Comprar imóvel em Espanha como cidadão britânico: guia completo 2026

Comprar um imóvel em Espanha como cidadão britânico é um processo simples quando se compreende cada etapa. Não é complicado — é apenas diferente de comprar em Inglaterra. Não há cadeias, não há gazumping, e a escritura realiza-se normalmente num prazo de 6 a 8 semanas após a assinatura do contrato de reserva. O sistema espanhol é, em muitos aspetos, mais simples do que o britânico.

Dito isto, existem requisitos específicos para compradores não comunitários pós-Brexit que precisa de conhecer. Eis o processo completo, passo a passo.

Passo 1: obter o NIE

O NIE (Número de Identidad de Extranjero) é um número de identificação para estrangeiros. Precisa dele antes de poder comprar um imóvel, abrir uma conta bancária ou assinar qualquer documento legal em Espanha. Não é uma autorização de residência — é simplesmente um número de identificação fiscal.

Pode fazer o pedido num consulado de Espanha no Reino Unido (Londres, Manchester ou Edimburgo) ou na Policía Nacional em Espanha. A via consular demora normalmente 2 a 4 semanas. Em Espanha, por vezes consegue-se no próprio dia, mas a disponibilidade de consultas varia enormemente por província. Málaga e Barcelona estão cronicamente congestionadas; cidades mais pequenas como Almería ou Huelva são mais rápidas.

Precisará de: passaporte, formulário EX-15 preenchido, pagamento da Taxa 790-012 (aproximadamente 12 €) e um motivo para o pedido (compra de imóvel é um motivo aceite como padrão).

Elaborámos um guia detalhado do NIE em separado.

Passo 2: abrir uma conta bancária em Espanha

Precisará de uma conta bancária espanhola para pagar impostos, serviços e quotas de condomínio. A maioria dos grandes bancos (CaixaBank, Santander, BBVA, Sabadell) abre contas de não residente com o passaporte e o NIE. Alguns já permitem abertura remota, mas muitos ainda exigem deslocação presencial a um balcão.

Espere uma comissão de manutenção mensal de 5 a 15 €. Alguns bancos isentam-na se mantiver um saldo mínimo ou domiciliar débitos diretos. Pergunte antecipadamente — as comissões variam significativamente entre balcões do mesmo banco.

Passo 3: contratar um advogado

Isto não é opcional. O direito imobiliário espanhol é diferente do inglês, e um advogado independente (abogado) especializado em transações imobiliárias é essencial. Irá verificar a titularidade, confirmar que não existem dívidas ou ónus pendentes, validar as licenças urbanísticas e tratar da negociação contratual.

Os honorários situam-se normalmente entre 1 e 1,5 % do preço de compra, com um mínimo de cerca de 1.500-2.000 €. Contrate sempre um advogado independente — nunca o que lhe for recomendado pelo vendedor ou pelo agente imobiliário. Os interesses deles não são os seus.

Passo 4: procura do imóvel e reserva

Depois de encontrar um imóvel, o primeiro passo formal é um contrato de reserva (contrato de reserva). Pagará um sinal de reserva — normalmente entre 6.000 e 10.000 € para um imóvel standard, ou 1 % em compras de valor mais elevado. Isto retira o imóvel do mercado enquanto o seu advogado realiza a devida diligência.

O sinal de reserva é normalmente deduzido do preço de compra na escritura. Se desistir sem motivo válido, perde-o. Se o vendedor desistir, deve devolver-lhe o dobro.

Passo 5: devida diligência (due diligence)

O seu advogado irá:

• Verificar a Nota Simple (certidão do Registo Predial) para confirmar a titularidade, limites e quaisquer ónus
• Confirmar que o imóvel corresponde à referência cadastral (descrição no cadastro)
• Verificar que não existam dívidas pendentes — IBI, condomínio, serviços
• Comprovar as licenças urbanísticas e alvarás de construção (essencial para imóveis novos e renovações)
• Verificar o certificado de eficiência energética (obrigatório para a venda)
• Para imóveis novos: comprovar a garantia bancária do promotor sobre os pagamentos faseados (obrigatória por lei)

Isto demora normalmente 2 a 4 semanas. Não apresse. O período de reserva existe precisamente para isto.

Passo 6: contrato-promessa de compra e venda

Quando a devida diligência está limpa, assinará um contrato-promessa de compra e venda (contrato de arras) e pagará um sinal de 10 % do preço de compra (descontando a reserva já paga). É um contrato vinculativo. Se desistir, perde os 10 %. Se o vendedor desistir, deve-lhe o dobro.

O contrato especificará a data da escritura, normalmente 4 a 8 semanas depois, e todas as condições da venda.

Passo 7: escritura no notário

A escritura realiza-se num cartório notarial (notaría). Ambas as partes assinam a escritura pública (escritura pública) perante o notário. O valor remanescente é pago — normalmente por cheque bancário ou transferência. As chaves são entregues no ato.

O seu advogado pode representá-lo com uma procuração (poder notarial) se não puder estar em Espanha no dia da escritura. É prática comum e perfeitamente normal.

Após a assinatura, o notário inscreve a escritura no Registo Predial (Registro de la Propiedad). A inscrição completa demora 1 a 3 meses, mas é proprietário desde o momento em que a escritura é assinada.

Passo 8: pagar os impostos

Os impostos devem ser liquidados no prazo de 30 dias após a escritura. A composição depende de se está a comprar usado ou novo:

Imóvel usado

• Imposto de Transmissões Patrimoniais (ITP): 7-10 % consoante a região. Andaluzia: 7 %. Valência: 10 %. Catalunha: 10-13 % em escala progressiva

Imóvel novo

• IVA: 10 % do preço de compra
• Imposto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): 1-1,5 % consoante a região

Ambos os casos

• Honorários do notário: 600-1.200 €
• Registo Predial: 400-700 €
• Honorários do advogado: 1-1,5 %

Custos totais de aquisição de um imóvel usado: aproximadamente 10 a 13 % sobre o preço de compra. De um imóvel novo: aproximadamente 13 a 15 %. Detalhamos tudo no nosso guia de custos ocultos.

Resumo dos prazos

Passo	Prazo
Pedido do NIE	2-4 semanas (consulado no Reino Unido) ou no próprio dia (Espanha)
Conta bancária	1-2 semanas
Procura de imóvel	Variável
Da reserva ao contrato	2-4 semanas
Do contrato à escritura	4-8 semanas
Registo após a escritura	1-3 meses

Da reserva a ter as chaves na mão: normalmente 6 a 12 semanas para um imóvel usado sem complicações. As compras de imóveis novos em planta seguem um calendário diferente baseado nas fases de construção.