Casais Não Casados a Comprar Imóvel na Costa del Sol — Armadilhas Jurídicas que os Compradores Britânicos Devem Evitar

Mais de metade dos casais britânicos que compram imóvel na Costa del Sol não são casados. Alguns são parceiros de longa data que optaram por não casar; outros são noivos que compram antes do casamento; outros ainda são amigos ou familiares que adquirem em conjunto como investimento. Independentemente do tipo de relação, o direito imobiliário espanhol trata os comproprietários não casados de forma fundamentalmente diferente do direito inglês — e as consequências de não compreender estas diferenças podem ser financeiramente devastadoras.

Em Inglaterra e no País de Gales, os casais não casados compram tipicamente imóveis em regime de "joint tenancy", o que significa que, se um dos proprietários falecer, o imóvel passa automaticamente para o proprietário sobrevivo através do direito de sobrevivência (right of survivorship). É simples, automático e não requer testamento nem processo de inventário. Muitos compradores britânicos presumem que o mesmo princípio se aplica quando compram em Espanha. Não se aplica.

Este guia explica todas as questões jurídicas que os casais não casados precisam de compreender antes de adquirir um imóvel em Espanha, desde as estruturas de propriedade e riscos sucessórios até às uniões de facto registadas e separações. Se pretende explorar o processo de compra de forma mais abrangente, o nosso guia passo a passo do processo de compra cobre todo o percurso. Para estimativas de custos, utilize a nossa calculadora interativa de custos de imóvel.

Espanha Não Reconhece a Propriedade Conjunta com Direito de Sobrevivência

Este é o aspeto mais importante a compreender. Ao abrigo do direito espanhol, não existe equivalente à "joint tenancy with right of survivorship" inglesa. Quando duas ou mais pessoas compram um imóvel em conjunto em Espanha, a estrutura de propriedade é sempre proindiviso — o equivalente espanhol da tenancy in common. Cada proprietário detém uma quota percentual definida do imóvel (tipicamente 50/50 para casais, mas qualquer repartição é possível), e cada quota é tratada como um ativo separado e independente.

O que isto significa na prática:

• Sem direito automático de sobrevivência: Quando um comproprietário falece, a sua quota não passa automaticamente para o outro comproprietário. Em vez disso, integra o património do falecido e é distribuída consoante o seu testamento — ou, na ausência de testamento, consoante a lei sucessória aplicável
• Cada quota pode ser vendida, hipotecada ou doada de forma independente: Em teoria, um comproprietário poderia vender a sua quota de 50% a um terceiro sem o consentimento do outro comproprietário (embora, na prática, encontrar um comprador para 50% de um imóvel ocupado pelo outro comproprietário seja difícil)
• Cada quota está sujeita a imposto sobre sucessões de forma independente: Quando um comproprietário falece e a sua quota passa para o parceiro sobrevivo, o sobrevivo deve pagar imposto sobre sucessões sobre o valor da quota recebida — salvo se se aplicarem isenções ou reduções específicas

A estrutura de propriedade em proindiviso é registada na escritura publica (escritura pública) perante o notário e inscrita no Registro de la Propiedad (Registo Predial). A repartição percentual é indicada explicitamente. Se não forem especificadas percentagens, o direito espanhol presume quotas iguais.

Legítima: O Perigo Oculto

O direito sucessório espanhol inclui um conceito denominado herederos forzosos (herdeiros forçados), que não existe no direito inglês. Ao abrigo das regras de legítima, determinados familiares têm automaticamente direito a uma parte do património do falecido, independentemente do que conste no testamento. Os herdeiros forçados e os respetivos direitos são:

• Filhos (e seus descendentes): Direito a dois terços do património. Destes dois terços, um terço (a "legitima estricta") deve ser dividido em partes iguais entre todos os filhos, e o segundo terço (a "mejora") pode ser distribuído entre os filhos nas proporções que o testador escolher
• Pais (se não existirem filhos): Direito a metade do património (ou um terço se o falecido era casado)
• Cônjuge sobrevivo: Direito a um usufruto (direito de uso) sobre um terço do património se existirem filhos, metade se existirem apenas pais, ou o usufruto total do património se não existirem filhos nem pais

Repare que um parceiro não casado não consta como herdeiro forçado. Ao abrigo do direito sucessório espanhol, o seu parceiro — independentemente da duração da relação, do número de filhos em comum ou do grau de interligação das finanças — não tem direito automático a qualquer parte do seu património. Se falecer sem testamento, a sua quota do imóvel passará para os seus filhos, os seus pais ou os seus familiares mais distantes, nessa ordem. O seu parceiro poderá ficar sem qualquer direito legal sobre a casa que partilhavam.

