Comprar imóvel em Portugal como cidadão britânico: guia completo 2026

Porque é que os compradores britânicos olham para Portugal

Portugal tornou-se um dos mercados imobiliários mais atrativos da Europa para compradores britânicos. A combinação de preços acessíveis em comparação com as zonas mais procuradas de Espanha, uma excelente qualidade de vida, uma cultura acolhedora onde o inglês é amplamente falado e rendimentos de arrendamento sólidos tem impulsionado um aumento constante de aquisições por parte de cidadãos do Reino Unido desde 2020. Em 2025, os compradores britânicos foram o segundo maior grupo estrangeiro na aquisição de imóveis em Portugal, apenas atrás dos franceses.

Contudo, comprar imóvel em Portugal como cidadão britânico não é idêntico a comprar em Espanha, e o cenário pós-Brexit acrescentou camadas de complexidade. Este guia cobre todo o processo do início ao fim, com custos concretos, obrigações fiscais e conselhos práticos para 2026.

Passo 1: Obter o número de NIF

O NIF (Número de Identificação Fiscal) é o número de identificação fiscal de Portugal. É o equivalente ao NIE espanhol e é necessário antes de poder realizar praticamente qualquer operação financeira em Portugal — abrir conta bancária, assinar um contrato de compra e venda ou pagar impostos.

Como obter o NIF

• Presencialmente: dirija-se a um Serviço de Finanças local em Portugal com o seu passaporte. O processo demora entre 15 a 30 minutos e o NIF é emitido de imediato. Não tem custo
• Através de um representante fiscal: desde o Brexit, os cidadãos de fora da UE (incluindo os britânicos) que não residam em Portugal devem nomear um representante fiscal para obter o NIF. Este representante é responsável pelas suas obrigações fiscais em Portugal em caso de incumprimento
• Online: desde 2023, alguns pedidos de NIF podem ser submetidos online através do Portal das Finanças, mas continua a ser necessário um representante fiscal para cidadãos de fora da UE

Requisito do representante fiscal

Esta é uma alteração significativa após o Brexit. Como cidadão britânico, deve nomear um residente fiscal português para atuar como seu representante fiscal. As opções incluem:

• Um advogado português: a opção mais comum. Custo anual: 150-400 EUR
• Um contabilista português: ligeiramente mais económico, normalmente 100-300 EUR por ano
• Um serviço especializado em NIF: várias empresas oferecem serviços de representação fiscal para não residentes a partir de 100-250 EUR por ano
• Um amigo ou familiar residente fiscal em Portugal: gratuito, mas implica uma obrigação legal para essa pessoa

Dica importante: Não salte o passo do representante fiscal. Sem o NIF, não pode avançar em nenhuma fase da compra. Solicite o seu NIF pelo menos 4 a 6 semanas antes de assinar um contrato-promessa de compra e venda.

Passo 2: Abrir uma conta bancária portuguesa

Embora não seja estritamente obrigatório, ter uma conta bancária portuguesa facilita significativamente o processo de compra. Vai precisar dela para:

• Pagar o sinal e os fundos de escritura
• Configurar débitos diretos para serviços públicos, imposto municipal (IMI) e quotas de condomínio
• Receber rendimentos de arrendamento, caso pretenda arrendar o imóvel
• Pagar os impostos anuais sobre o imóvel

Entre os principais bancos que aceitam clientes britânicos não residentes encontram-se o Millennium BCP, Novo Banco, Santander Portugal e Caixa Geral de Depósitos. Vai precisar do NIF, passaporte, comprovativo de morada no Reino Unido e comprovativo de rendimentos. Alguns bancos já permitem a abertura de conta à distância para não residentes.

Passo 3: O processo de compra

Encontrar um imóvel

Os principais portais imobiliários em Portugal são o Idealista, o Imovirtual e o Casa Sapo. Para imóveis de gama alta, agentes associados a redes internacionais (Savills, Christie's, Sotheby's) operam em todo o Algarve e em Lisboa. É altamente recomendável trabalhar com um agente de compradores — cobram 2-3% do preço de compra (pago por si) mas oferecem um conhecimento de mercado e capacidade de negociação inestimáveis.

