Comprar em planta em Espanha: riscos, vantagens e o que os compradores britânicos devem saber

Porque é que os compradores britânicos olham para a compra em planta

A compra em planta — adquirir antes ou durante a construção — está em forte crescimento na Costa del Sol. Novos empreendimentos em Estepona, Marbella e Fuengirola são lançados regularmente, e os compradores britânicos são atraídos pelo potencial: imóveis novos em folha, eficiência energética moderna, possibilidades de personalização e preços tipicamente 20-30% abaixo do valor de mercado do produto acabado.

Mas Espanha tem um historial complicado com compras em planta. A crise de 2008 deixou milhares de compradores arruinados — sinais perdidos, empreendimentos abandonados, construções ilegais demolidas. A legislação melhorou drasticamente desde então, mas continua a ser imprescindível saber o que está a fazer.

Como funciona a compra em planta em Espanha

O processo típico segue esta sequência:

1. Reserva — paga entre 3.000 e 10.000 € para retirar uma fração do mercado (normalmente reembolsável durante 14 dias)
2. Contrato promessa de compra e venda — em 30 dias assina o contrato e paga 20-30% do preço (descontando a reserva)
3. Pagamentos faseados — alguns promotores exigem pagamentos adicionais durante a obra (p. ex., 10% nas fundações, 10% ao concluir a estrutura)
4. Escritura — quando o imóvel está concluído e tem a sua Licença de Primeira Ocupação (LPO), paga o restante e assina a escritura no notário

Prazo total: 18 a 36 meses desde a reserva até às chaves, conforme a fase de construção em que compra.

A garantia bancária: a sua proteção essencial

Este é o aspeto mais importante. Por lei (Ley 38/1999 e reformas posteriores), os promotores devem fornecer uma garantia bancária (aval bancario) ou apólice de seguro que proteja cada euro pago durante a construção.

Se o promotor falir, não entregar ou atrasar, o banco ou segurador deve devolver todos os pagamentos mais juros legais.

Nunca pague a um promotor sem receber a garantia bancária individual da sua unidade. O seu advogado deve verificar:

• Que a garantia existe e o identifica especificamente
• Que cobre a totalidade do montante pago
• Que é emitida por um banco espanhol ou segurador autorizado
• Que a conta do promotor é uma conta especial — os fundos só podem ser utilizados naquele empreendimento

Due diligence do promotor

Antes de se comprometer, o seu advogado deve investigar:

• Licença de obra (licencia de obra) — confirmar licença urbanística completa. Sem licença = não compre
• Historial do promotor — concluiu projetos semelhantes? Visite obras anteriores se possível
• Situação financeira — consulta ao Registro Mercantil para avaliar a saúde financeira
• Propriedade do terreno — confirmar que o promotor é dono sem encargos (nota simple do Registo Predial)
• Seguros e garantias — o seguro decenal deve estar subscrito antes da primeira ocupação

Promotores sérios acolhem esta diligência. Se resistem ou pressionam para assinar depressa, afaste-se.

O que pode personalizar

Uma das maiores vantagens da compra em planta é a personalização. Conforme a fase de obra, pode escolher:

• Layout de cozinha, armários e eletrodomésticos
• Azulejos e louças sanitárias
• Materiais de pavimento
• Acabamentos e cores de paredes
• Melhorias: piso radiante, domótica, ar condicionado premium
• Alterações de terraço/jardim (sujeitas a licença)

Quanto mais cedo comprar, mais poderá personalizar. Melhorias acima do padrão são custo extra — peça orçamento por escrito.

Comparação de custos: em planta vs segunda mão

Item	Em planta (novo)	Segunda mão
Impostos	10% IVA + 1,5% AJD	7% ITP na Andaluzia
Advogado	2.000 – 3.500 €	1.500 – 2.500 €
Notário + registo	1.500 – 2.500 €	1.000 – 2.000 €
Total custos	~13-14% do preço	~10-11% do preço
Renovação	Nenhuma	Frequentemente 10.000-50.000+ €
Eficiência energética	Classificação A ou B	Frequentemente D-G

O imposto mais alto em imóveis novos (10% IVA vs 7% ITP) é compensado pela ausência de renovações, custos de utilização mais baixos e a garantia de 10 anos. Use a nossa calculadora de custos para comparar cenários.

Sinais de alerta

• «Só restam 2 unidades» — pressão comercial excessiva. Bons empreendimentos vendem-se sem urgência artificial
• Sem garantia bancária — ilegal e o maior sinal de alerta
• Pagamentos para conta pessoal — tudo deve ir para a conta especial do promotor
• Ainda sem licença de obra — sem licença, sem contrato
• Prazos irrealistas — 12 meses para 50 frações a partir do zero? Improvável
• Não aceitam que o seu advogado reveja o contrato — exija sempre revisão independente
• Sem penalizações por atraso — o contrato deve prever compensação

O processo de verificação

Quando notificado de que o imóvel está pronto, faça uma inspeção minuciosa antes da escritura. Verifique:

• Acabamentos e equipamento conforme o caderno de encargos
• Portas, janelas e estores funcionam corretamente
• Canalização — torneiras, sanitas, pressão da água
• Eletricidade — tomadas, interruptores e pontos de luz
• Ar condicionado e aquecimento
• Drenagem e impermeabilização do terraço
• Áreas comuns conforme o material promocional

Documente defeitos por escrito com fotografias. Pode reter 5% até à resolução.

Melhores zonas para compra em planta na Costa del Sol (2026)

• Estepona — a localidade com maior crescimento. Desde 250.000 € para T2
• Benahavís — luxo nas colinas. Desde 400.000 € com vistas golfe e montanha
• Fuengirola — comodidade urbana e praia. Desde 220.000 €
• Mijas — costa e aldeia. Desde 200.000 €

Próximos passos

1. Defina o orçamento com a calculadora de custos — imóveis novos tributam a 11,5% em vez de 7%
2. Leia o guia completo do processo de compra
3. Junte-se ao Clube MUNDO para novos lançamentos de promotores verificados