Como o Regulamento UE 650/2012 Altera a Situação para Cidadãos Britânicos

A situação é complicada (e, em certa medida, melhorada) pelo Regulamento UE de Sucessões 650/2012, vulgarmente conhecido como Bruxelas IV. Este regulamento permite que os indivíduos elejam a lei da sua nacionalidade para reger a sua sucessão, em vez da lei da sua residência habitual. Para os cidadãos britânicos, isto significa que pode especificar no seu testamento espanhol que o direito sucessório inglês (ou o direito escocês, se aplicável) se aplique ao seu património.

Ao abrigo do direito sucessório inglês, não existem regras de legítima. Tem total liberdade para deixar o seu imóvel a quem desejar — incluindo o seu parceiro não casado. Esta é uma vantagem significativa para os compradores britânicos, pois significa que pode efetivamente contornar a legítima espanhola ao elaborar um testamento espanhol que eleja o direito inglês como lei aplicável à sucessão.

Contudo, isto só funciona se efetivamente fizer um testamento. Se falecer sem testamento (intestado), a posição por defeito é que o direito sucessório espanhol se aplica aos seus bens em Espanha — e o direito sucessório espanhol não protege o seu parceiro não casado. A importância de elaborar um testamento espanhol não pode ser suficientemente enfatizada. Abordamos este tema em detalhe no nosso guia dedicado: Precisa de um Testamento Espanhol? Regras de Legítima para Proprietários Britânicos.

O Que Acontece Sem Planeamento Adequado: Um Exemplo Prático

Para ilustrar as consequências no mundo real, consideremos dois cenários envolvendo o mesmo casal.

O Casal

James (52) e Sarah (49) são parceiros não casados que estão juntos há 15 anos. Não têm filhos em comum, mas James tem dois filhos adultos de um casamento anterior. Compram um apartamento em Marbella por EUR 400,000, cada um detendo 50% (proindiviso). O imóvel é a sua casa de férias; permanecem residentes fiscais no Reino Unido.

Cenário A: James Falece Sem Testamento Espanhol

James falece inesperadamente. Tem um testamento britânico que deixa tudo a Sarah, mas nunca fez um testamento espanhol. A sua quota de 50% do apartamento em Marbella (no valor de EUR 200,000) é regida pelo direito sucessório espanhol porque não elegeu o direito inglês num testamento espanhol.

Ao abrigo das regras de legítima espanhola, os dois filhos de James têm direito a dois terços do seu património (a "legitima"). O terço restante (o "terço de livre disposição") pode ser deixado a qualquer pessoa — mas uma vez que o testamento britânico de James pode não ser reconhecido como abrangendo os seus bens em Espanha da mesma forma, e não existe testamento espanhol, a distribuição segue as regras da sucessão legal.

Ao abrigo do direito de sucessão legal espanhol, a totalidade do património passa para os filhos em partes iguais. Sarah não recebe nada.

O resultado:

• Os dois filhos de James herdam cada um uma quota de 25% do imóvel
• Sarah mantém a sua própria quota de 50%, mas passa a ser comproprietária do imóvel com os filhos de James
• Sarah não pode vender o imóvel sem o consentimento dos filhos
• Os filhos podem forçar uma venda judicial (divisão da coisa comum) se pretenderem o dinheiro
• Sarah poderá precisar de adquirir as quotas dos filhos para manter o imóvel — o que exige EUR 200,000 que pode não ter
• Os filhos devem pagar imposto sobre sucessões espanhol sobre as suas quotas (mais sobre este assunto adiante)

Cenário B: James Tem Testamento Espanhol e Planeamento Adequado

James elabora um testamento espanhol antes de comprar o imóvel. O testamento declara que o direito inglês rege a sua sucessão (ao abrigo do Bruxelas IV) e deixa a sua quota de 50% a Sarah em plena propriedade. Regista-se também como pareja de hecho (parceiro de facto) com Sarah na Andaluzia.