Fazer uma proposta e assinar o CPCV

Depois de encontrar o imóvel, o processo segue estes passos:

1. Proposta verbal: negociar o preço através do agente ou diretamente com o vendedor
2. Contrato-promessa (Contrato de Promessa de Compra e Venda / CPCV): contrato vinculativo assinado por ambas as partes, normalmente com um sinal de 10%. Se o comprador desistir, perde o sinal. Se o vendedor desistir, tem de devolver o dobro do sinal. Este contrato é preparado pelo seu advogado
3. Período de due diligence: o seu advogado verifica a situação jurídica do imóvel — Conservatória do Registo Predial, situação fiscal, licenças de construção, dívidas e ónus
4. Escritura definitiva: assinada num cartório notarial, normalmente 1 a 3 meses após o CPCV. O saldo remanescente é pago e a propriedade é transferida

Procuração

Caso não possa estar presente na escritura, o seu advogado pode assinar em seu nome mediante uma procuração. Esta deve ser reconhecida e apostilada no Reino Unido, e depois legalizada em Portugal. Custo: 100-200 GBP pelo reconhecimento no Reino Unido mais 50-100 EUR pela legalização portuguesa.

Impostos e custos de compra: análise completa

Os impostos sobre a compra de imóveis em Portugal têm uma estrutura diferente da de Espanha. Eis o que vai pagar:

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)

Este é o imposto de transmissão de imóveis em Portugal, equivalente ao ITP espanhol. A taxa é progressiva e depende do valor do imóvel e de se tratar de residência permanente ou segunda habitação:

Valor do imóvel	Taxa (Segunda habitação / Investimento)	Taxa (Residência permanente)
Até 101.917 EUR	1%	0%
101.917 - 139.412 EUR	2%	2%
139.412 - 190.086 EUR	5%	5%
190.086 - 316.772 EUR	7%	7%
316.772 - 633.453 EUR	8%	8%
633.453 - 1.102.920 EUR	Taxa única: 6%	6%
Acima de 1.102.920 EUR	7,5%	7,5%

O IMT é um sistema de escalões — paga cada taxa apenas sobre a parcela que se insere nesse escalão, e não sobre o preço total de compra. Para a maioria dos compradores britânicos que adquirem uma segunda habitação, a taxa efetiva situa-se normalmente entre 5 e 7%.

Imposto do Selo

Uma taxa fixa de 0,8% do preço de compra, pagável no momento da escritura juntamente com o IMT. Não há forma de contornar este imposto — aplica-se a todas as transmissões de imóveis.

Custos de notário e registo

Os honorários notariais pela escritura variam entre 400 e 800 EUR consoante o valor do imóvel. As taxas de registo são de aproximadamente 250 EUR. O seu advogado pode tratar de ambos como parte do seu serviço.

Honorários de advogado

Um advogado especializado em imobiliário em Portugal cobra normalmente 1 a 1,5% do preço de compra (mínimo 1.500-2.000 EUR). Este valor cobre toda a due diligence, a preparação de contratos e o processo de escritura. Dada a complexidade de comprar como cidadão de fora da UE, recorrer a um advogado é essencial — não opcional.

Exemplo prático: imóvel de 300.000 EUR (segunda habitação)

Item de custo	Valor
Preço de compra	300.000 EUR
IMT (progressivo, segunda habitação)	17.374 EUR
Imposto do Selo (0,8%)	2.400 EUR
Notário e registo	900 EUR
Honorários de advogado (1,2%)	3.600 EUR
Representante fiscal (primeiro ano)	250 EUR
Custo total de compra	324.524 EUR
Custos totais em % do preço	8,2%

Comparação com Espanha: Para uma segunda habitação de 300.000 EUR na Costa del Sol, os custos totais de compra situam-se normalmente entre 10-12% do preço (7% ITP + 1-1,5% notário/registo + 1-1,5% advogado). Portugal é ligeiramente mais barato no total graças à estrutura progressiva do IMT. Utilize a nossa calculadora de custos para comparar ambos os países.

Espanha vs Portugal: comparação de custos de compra

Custo	Espanha (Andaluzia)	Portugal
Imposto de transmissão	7% fixo (ITP)	1-7,5% progressivo (IMT)
Imposto do Selo	1,5% (AJD, apenas construção nova)	0,8% (todas as compras)
Notário	600-1.200 EUR	400-800 EUR
Registo predial	300-600 EUR	250 EUR
Honorários de advogado	1-1,5%	1-1,5%
Identificação fiscal	NIE (gratuito/12 EUR)	NIF (gratuito, mas representante fiscal 150-400 EUR/ano)
Custos totais (300.000 EUR)	28.000-35.000 EUR (9-12%)	24.000-26.000 EUR (8-9%)
Imposto anual sobre o imóvel	IBI: 0,4-1,1% do valor cadastral	IMI: 0,3-0,45% do valor patrimonial
IRS não residentes	24% (IRNR)	25% (IRS para não residentes)

Para uma análise detalhada dos custos de compra em Espanha, consulte o nosso guia de custos e impostos.

