Licença de Aluguer Turístico na Costa del Sol 2025/2026: Guia Completo sobre as Regras VFT, Transferências e Novas Regulamentações para Compradores Britânicos

Se está a comprar um imóvel na Costa del Sol como investimento, a primeira pergunta que deve responder antes de tudo o mais é: este imóvel possui uma licença de aluguer turístico válida? Na Andaluzia, essa licença é conhecida como VFT (Vivienda con Fines Turísticos) e, em 2025 e 2026, as regras que determinam quem pode obtê-la, como é transferida e que obrigações acarreta mudaram de forma mais drástica do que em qualquer momento desde o decreto original de 2016. Este guia explica todos os aspetos do sistema VFT relevantes para compradores britânicos, desde o novo registo VUD ID até à análise município a município sobre onde as licenças ainda estão disponíveis e onde estão efetivamente congeladas.

O Que É uma VFT e Por Que É Importante?

Uma VFT é o registo oficial que autoriza o proprietário de um imóvel na Andaluzia a arrendá-lo a turistas por curtos períodos, normalmente através de plataformas como Airbnb, Booking.com ou Vrbo. Sem um registo VFT válido, publicitar ou explorar um aluguer de curta duração é ilegal e pode resultar em multas de 2.000 EUR até 150.000 EUR para reincidentes. O sistema VFT foi introduzido pelo Decreto 28/2016 da Junta de Andalucía e foi alterado diversas vezes desde então, com as alterações mais significativas em 2024 e 2025.

Para os compradores britânicos, a VFT é determinante porque afeta diretamente dois fatores: o potencial rendimento de aluguer e o valor de revenda do imóvel. Um imóvel com uma VFT válida e transferível pode atingir um prémio de 15-30% face a um imóvel idêntico sem licença e, em algumas zonas onde novas licenças foram suspensas, esse prémio continua a crescer.

O Processo de Registo: Como Se Obtém uma VFT

Historicamente, a obtenção de uma VFT na Andaluzia era um processo simples. O proprietário submetia uma declaración responsable (declaração responsável) ao Registo de Turismo da Andaluzia (Registro de Turismo de Andalucía), declarando que o imóvel cumpria normas mínimas de habitabilidade: cozinha funcional, ar condicionado ou aquecimento, estojo de primeiros socorros, folhas de reclamações e fichas de informação turística. Não existia inspeção prévia ao registo. O imóvel recebia um número VFT (por exemplo, VFT/MA/00123) e podia começar a operar de imediato.

Esta abordagem pouco interventiva levou a um crescimento explosivo. A Andaluzia passou de cerca de 30.000 VFTs registadas em 2018 para mais de 120.000 no final de 2024, só a província de Málaga representando mais de 45.000. A rápida expansão levou tanto a Junta de Andalucía como os municípios individuais a reforçar os controlos, resultando no ambiente regulatório complexo que os compradores enfrentam atualmente.

As Licenças Turísticas São Agora Transferidas com o Imóvel

Uma das evoluções mais significativas para os compradores em 2024-2025 é a confirmação de que os registos VFT estão associados ao imóvel, e não ao proprietário. Quando adquire um imóvel com uma VFT ativa, a licença é transferida para si enquanto novo proprietário. Deve notificar o Registo de Turismo da Andaluzia da alteração de titularidade no prazo de um mês após a conclusão da compra, mas o número de registo mantém-se inalterado.

Esta é uma distinção fundamental em relação a outras regiões espanholas (nomeadamente as Ilhas Baleares e Valência), onde as licenças têm sido historicamente pessoais e intransmissíveis. Na Costa del Sol, a transmissibilidade das VFTs significa que a aquisição de um imóvel com licença existente numa zona restrita lhe confere um ativo que pode ser impossível de replicar.

O que deve fazer após a compra:

• Obter uma cópia do certificado de registo VFT do vendedor
• Verificar que o registo está ativo e em conformidade no portal do Registo de Turismo da Andaluzia
• Submeter uma notificação de alteração de titularidade (cambio de titularidad) à Junta de Andalucía no prazo de 30 dias
• Atualizar o anúncio em todas as plataformas de reservas com os dados do novo proprietário
• Garantir que o seguro do imóvel cobre a atividade de aluguer turístico

O Novo Sistema VUD ID (Julho de 2025)

A partir de 1 de julho de 2025, todos os imóveis de aluguer de curta duração em Espanha devem exibir um número de identificação VUD (Ventanilla Única Digital). Trata-se de um identificador único a nível nacional que complementa (mas não substitui) o número regional VFT. O sistema VUD foi determinado pelo Regulamento UE 2024/1028 sobre recolha de dados de aluguer de curta duração e transposto para a legislação espanhola por Real Decreto.