James falece. Como o testamento elege o direito inglês, a legítima espanhola não se aplica. Sarah herda a totalidade da quota de 50% conforme James pretendia. Por estarem registados como pareja de hecho na Andaluzia, Sarah beneficia das mesmas reduções de imposto sobre sucessões que um cônjuge casado — o que significa que a sua fatura fiscal é praticamente nula (a Andaluzia concede uma redução de EUR 1,000,000 para beneficiários dos Grupos I e II, que inclui parceiros de facto registados).

O resultado:

• Sarah herda 100% do imóvel
• Imposto sobre sucessões: efetivamente zero (ou próximo de zero) graças à redução regional andaluza
• Sem venda forçada, sem negociações com os filhos de James sobre o imóvel
• Os filhos de James podem continuar a herdar do património britânico de James através do seu testamento britânico

A diferença entre estes dois cenários é a diferença entre Sarah manter a sua casa e potencialmente perdê-la. O custo total do planeamento que torna o Cenário B possível é de aproximadamente EUR 300-600 (dois testamentos espanhóis mais o registo de pareja de hecho). O custo de não o fazer é potencialmente de centenas de milhares de euros e anos de processos judiciais.

Registar-se como Pareja de Hecho na Andaluzia

Uma pareja de hecho (união de facto registada ou "casal de facto") é um estado de relação legalmente reconhecido em Espanha que confere muitos dos mesmos direitos do casamento, particularmente para efeitos de imposto sobre sucessões. O registo é tratado a nível regional (comunidade autónoma), pelo que as regras variam entre regiões. Na Andaluzia — a região que inclui toda a Costa del Sol — o processo é regido pela Ley 5/2002, de 16 de diciembre, de Parejas de Hecho.

Requisitos para o Registo na Andaluzia

Para se registar como pareja de hecho na Andaluzia, é necessário cumprir os seguintes requisitos:

1. Ambos os parceiros devem ter mais de 18 anos (ou ser menores emancipados)
2. Nenhum dos parceiros pode estar casado ou registado como pareja de hecho com outra pessoa
3. Os parceiros não podem ser parentes entre si por consanguinidade ou adoção dentro de determinados graus
4. Pelo menos um dos parceiros deve estar inscrito no padron (registo municipal) de um município andaluz
5. Prova da relação: É necessário demonstrar que vivem juntos numa relação estável. Isto é tipicamente feito através de uma das seguintes formas:
   • Uma declaração ajuramentada (declaracion jurada) perante notário atestando que mantêm uma relação estável de coabitação há pelo menos dois anos, assinada por ambos os parceiros
   • Prova documental de pelo menos dois anos de coabitação (como faturas de serviços conjuntas, contrato de arrendamento conjunto, inscrição conjunta no padron)
   • Uma declaração conjunta no momento do registo, sem o requisito dos dois anos, se acompanhada de documentação de suporte adicional

Onde e Como Registar

O registo é efetuado no Registro de Parejas de Hecho de Andalucia, administrado pela Delegacion Territorial de la Consejeria de Igualdad, Politicas Sociales y Conciliacion. Na prática, o processo inicia-se na câmara municipal local (ayuntamiento) ou nos serviços da Junta de Andalucia.

O processo envolve:

1. Reunião de documentação: Números de NIE de ambos os parceiros, certidão do padron, cópias de passaporte, declaração ajuramentada ou prova de coabitação, e um certificado de estado civil (certificado de estado civil) de cada parceiro — obtido na Conservatória do Registo Civil espanhola ou, para cidadãos britânicos, junto das autoridades britânicas com apostilha e tradução ajuramentada
2. Apresentação do pedido: Submeter o pedido com os documentos exigidos no serviço competente. Não existe taxa de registo (é gratuito), mas haverá custos com a declaração notarial e eventuais traduções
3. Processamento: O registo é tipicamente processado num prazo de um a três meses. Uma vez aprovado, recebe-se um certificado de registo (certificado de inscripcion en el Registro de Parejas de Hecho)

