2-4 semanas	2-4 semanas
Aprobacion hipotecaria (si procede)	4-8 semanas	4-8 semanas
Firma en notaria	4-12 semanas tras deposito	4-12 semanas tras CPCV
Inscripcion en el Registro	1-3 meses tras firma	1-2 meses tras firma

Plazo total desde la primera visita hasta tener las llaves: normalmente 3-6 meses.

Paso 7: Errores comunes a evitar

1. Firmar documentos que no entiendes del todo. Nunca firmes nada en espanol o portugues que no haya sido traducido o explicado por tu abogado
2. Pagar depositos directamente al vendedor o agente antes de las comprobaciones legales. Todos los depositos deben pasar por la cuenta de cliente de tu abogado
3. Usar al abogado del vendedor. Su abogado trabaja para ellos, no para ti. Contrata siempre tu propio abogado independiente
4. Saltarse la inspeccion porque «la propiedad tiene buena pinta». Problemas ocultos como subsidencia, humedades, ampliaciones ilegales o cableado defectuoso son invisibles para ojos no entrenados
5. Subestimar los costes recurrentes. Comunidad, IBI, IRNR, seguros y mantenimiento suman 3.000-8.000 EUR al ano incluso para un apartamento modesto
6. Tomar decisiones emocionales en condiciones de vacaciones. Visitas un dia soleado, bebes vino en la comida, ves una propiedad con vistas al mar y buganvillas en la terraza, y de repente quieres firmar. Vuelve para una segunda visita con otro tiempo. Quédate una semana. Pasea por el barrio de noche
7. Ignorar el riesgo cambiario. Una oscilacion del 10 % en GBP/EUR (totalmente normal en un periodo de 6 meses) sobre una propiedad de 300.000 EUR son mas de 30.000 GBP. Usa un contrato a plazo para fijar tu tipo de cambio
8. Comprar sobre plano a un promotor sin licencia. Verifica la licencia del promotor, la garantia bancaria de los depositos (obligatoria por ley en Espana) y su trayectoria
9. No visitar en invierno. Algunas zonas vacacionales son pueblos fantasma de noviembre a marzo
10. Asumir que los ingresos por alquiler cubriran todos los gastos. En la mayoria de ubicaciones, la rentabilidad neta real es del 3-5 % tras todos los costes

Paso 8: Senales de alarma al visitar propiedades

• Manchas de humedad, moho u olor a cerrado: especialmente en plantas bajas y edificios antiguos
• Grietas en paredes o techos: las grietas capilares son normales. Las grietas diagonales de mas de 3 mm o alrededor de marcos de puertas pueden indicar subsidencia
• Presion para firmar de inmediato: «hay otro comprador que viene manana» es el truco mas viejo
• Sin certificado energetico: es obligatorio por ley. Si el agente no lo tiene, puede haber problemas legales
• Discrepancias entre la escritura y la realidad: si la propiedad tiene habitaciones o ampliaciones que no figuran en la escritura, pueden ser obras ilegales
• El agente te desaconseja contratar tu propio abogado: un agente legitimo siempre agradecera el asesoramiento legal independiente
• Zonas comunes en mal estado: si la escalera, el jardin, la piscina o la fachada comunal estan descuidados, la comunidad esta infradotada o mal gestionada

Paso 9: Despues de la compra

Inmediatamente (primeras 2 semanas)

• Cambiar contratos de suministros (agua, luz, gas) a tu nombre
• Contratar seguro del hogar
• Cambiar las cerraduras
• Domiciliar las cuotas de comunidad

Primeros 3 meses

• Registrarte para las obligaciones fiscales de no residente
• Amueblar la propiedad si es necesario. Presupuesto: 5.000-15.000 EUR para un 2-3 dormitorios desde cero
• Contratar internet y TV
• Valorar una empresa de gestion de la propiedad si no vas a vivir alli a tiempo completo. Coste: 100-300 EUR/mes

De forma continua

• Presentar tus declaraciones de impuestos anualmente. Los propietarios no residentes en ambos paises tienen obligaciones de presentacion anual, aunque la propiedad no se alquile. Lee nuestra guia de costes e impuestos
• Conservar justificantes de todos los gastos de la propiedad. Los recibos de reformas, mejoras y mobiliario pueden reducir tu factura por plusvalia cuando vendas
• Revisar tu testamento. El derecho sucesorio espanol y portugues difiere significativamente del ingles. Considera hacer un testamento separado que cubra tu propiedad en el extranjero

Paso 10: La decision emocional vs la racional

Comprar propiedad en el extranjero es una decision emocional disfrazada de decision financiera. El sol, el estilo de vida, la fantasia del cafe matutino en una terraza con vistas al mar: son motivaciones poderosas. Y deben serlo. La vida es corta, y tener una propiedad en un lugar que amas es genuinamente gratificante.

Pero los propietarios mas felices en el extranjero son los que dejaron que la emocion eligiera el destino y luego dejaron que la logica gestionara la compra. Enamorarse de la zona, pero contratar un abogado implacable. Sonar con la terraza, pero leer las actas de la comunidad. Imaginar el estilo de vida, pero presupuestar los costes aburridos.

La regla de oro: Si no compraras esta propiedad a este precio en estas condiciones si estuviera en las afueras de Birmingham en vez de en la Costa del Sol, no la compres. El sol no deberia anadir un 50 % a lo que estas dispuesto a pagar por un apartamento con problemas estructurales y humedades.

Para mas informacion sobre el proceso de compra, lee nuestras guias paso a paso: Proceso de compra en Espana y Costes e impuestos. Visita el centro para compradores britanicos para todos nuestros recursos, y usa la calculadora de costes de MUNDO para tener una imagen clara de tu inversion total antes de comprometerte.