Como encontrar um advogado fiável para comprar imóvel em Espanha

O maior erro que os compradores britânicos cometem em Espanha não é pagar demasiado por um imóvel. É usar o advogado errado. Ou pior — usar o advogado recomendado pelo agente imobiliário.

Um inquérito de 2006 do Spanish Property Insight revelou que 63% dos compradores estrangeiros usaram o advogado recomendado pelo agente. Destes, 20% ficaram muito insatisfeitos. Entre quem encontrou advogado por conta própria, a insatisfação foi de 2%. Essa diferença diz tudo.

Porque precisa de um advogado independente

Primeiro, um ponto crítico: o notário espanhol não é o seu advogado. O notário é um oficial público neutro que certifica a venda. Não verifica dívidas, problemas urbanísticos ou questões legais em seu nome. O notário torna a compra válida. Só o advogado a torna segura.

«Independente» significa um advogado sem relação financeira ou comercial com o agente, promotor ou vendedor.

O que corre mal sem um

Durante o boom imobiliário, cerca de 100.000 investidores britânicos perderam dinheiro quando promotores faliram. Muitos tinham usado advogados do próprio promotor, que não insistiram em garantias bancárias para os sinais.

No Vale de Almanzora (Almería), quase 13.000 casas ilegais foram vendidas a compradores estrangeiros. O caso de Helen e Len Prior foi notícia — a villa em Vera foi demolida pela Junta de Andalucía por ser ilegal (construída em solo agrícola). Levou 10 anos de batalhas judiciais para receberem 236.000 € de indemnização.

Como encontrar um bom

Verifique a inscrição na Ordem

Todo advogado legítimo em Espanha deve estar inscrito no seu Colegio de Abogados provincial. Pode verificar em abogacia.es através do «Censo General de Letrados». Um advogado que resiste a dar o número de inscrição é um sinal de alerta.

Onde procurar

• Listas do Consulado Britânico — os consulados publicam listas de advogados anglófonos locais
• The Law Society (Inglaterra e País de Gales) — para solicitors britânicos especializados em imóveis espanhóis
• Diretório do Spanish Property Insight — lista de advogados anglófonos qualificados em Espanha por região
• Advocate Abroad — diretório online por região e especialização
• Recomendações pessoais — a melhor via. Pergunte a alguém que já completou uma compra com sucesso

Sinais de alerta

Afaste-se de qualquer advogado que:

• Atue para comprador e vendedor (dupla representação)
• Tenha sido recomendado pelo vendedor, agente ou promotor
• Não forneça acordo de honorários por escrito (hoja de encargo)
• Não esteja inscrito no Colegio de Abogados
• O pressione para saltar passos ou apressar-se
• Peça pagamentos em dinheiro
• Não obtenha uma nota simple atualizada

O que um bom advogado deve fazer

Antes de assinar ou pagar qualquer sinal:

• Nota simple do Registo Predial — confirma titularidade, limites e encargos existentes
• Verificação cadastral — confirma que a descrição física corresponde ao registo
• Verificações na câmara — licenças de obra válidas, sem infrações urbanísticas
• Licença de primeira ocupação — sem ela, pode não conseguir ligar serviços ou obter hipoteca
• Verificação de dívidas — IBI em dívida, despesas de condomínio, serviços e encargos
• Certificado do condomínio — confirma quotas em dia e sem derramas pendentes
• Conformidade construtiva — verifica que a realidade construída corresponde ao registado

Deve ainda rever o contrato de arras, assistir com o NIE e gerir procurações.

Use uma procuração especial — limitada a tarefas concretas. Nunca outorgue procuração geral. E nunca a dê a alguém com conflito de interesses.

Quanto custa

Honorários legais: tipicamente 1% do preço de compra mais 21% IVA. Escritórios britânicos cobram por vezes honorários fixos — espere mínimos de £1.800 ou 1.200 € mais IVA.

Orçamente 10-13% acima do preço de compra para todos os custos: ITP (6-10%), notário (0,1-0,5%), Registo (0,1-0,3%) e honorários legais (1-2%).

As fraudes que deve conhecer

Imóveis ilegais são o maior risco. Só na Andaluzia, estima-se que 300.000 habitações foram construídas sem licença urbanística. Imóveis em solo rústico, sem licença de primeira ocupação e com ampliações não registadas são armadilhas comuns.

Encargos existentes (embargos) podem transferir-se para si. A nota simple revela todos os encargos registados.

Sinais de imóveis em planta devem estar protegidos por garantia bancária. A lei espanhola exige-o.

Preços não declarados (dinero negro) — alguns vendedores pedem parte do preço em dinheiro. É ilegal, reduz a sua base de mais-valias e deixa-o sem recurso. Nunca aceite.

Fontes: Spanish Property Insight, Kyero, Solicitors in Spain, Lawants, Abogacía Española e Advocate Abroad. Dados de fevereiro de 2026.