O Benefício Fiscal em Matéria de Imposto sobre Sucessões

Esta é a principal razão prática para o registo. Na Andaluzia, os parceiros de facto registados (parejas de hecho) são tratados de forma idêntica aos cônjuges casados para efeitos de imposto sobre sucessões e doações. São classificados no Grupo II da tabela de imposto sobre sucessões, o que significa que beneficiam de:

• A redução de EUR 1,000,000: A Andaluzia concede uma redução de até EUR 1,000,000 sobre a base tributável para beneficiários dos Grupos I e II (cônjuges, parceiros registados, filhos, pais). Para a maioria das heranças de imóveis na Costa del Sol, esta redução elimina efetivamente a totalidade do imposto sobre sucessões
• Taxas de imposto mais baixas: Os beneficiários do Grupo II pagam as taxas de imposto sobre sucessões mais baixas (7,65% a 36,50% sobre a base, antes da redução regional)
• Sem coeficiente multiplicador: Os beneficiários do Grupo II não estão sujeitos ao coeficiente multiplicador do "património preexistente" que pode aumentar o imposto para familiares mais distantes ou beneficiários sem relação de parentesco em até 2,4 vezes

Sem o registo de pareja de hecho, um parceiro não casado é classificado no Grupo IV (pessoas sem relação de parentesco). Os beneficiários do Grupo IV não recebem qualquer redução, pagam as taxas efetivas mais elevadas e estão sujeitos ao coeficiente multiplicador integral. Numa herança de EUR 200,000 (uma quota de 50% de um imóvel de EUR 400,000), a diferença pode ser:

• Pareja de hecho registada (Grupo II): Aproximadamente EUR 0 a EUR 2,000 (após a redução de EUR 1,000,000)
• Parceiro não registado (Grupo IV): Aproximadamente EUR 30,000 a EUR 55,000 (sem redução, taxas mais elevadas, coeficiente multiplicador)

Este simples registo pode poupar dezenas de milhares de euros. Para orientação sobre a interação entre o imposto sobre sucessões e outros custos, consulte o nosso guia de custos e impostos.

Elaborar Testamentos Espanhóis: Por Que Cada Parceiro Precisa de um Testamento Separado

O direito espanhol não permite testamentos conjuntos (testamentos mancomunados) exceto em determinadas regiões sob direito foral (Aragão, Navarra e País Basco). Na Andaluzia, cada parceiro deve elaborar um testamento espanhol separado. Isto não é opcional — é um requisito legal.

O Que o Seu Testamento Espanhol Deve Incluir

Para casais não casados, o testamento espanhol de cada parceiro deve incluir o seguinte:

1. Eleição do direito inglês: Uma declaração clara de que o testador elege o direito de Inglaterra e País de Gales (ou o direito escocês, conforme aplicável) para reger a sua sucessão, nos termos do Regulamento UE 650/2012 (Bruxelas IV). Isto sobrepõe-se à legítima espanhola
2. Legado específico do imóvel espanhol: Uma identificação clara do imóvel (morada, referência cadastral, dados do Registo Predial) e uma declaração de quem deve herdá-lo — tipicamente o parceiro sobrevivo
3. Beneficiários substitutos: Quem deve herdar se o beneficiário principal (o seu parceiro) falecer primeiro ou não puder herdar
4. Nomeação de executor: Quem deve administrar o seu património espanhol. Tipicamente, o seu advogado espanhol
5. Disposições de usufruto (opcional): Se pretender conceder ao seu parceiro o direito de habitar o imóvel durante a sua vida, preservando a nua propriedade para os seus filhos ou outros herdeiros (ver adiante)

A Interação Entre Testamentos Espanhóis e Britânicos

Um ponto fundamental que muitos advogados negligenciam: o seu testamento espanhol e o seu testamento britânico devem ser cuidadosamente coordenados para evitar que um revogue inadvertidamente o outro. Um erro comum é elaborar um testamento britânico que declare "Deixo todos os meus bens a nível mundial a [parceiro]" e depois elaborar um testamento espanhol que cubra os bens em Espanha. Se o testamento britânico contiver uma cláusula geral de revogação ("Revogo por este meio todos os testamentos anteriores"), poderá potencialmente revogar o testamento espanhol.