Opções de crédito habitação para compradores britânicos

Obter crédito habitação em Portugal como comprador britânico não residente é possível, mas tornou-se mais restritivo desde o Brexit:

• Rácio empréstimo-valor (LTV): a maioria dos bancos portugueses oferece 60-70% de LTV para não residentes (contra 80-90% para residentes)
• Taxas de juro: taxas variáveis indexadas à Euribor a 12 meses mais um spread de 1-2%. No início de 2026, as taxas variáveis totais situam-se em torno de 3,5-4,5%. Taxas fixas estão disponíveis entre 3,8-5% para prazos de 10 a 20 anos
• Prazo: até 30 anos, mas o empréstimo deve ser amortizado antes de o mutuário atingir 75-80 anos (consoante o banco)
• Rendimento mínimo: os bancos normalmente exigem que as prestações não excedam 35% do rendimento líquido mensal
• Documentação: 3 anos de declarações de IRS, 6 meses de extratos bancários, contrato de trabalho ou comprovativos de pensão e comprovativo dos fundos para a entrada

Entre os bancos que concedem crédito a compradores britânicos não residentes encontram-se o Millennium BCP, Novo Banco e Bankinter Portugal. Trabalhar com um intermediário de crédito independente pode simplificar o processo e garantir melhores condições.

Alterações ao Golden Visa em 2026

O programa Golden Visa de Portugal foi um dos principais motores do investimento imobiliário estrangeiro entre 2012 e 2023. No entanto, alterações significativas reconfiguraram o panorama:

• Outubro de 2023: Portugal eliminou o Golden Visa para compra direta de imóveis. Adquirir uma casa ou apartamento já não dá direito a autorização de residência através deste programa
• O que ainda é elegível: subscrição de fundos de investimento (mínimo 500.000 EUR em fundos portugueses qualificados, muitos dos quais investem em imobiliário), transferências de capital (1,5 milhões de EUR), criação de empresas (10+ postos de trabalho), contribuições para investigação científica e doações ao património cultural
• Titulares existentes de Golden Visa: quem obteve o Golden Visa através de compra de imóvel antes de outubro de 2023 mantém os seus direitos e pode renovar normalmente

Importante: Não compre um imóvel em Portugal na expectativa de obter um Golden Visa através da compra. Esta via está encerrada. Se a residência é o seu objetivo principal, explore o visto D7 (para rendimentos passivos/reformados) ou o visto de Nómada Digital.

Principais regiões para compradores britânicos

Algarve

O Algarve continua a ser o destino número um para compradores britânicos de imóveis em Portugal. O Triângulo Dourado (Vale do Lobo, Quinta do Lago, Vilamoura) oferece propriedades premium, enquanto Lagos, Tavira e Albufeira apresentam opções mais acessíveis. Os preços médios variam entre 2.500 e 5.000 EUR por metro quadrado, consoante a localização e a proximidade ao litoral. Para uma análise aprofundada do Algarve, consulte o nosso guia do Algarve para compradores britânicos.

Costa de Prata

O troço litoral entre Lisboa e Nazaré oferece paisagens deslumbrantes, vilas autênticas portuguesas e preços 30-50% inferiores aos do Algarve. Caldas da Rainha, Óbidos, Peniche e Foz do Arelho são populares entre compradores britânicos que procuram boa relação qualidade-preço e autenticidade. Preços médios: 1.500-3.000 EUR por metro quadrado.

Lisboa e arredores

Os preços dos imóveis em Lisboa subiram acentuadamente desde 2015, com as zonas prime (Chiado, Príncipe Real, Estrela) a atingir 5.000-8.000 EUR por metro quadrado. Zonas mais acessíveis a menos de 30 minutos do centro — Setúbal, Sesimbra, Ericeira — oferecem 2.000-4.000 EUR por metro quadrado. Lisboa atrai compradores britânicos que procuram vida urbana, cultura e forte procura de arrendamento.

Porto e o Norte

O Porto é cada vez mais popular entre compradores britânicos, atraídos por preços mais baixos (2.500-4.500 EUR por metro quadrado no centro da cidade), uma vibrante cena gastronómica e vinícola, e rendimentos sólidos no Airbnb. O Vale do Douro oferece imóveis rurais a uma fração dos preços do Algarve.