O número VUD deve constar em todos os anúncios, listagens de plataformas e confirmações de reserva. Plataformas como Airbnb, Booking.com e Vrbo são obrigadas a verificar que cada anúncio possui um VUD válido antes de permitir a sua publicação. Os imóveis sem VUD serão automaticamente removidos após um período de tolerância.

Como funciona o VUD na prática:

• Os proprietários fazem o pedido através do portal nacional Ventanilla Única Digital
• O sistema cruza os dados do pedido com o registo regional de turismo (na Andaluzia, a base de dados VFT)
• Se o imóvel possuir um registo VFT válido, o VUD é emitido em poucos dias
• O VUD é um código alfanumérico normalizado, reconhecível em todos os Estados-Membros da UE
• As plataformas estão legalmente obrigadas a transmitir dados de reservas (datas, número de hóspedes, receitas) às autoridades através do sistema VUD

Para os compradores britânicos, a conclusão principal é que não é possível explorar um aluguer sem possuir tanto uma VFT como um VUD a partir de julho de 2025. O sistema VUD significa também que as autoridades fiscais terão acesso em tempo real aos dados do seu rendimento de aluguer, tornando a declaração fiscal rigorosa indispensável desde o primeiro dia.

Lei Orgânica 1/2025: Alterações à Propriedade Horizontal

A Lei Orgânica 1/2025 espanhola (Ley Orgánica 1/2025, que altera a Lei da Propriedade Horizontal) introduziu uma alteração que poderá afetar significativamente os alugueres turísticos em edifícios de apartamentos. Pelas regras anteriores, uma assembleia de condóminos (comunidad de propietarios) necessitava de unanimidade para proibir alugueres turísticos no edifício. A nova lei reduz este limiar.

Ao abrigo do Artigo 17.º alterado da Lei da Propriedade Horizontal, as assembleias de condóminos podem agora restringir ou proibir a atividade de aluguer turístico com uma maioria de três quintos (60% dos proprietários e 60% das quotas de participação). Trata-se de uma alteração substancial. Em edifícios onde os residentes permanentes se sentem frustrados há muito com o ruído, questões de segurança ou desgaste provocado por hóspedes de curta duração, é agora significativamente mais fácil aprovar uma proibição.

O que isto significa para os compradores:

• Antes de comprar um apartamento para aluguer turístico, deve consultar os estatutos da comunidade (estatutos) e as atas das últimas assembleias gerais para verificar eventuais restrições existentes ou propostas
• Mesmo que não exista atualmente qualquer restrição, uma futura assembleia geral poderá impor uma com 60% dos votos
• Imóveis em comunidades mais pequenas (menos de 20 frações) são mais vulneráveis a alterações de voto
• Moradias isoladas e moradias em banda em urbanizações com títulos de propriedade independentes não são geralmente afetadas pelas regras de propriedade horizontal
• Algumas comunidades estão a alterar proativamente os seus estatutos para permitir explicitamente alugueres turísticos, o que confere maior proteção aos investidores

Lei de Turismo Sustentável da Junta de Andalucía

A Junta de Andalucía tem vindo a desenvolver a sua Lei de Turismo Sustentável (Ley de Turismo Sostenible de Andalucía) para substituir a atual Lei do Turismo de 2011. Embora o texto integral tenha passado por múltiplos períodos de consulta, as disposições-chave que afetam os titulares de VFT estão a tornar-se evidentes.

A nova lei confere aos municípios poderes explícitos para designar zonas saturadas (zonas tensionadas ou zonas saturadas) onde os novos registos VFT podem ser temporária ou permanentemente suspensos. Os municípios podem igualmente impor condições como distâncias mínimas entre imóveis VFT, rácios máximos de alojamento turístico face a habitação residencial e exigências de entradas independentes para turistas em edifícios de apartamentos.

A lei introduz também mecanismos de fiscalização mais rigorosos, incluindo um sistema de inspeção digital, multas mais elevadas por exploração sem licença e o poder de ordenar a cessação imediata de atividade de aluguer ilegal sem ordem judicial. Para os titulares legítimos de VFT, a lei proporciona maior segurança jurídica ao estabelecer padrões claros para registo, exploração e resolução de reclamações.

Análise por Município: Onde Pode e Não Pode Obter uma VFT

É aqui que a realidade prática se torna complexa. Na Costa del Sol, a regulamentação do aluguer turístico opera a três níveis: UE (o sistema VUD), regional (o decreto VFT da Junta de Andalucía) e municipal (as regras de planeamento de cada câmara municipal). É ao nível municipal que surgem as maiores diferenças.