A solução é simples:

• O seu testamento espanhol deve declarar explicitamente que cobre apenas os bens situados em Espanha e que não revoga qualquer testamento elaborado noutra jurisdição
• O seu testamento britânico deve declarar explicitamente que cobre apenas os bens situados fora de Espanha (ou os seus bens não espanhóis) e não deve conter uma cláusula genérica de revogação
• Ambos os testamentos devem fazer referência mútua para evitar qualquer ambiguidade

O custo de elaborar um testamento espanhol perante um notário é tipicamente de EUR 100 a EUR 200 por pessoa. Tendo em conta o que está em jogo, trata-se de uma despesa insignificante. O seu advogado espanhol pode redigir o testamento, e assina-o no notário durante a viagem de compra ou através de procuração.

A Opção do Usufruto: Direito Vitalício de Uso

Um usufructo (usufruto) é um direito legal que concede a uma pessoa o direito de usar e fruir de um imóvel durante a sua vida (ou por um período determinado), enquanto a propriedade (nuda propiedad, ou "nua propriedade") pertence a outra pessoa. Trata-se de um instrumento poderoso de planeamento patrimonial para casais não casados, particularmente quando existem filhos de relações anteriores.

Como Funciona

No seu testamento, pode deixar ao seu parceiro um usufruto sobre a sua quota do imóvel — o que significa que tem o direito de nele habitar, utilizá-lo e dele fruir (incluindo arrendá-lo e reter o rendimento) durante o resto da sua vida. A nua propriedade passa para os seus filhos ou outros herdeiros designados. Quando o usufrutuário (o seu parceiro) falecer ou voluntariamente renunciar ao usufruto, os proprietários da nua propriedade adquirem a propriedade plena.

Vantagens

• Protege o seu parceiro: O seu parceiro pode permanecer no imóvel durante toda a vida, independentemente da vontade dos proprietários da nua propriedade
• Protege a herança dos seus filhos: Os filhos (ou outros herdeiros) mantêm a propriedade subjacente e acabarão por receber o imóvel na sua totalidade
• Imposto sobre sucessões mais baixo: O valor tributável do usufruto é calculado com base na idade do usufrutuário (grosso modo: 89 menos a idade do usufrutuário, como percentagem do valor do imóvel, com um mínimo de 10% e máximo de 70%). Para um usufrutuário de 49 anos, o usufruto seria avaliado em aproximadamente 40% do valor do imóvel. A nua propriedade é avaliada no remanescente (60%). Isto significa que o imposto sobre sucessões, tanto para o parceiro como para os filhos, é inferior ao que seria se a propriedade plena passasse para qualquer uma das partes
• Evita conflitos: O enquadramento legal é claro — o parceiro tem o direito de lá habitar, os filhos têm o direito à propriedade futura. Não existe ambiguidade nem necessidade de negociação

Desvantagens

• O usufrutuário não pode vender o imóvel: Como não é proprietário, não pode vendê-lo nem hipotecá-lo sem o consentimento dos proprietários da nua propriedade
• Obrigações de manutenção: O usufrutuário é responsável pela manutenção e reparações ordinárias, enquanto os proprietários da nua propriedade são responsáveis pelas reparações extraordinárias
• Potenciais dificuldades relacionais: Se o parceiro sobrevivo e os proprietários da nua propriedade (por exemplo, filhos de uma relação anterior) não se entenderem, o arranjo pode tornar-se desconfortável, particularmente no que toca a decisões sobre o imóvel

Extincion de Condominio: O Que Acontece Se a Relação Terminar

Se um casal não casado que é comproprietário de um imóvel em Espanha se separar, necessita de um mecanismo para dissolver a compropriedade. O direito espanhol prevê um processo denominado extincion de condominio (extinção de compropriedade), que é significativamente mais eficiente do ponto de vista fiscal do que um parceiro comprar a quota do outro através de uma venda convencional.