Custos anuais de propriedade

Depois de ser proprietário de um imóvel em Portugal, os seus custos anuais incluem:

• IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): imposto anual sobre o imóvel de 0,3-0,45% do Valor Patrimonial Tributário (VPT). Para um imóvel com VPT de 200.000 EUR, isto corresponde a 600-900 EUR por ano
• AIMI (Adicional ao IMI): imposto adicional sobre imóveis avaliados acima de 600.000 EUR (pessoas singulares) — 0,7% sobre a parcela entre 600.000 e 1.000.000 EUR, e 1% acima de 1.000.000 EUR
• Quotas de condomínio: para apartamentos, normalmente 50-200 EUR por mês consoante o empreendimento
• Seguros: seguro do edifício e recheio, 200-600 EUR por ano
• Representante fiscal: 150-400 EUR por ano (obrigatório para residentes fora da UE)
• IRS não residentes: 25% sobre os rendimentos de arrendamento ou rendimento imputado do imóvel

Diferenças-chave relativamente à compra em Espanha

Se está a comparar Portugal com Espanha, estas são as diferenças que mais importam aos compradores britânicos:

1. Representante fiscal: Portugal exige-o para residentes fora da UE (custo anual recorrente). Espanha exige um NIE mas não um representante fiscal permanente
2. Imposto de transmissão progressivo: o IMT de Portugal é progressivo, tornando-o mais barato para imóveis de gama média e mais caro no topo. O ITP de Espanha é uma taxa fixa (7% na Andaluzia)
3. IRS de não residentes: Portugal cobra 25% contra os 24% de Espanha. Ambos se aplicam a rendimentos de arrendamento e rendimento imputado
4. Processo notarial: Portugal utiliza uma única escritura no cartório notarial. Espanha envolve normalmente um contrato de arras separado e depois a escritura
5. Idioma: o português é mais difícil de aprender para a maioria dos anglófonos do que o espanhol, embora o nível de inglês seja mais elevado em Portugal do que em grande parte do sul de Espanha
6. Golden Visa: já não disponível para compra direta de imóveis em Portugal (encerrado em outubro de 2023). O Golden Visa de Espanha para compra de imóveis encerrou em abril de 2025

Para compradores britânicos que estejam a considerar ambos os países, o nosso centro para compradores britânicos disponibiliza orientação completa sobre o processo de compra em Espanha.

Encontrar o advogado certo

Um bom advogado especializado em imobiliário em Portugal é o profissional mais importante que vai contratar. Deve:

• Estar inscrito na Ordem dos Advogados portuguesa
• Ter experiência específica com compradores britânicos não residentes e transações pós-Brexit
• Falar inglês fluentemente
• Ser independente do agente vendedor (nunca utilize o advogado do vendedor)
• Apresentar uma estrutura de honorários clara à partida (preço fechado, não à hora)

Preveja pagar entre 1 e 1,5% do preço de compra, com um mínimo de 1.500-2.000 EUR. Para transações complexas (terrenos rústicos, imóveis com questões urbanísticas, imóveis com dívidas), os honorários podem ser mais elevados.

Erros comuns a evitar

1. Não nomear o representante fiscal com antecedência suficiente — atrasa o NIF, que por sua vez atrasa tudo o resto
2. Subestimar o IMT — as taxas progressivas podem ser confusas. Peça ao seu advogado um cálculo preciso antes de se comprometer
3. Assumir elegibilidade para o Golden Visa — a compra de imóvel já não qualifica. Verifique de forma independente quaisquer alegações sobre residência
4. Saltar o CPCV — alguns vendedores pressionam para ir diretamente à escritura para poupar tempo. Insista num CPCV com due diligence completa
5. Ignorar o risco cambial — está a comprar em euros com libras. Uma oscilação de 5% no câmbio GBP/EUR num imóvel de 300.000 EUR corresponde a 15.000 GBP. Utilize um especialista em câmbio (Wise, Currencies Direct, OFX) em vez do seu banco para transferências de montantes elevados
6. Não verificar as licenças de construção — ampliações e obras sem licença são comuns em imóveis portugueses antigos, especialmente em zonas rurais. O seu advogado deve confirmar que o imóvel corresponde à sua descrição registral

Em resumo: Portugal oferece aos compradores britânicos uma alternativa convincente a Espanha, com custos de compra ligeiramente inferiores, uma cultura acolhedora e uma excelente qualidade de vida. O processo de compra é simples com o apoio profissional adequado, mas o requisito do representante fiscal e as complexidades pós-Brexit tornam o aconselhamento jurídico profissional indispensável.

Quer esteja a comparar Portugal e Espanha ou já se tenha decidido, explore o nosso centro para compradores britânicos com guias detalhados sobre ambos os mercados. Utilize a calculadora de custos da MUNDO para modelar os custos de compra em qualquer um dos dois países.