Cidade de Málaga: Altamente Restritiva

A cidade de Málaga adotou a posição mais agressiva contra novos alugueres turísticos em toda a Costa del Sol. Em 2024, a câmara municipal aprovou uma alteração ao PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) que suspende efetivamente todos os novos registos VFT no centro histórico (Centro), Malagueta, Soho e outros bairros centrais. O objetivo declarado é proteger o parque habitacional residencial em zonas onde os apartamentos turísticos atingiram níveis de saturação superiores a 30% do total de habitações.

Para o centro histórico especificamente, a cidade de Málaga exige que qualquer imóvel utilizado para aluguer turístico disponha de uma entrada independente a partir da rua (e não através de uma escadaria residencial partilhada), o que elimina a grande maioria dos apartamentos. Prevê-se que a suspensão se mantenha durante pelo menos três a cinco anos, enquanto é desenvolvido um plano urbanístico abrangente para o alojamento turístico.

Impacto para os compradores: Se está a analisar a cidade de Málaga para investimento, compre apenas imóveis que já possuam uma VFT ativa. As novas licenças estão essencialmente indisponíveis nas zonas centrais mais procuradas. Os preços dos apartamentos com licença VFT no centro subiram 20-35% acima dos equivalentes sem licença.

Fuengirola: A Avaliar Restrições

Fuengirola ainda não impôs uma moratória generalizada sobre novas VFTs, mas a câmara municipal está ativamente a avaliar restrições. O município encomendou um estudo em 2024 sobre o impacto dos alugueres turísticos no mercado habitacional local, cujos resultados estão a fundamentar as discussões políticas em curso. A zona central junto à praia (Los Boliches, centro de Fuengirola) é a área com maior probabilidade de enfrentar restrições em primeiro lugar.

Atualmente, os novos pedidos de VFT ainda estão a ser processados em Fuengirola, mas os prazos de processamento aumentaram consideravelmente (de dias para várias semanas). Circulam rumores sobre um plano de zonamento que limitaria as novas VFTs nas áreas mais densamente turísticas, mantendo-as abertas nos bairros periféricos. Os compradores devem agir rapidamente se pretendem garantir uma licença em Fuengirola, uma vez que a janela de oportunidade poderá estreitar-se em 2026.

Impacto para os compradores: Fuengirola continua viável para novos pedidos de VFT, mas trate-a como uma janela que se está a fechar. Imóveis em zonas ligeiramente recuadas da frente de praia (por exemplo, Torreblanca, Los Pacos) poderão manter o registo aberto durante mais tempo do que a faixa costeira principal. Consulte o nosso guia de imóveis de Fuengirola para detalhes sobre os bairros.

Marbella: Ambiente Permissivo

Marbella tem adotado historicamente uma abordagem mais favorável ao negócio no que respeita aos alugueres turísticos, refletindo o seu estatuto de destino de turismo de luxo. O município não impôs qualquer moratória sobre novos registos VFT e indicou que considera o aluguer de curta duração regulamentado como complementar, e não concorrente, do setor hoteleiro.

Dito isto, o departamento de urbanismo de Marbella aplica rigorosamente as regras urbanísticas existentes. Os imóveis devem cumprir todas as normas de construção, possuir uma licença de ocupação válida (licencia de primera ocupación) e satisfazer os padrões de habitabilidade. Imóveis mais antigos sem licença de ocupação (comuns em algumas urbanizações dos anos 70-80) não podem registar-se para uma VFT, independentemente da postura permissiva do município.

A Milha Dourada, Puerto Banús e Nueva Andalucía são as zonas mais populares para investimento VFT em Marbella, com forte procura durante todo o ano impulsionada pelo mercado de turismo de luxo. Os rendimentos de aluguer tendem a ser inferiores em termos percentuais face a zonas mais económicas (3-5% bruto), mas o rendimento absoluto por imóvel é superior devido às tarifas noturnas premium. Explore o nosso guia de imóveis de Marbella para preços e análise de bairros.

Estepona: Requer Aprovação do Condomínio

Estepona adotou uma abordagem intermédia. Os novos registos VFT são permitidos, mas o município exige prova de que a assembleia de condóminos aprovou a atividade de aluguer turístico no edifício, ou, no mínimo, que os estatutos da comunidade não a proíbem. Isto confere efetivamente às comunidades um poder de veto sobre proprietários individuais que pretendam iniciar a atividade de aluguer.