Como Funciona

Numa extincion de condominio, um comproprietário transfere a sua quota para o outro comproprietário. Em vez de ser tratada como uma venda de imóvel (o que atrairia Imposto sobre Transmissões Patrimoniais — ITP — à taxa de 7% na Andaluzia), a transferência é tratada como a dissolução de um acordo de compropriedade existente. Isto significa que está sujeita apenas a Actos Juridicos Documentados (AJD — Imposto do Selo sobre Atos Jurídicos Documentados) à taxa de 1,2% na Andaluzia (em 2026).

A poupança fiscal é substancial. Num imóvel avaliado em EUR 400,000, em que um parceiro adquire a quota de 50% do outro (EUR 200,000):

• Compra convencional (ITP): EUR 200,000 x 7% = EUR 14,000
• Extincion de condominio (AJD): EUR 400,000 x 1,2% = EUR 4,800
• Poupança: EUR 9,200

Note-se que o AJD é calculado sobre o valor total do imóvel, e não sobre a quota a ser transferida. Ainda assim, a 1,2%, é significativamente mais barato do que os 7% de ITP que se aplicariam a uma compra normal.

Requisitos para a Extincion de Condominio

Para que a extincion de condominio seja válida e atraia a taxa mais baixa de AJD em vez de ITP, devem ser cumpridas as seguintes condições:

1. Deve existir uma dissolução genuína da compropriedade: Um comproprietário deve receber a totalidade da quota do outro, resultando num único proprietário. Uma transferência parcial (por exemplo, um parceiro a reduzir de 50% para 30%) não é elegível
2. O comproprietário cedente deve ser compensado: O comproprietário que abdica da sua quota deve receber uma compensação justa, que é tipicamente o valor de mercado da sua quota. O pagamento pode ser feito em numerário, mediante a assunção da parte do outro na hipoteca, ou por outros meios
3. O imóvel deve ser indivisível: O imóvel não pode ser fisicamente dividido em unidades separadas. Para apartamentos e a maioria das moradias, esta condição é facilmente satisfeita — não é possível dividir um apartamento ao meio
4. A operação deve ser formalizada em escritura pública (escritura publica) perante notário

Implicações em Matéria de Imposto sobre Mais-Valias

O comproprietário que transfere a sua quota pode igualmente estar sujeito a Imposto sobre Mais-Valias sobre qualquer valorização desde a compra original. A taxa de imposto sobre mais-valias para não residentes (o que inclui a maioria dos compradores britânicos) é de 24% para cidadãos de países não pertencentes à UE (pós-Brexit). Contudo, se a compensação recebida na extincion de condominio corresponder exatamente ao custo de aquisição original (ou seja, sem ganho), não é devido qualquer imposto sobre mais-valias. É essencial obter aconselhamento profissional para estruturar corretamente esta operação.

Lista de Verificação Prática: Sete Passos Antes de Assinar no Notário

Se vai comprar um imóvel em Espanha como casal não casado, complete os seguintes passos antes de assinar a escritura de compraventa:

1. Decidir e documentar as percentagens de propriedade: Acordar por escrito a percentagem que cada parceiro deterá. Isto deve refletir as respetivas contribuições financeiras. Se um parceiro contribui com 70% do preço de compra e o outro com 30%, considere uma repartição 70/30 em vez do 50/50 por defeito. As percentagens serão registadas na escritura e são difíceis de alterar posteriormente sem desencadear consequências fiscais
2. Elaborar testamentos espanhóis separados: Cada parceiro deve elaborar um testamento espanhol que (a) eleja o direito inglês como lei aplicável à sucessão, (b) legue especificamente a sua quota do imóvel espanhol ao parceiro sobrevivo (ou utilize um usufruto se houver filhos de uma relação anterior a acomodar), e (c) não revogue qualquer testamento britânico existente. Custo: EUR 100-200 por pessoa. Isto pode ser feito no notário no mesmo dia em que assina a compra do imóvel
3. Registar-se como pareja de hecho na Andaluzia: Iniciar o processo de registo o mais cedo possível, idealmente antes da compra. Se não conseguir concluir o registo antes da compra (demora um a três meses), inicie o processo imediatamente após. Os benefícios fiscais em matéria de imposto sobre sucessões são retroativos — o que importa é estar registado no momento do óbito, não no momento da compra. Reúna a sua documentação atempadamente: números de NIE, certidão do padron, declaração ajuramentada e certificados de estado civil
4. Criar um acordo de compropriedade (pacto de convivencia): Trata-se de um contrato privado entre os parceiros que estabelece as regras da compropriedade. Deve cobrir: quem paga que proporção da hipoteca, quotas de condomínio, IBI (contribuição autárquica), serviços públicos e custos de manutenção; o que acontece se um parceiro quiser vender e o outro não; o processo de avaliação e compra da quota em caso de separação; um direito de preferência (derecho de tanteo) dando a cada parceiro prioridade para comprar a quota do outro antes de poder ser oferecida a terceiros; e disposições para a gestão e seguro do imóvel. Este acordo não é inscrito no Registo Predial, mas constitui um contrato privado vinculativo entre as partes. Deve ser redigido pelo seu advogado espanhol
5. Coordenar os testamentos britânicos e espanhóis: Assegurar que o seu solicitor britânico e o seu abogado espanhol comunicam entre si para evitar qualquer conflito entre os dois testamentos. O testamento britânico deve excluir explicitamente os bens em Espanha, e o testamento espanhol deve cobrir explicitamente apenas os bens em Espanha. Cada um deve fazer referência ao outro
6. Considerar um seguro de vida: Uma apólice de seguro de vida para cada parceiro, com o outro parceiro como beneficiário, pode fornecer os fundos necessários para o parceiro sobrevivo adquirir a quota dos herdeiros do falecido, se necessário, ou para cobrir o imposto sobre sucessões, prestações da hipoteca e outros custos. Isto é particularmente importante se existirem filhos de relações anteriores que possam herdar a quota do falecido ao abrigo da legítima (se o direito inglês não for devidamente eleito) ou nos termos do testamento
7. Rever a estrutura da hipoteca: Se está a financiar a compra com uma hipoteca espanhola, assegure-se de que ambos os parceiros constam como titulares da hipoteca e que os termos da mesma preveem o que acontece se um parceiro falecer, ficar incapacitado ou pretender sair do acordo. Alguns bancos espanhóis oferecem um seguro de proteção da hipoteca (seguro de vida vinculado a la hipoteca) que liquidará a quota do falecido na hipoteca, reduzindo o encargo financeiro para o parceiro sobrevivo. Consulte a nossa página para compradores britânicos para mais informações sobre opções de hipoteca

Taxas de Imposto sobre Sucessões: Casado vs Pareja de Hecho vs Parceiro Não Registado

Para reforçar a importância de um planeamento adequado, apresentamos uma comparação da posição em matéria de imposto sobre sucessões para um parceiro sobrevivo que herda uma quota de 50% de um imóvel de EUR 500,000 (EUR 250,000) na Andaluzia:

Cônjuge Casado ou Pareja de Hecho Registada (Grupo II)

• Base tributável: EUR 250,000
• Redução andaluza para o Grupo II: EUR 1,000,000
• Base tributável após redução: EUR 0
• Imposto a pagar: EUR 0

Parceiro Não Registado (Grupo IV — "Estranho")

• Base tributável: EUR 250,000
• Redução aplicável: EUR 0 (o Grupo IV não beneficia de qualquer redução)
• Imposto sobre EUR 250,000 às taxas do Grupo IV: aproximadamente EUR 45,000 a EUR 60,000
• Coeficiente multiplicador (para o Grupo IV com património preexistente superior a EUR 402,678): até 2,4x
• Imposto a pagar: EUR 45,000 a EUR 80,000+ (consoante o património preexistente do parceiro sobrevivo)

A diferença é flagrante. Registar-se como pareja de hecho não tem custos (o registo em si é gratuito; a declaração notarial custa EUR 50-100). Não se registar pode custar ao seu parceiro EUR 45,000 a EUR 80,000 só em imposto sobre sucessões.

Perguntas Frequentes

Podemos comprar um imóvel em Espanha como parceiros não casados sem qualquer disposição especial?

Sim, é possível comprar um imóvel como comproprietários não casados sem qualquer formalidade adicional para além do processo de compra normal. O direito espanhol não exige que sejam casados ou estejam registados como pareja de hecho para serem comproprietários de um imóvel. Contudo, comprar sem planeamento adequado (testamentos, registo de pareja de hecho, acordo de compropriedade) expõe ambos os parceiros a riscos financeiros e jurídicos significativos, conforme este guia explicou.

O registo de pareja de hecho na Andaluzia confere direitos para além do imposto sobre sucessões?

Sim. Os parceiros de facto registados na Andaluzia têm direitos semelhantes aos dos cônjuges casados em diversas áreas, incluindo: o direito à informação sobre o estado de saúde do outro parceiro e visitas hospitalares; determinados benefícios de segurança social e pensões; proteção contra violência doméstica; e direitos relativos à casa de morada de família. Contudo, a pareja de hecho não cria o mesmo regime de bens que o casamento — não existe "comunhão de adquiridos" (sociedad de gananciales) salvo acordo específico no pacto de convivencia.

Somos ambos cidadãos britânicos e nenhum de nós reside em Espanha a tempo inteiro. Podemos registar-nos como pareja de hecho na Andaluzia?

Sim, mas pelo menos um dos parceiros deve estar inscrito no padron de um município andaluz. Se possui um imóvel na Andaluzia, pode inscrever-se no padron com a morada desse imóvel mesmo que não seja residente fiscal em Espanha. A inscrição no padron é simplesmente um registo de onde vive ou tem uma habitação; não afeta o seu estatuto de residência fiscal.

E se nos separarmos mas não conseguirmos acordar sobre o que fazer com o imóvel?

Se não conseguirem acordar sobre a divisão do imóvel, qualquer comproprietário pode requerer junto dos tribunais espanhóis uma division judicial de la cosa comun (divisão judicial da coisa comum). O tribunal ordenará tipicamente a venda do imóvel em leilão, com o produto da venda a ser repartido consoante as percentagens de propriedade. Este é um desfecho dispendioso, moroso e frequentemente insatisfatório para ambas as partes — razão pela qual um acordo de compropriedade (pacto de convivencia) bem redigido, com mecanismos claros de resolução de litígios, é tão importante.

O meu parceiro e eu podemos comprar com percentagens de propriedade diferentes para refletir as nossas diferentes contribuições?

Absolutamente. Não existe qualquer exigência de que os comproprietários detenham quotas iguais. Podem comprar com qualquer repartição — 60/40, 70/30, 80/20 ou qualquer outra combinação. As percentagens devem ser indicadas na escritura publica e devem idealmente refletir as contribuições financeiras efetivas de cada parceiro, para evitar potenciais questões de imposto sobre doações (se um parceiro estiver efetivamente a doar valor ao outro ao aceitar uma repartição igualitária apesar de contribuições desiguais).

Resumo e Próximos Passos

Comprar um imóvel em Espanha como casal não casado é perfeitamente possível e milhares de casais britânicos fazem-no todos os anos. Mas o enquadramento legal é fundamentalmente diferente do de Inglaterra, e os riscos de não planear adequadamente são graves — desde o seu parceiro ser excluído da sua casa pelas regras de legítima até faturas fiscais de dezenas de milhares de euros que poderiam ter sido nulas com um simples registo.

As ações essenciais são:

1. Compreender que Espanha apenas tem compropriedade (proindiviso) — não existe direito de sobrevivência
2. Elaborar testamentos espanhóis separados elegendo o direito inglês e deixando a sua quota ao seu parceiro
3. Registar-se como pareja de hecho na Andaluzia para aceder a taxas de imposto sobre sucessões próximas de zero
4. Criar um acordo de compropriedade cobrindo finanças, manutenção e cenários de separação
5. Coordenar os testamentos espanhóis e britânicos para evitar conflitos
6. Considerar um seguro de vida para proteger financeiramente o parceiro sobrevivo

O custo total de todo este planeamento é de aproximadamente EUR 500 a EUR 1,000. O custo de não o fazer pode ser de EUR 50,000 a EUR 200,000 ou mais em imposto sobre sucessões, honorários advocatícios e vendas forçadas.

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