Na prática, isto significa que, antes de requerer uma VFT em Estepona, necessita de obter um certificado do administrador do condomínio confirmando que o aluguer turístico é permitido, ou demonstrar que os estatutos da comunidade nada dizem sobre a matéria (o que é interpretado como permissão por defeito). Os novos empreendimentos em Estepona incluem cada vez mais a permissão explícita de VFT nos seus estatutos fundadores, o que constitui um argumento de venda para compradores investidores.

Impacto para os compradores: Estepona é favorável ao investimento, mas exige maior diligência do que Marbella. Verifique sempre os estatutos da comunidade antes de se comprometer com uma aquisição. A zona de reabilitação do centro histórico é particularmente atrativa para investimento VFT, dada a forte afluência turística e a reputação crescente de Estepona. Consulte o nosso guia de imóveis de Estepona para mais informações.

Mijas: Aberta mas em Monitorização

Mijas (abrangendo Mijas Costa, Mijas Pueblo, La Cala de Mijas e Riviera del Sol) mantém-se aberta a novos registos VFT. O município possui um grande volume de alojamento turístico existente e não sinalizou quaisquer restrições iminentes. A zona beneficia de uma proporção elevada de empreendimentos tipo urbanização, onde as restrições de propriedade horizontal são menos comuns.

Mijas Costa, em particular, oferece bons rendimentos de aluguer pela sua proximidade às infraestruturas de Fuengirola, localização junto à praia e preços de imóveis mais competitivos. La Cala de Mijas tem uma reputação crescente como alternativa mais tranquila às principais estâncias turísticas, atraindo tanto turistas como hóspedes de aluguer de média duração.

Benalmádena: Considerações Específicas por Zona

Benalmádena possui uma elevada densidade de apartamentos turísticos, sobretudo na zona de Puerto Marina. O município tem vindo a estudar potenciais restrições e poderá introduzir regras de zonamento que limitem as novas VFTs na faixa costeira mais saturada, mantendo as zonas interiores (Arroyo de la Miel, Benalmádena Pueblo) abertas. No início de 2026, os novos registos continuam a ser processados, mas com maior escrutínio.

Nerja: Ponto Quente da Costa del Sol Oriental

Nerja, no extremo oriental da Costa del Sol, possui um dos rácios mais elevados de alojamento turístico face a habitação residencial em toda a costa. A câmara municipal tem vindo a discutir restrições desde 2023 e introduziu uma suspensão temporária de novos registos VFT no centro histórico e na zona da praia de Burriana em 2025. Os pedidos em zonas periféricas (Capistrano, Maro) ainda poderão ser processados, mas a tendência é claramente no sentido de controlos mais apertados.

Lista de Verificação de Diligência Prévia: Confirmar uma VFT Antes de Comprar

Se está a comprar um imóvel com uma VFT existente, ou com a intenção de requerer uma, deve realizar uma diligência prévia minuciosa. Esta não é uma área onde se possa confiar na palavra do vendedor. Eis a lista completa:

1. Verificar a VFT no Registo de Turismo da Andaluzia — Pesquise no registo público no sítio da Junta de Andalucía utilizando a morada do imóvel ou o número VFT. O registo mostra a data de registo, morada do imóvel, capacidade máxima de hóspedes e estado atual (ativo, suspenso ou cancelado).
2. Solicitar o certificado de registo original — Peça ao vendedor o documento de registo VFT. Compare os dados com o registo público.
3. Verificar reclamações ou sanções — Peça ao vendedor que declare se foram apresentadas reclamações contra o imóvel ou impostas sanções pelas autoridades de turismo.
4. Analisar os estatutos do condomínio e as atas das assembleias — No caso de apartamentos, obtenha os estatutos da comunidade (escritura de división horizontal) e as atas de pelo menos as três últimas assembleias gerais. Procure quaisquer moções relacionadas com restrições ao aluguer turístico.
5. Confirmar a licença de ocupação (licencia de primera ocupación) — Sem este documento, o registo VFT pode ser vulnerável a contestação. Muitos imóveis mais antigos, sobretudo do boom de construção dos anos 60-80, não possuem este documento.
6. Verificar a conformidade municipal — Confirme junto da câmara municipal que a utilização do imóvel como aluguer turístico está conforme com o PGOU (plano urbanístico) vigente. Alguns imóveis registados antes da imposição de restrições municipais poderão beneficiar de direitos adquiridos, mas tal necessita de confirmação.
7. Verificar o seguro — Assegure-se de que o imóvel tem (ou pode obter) um seguro que cubra a responsabilidade civil de aluguer turístico. As apólices de seguro habitação comuns excluem tipicamente a atividade de aluguer comercial.
8. Rever a situação fiscal — Verifique se o proprietário anterior tem vindo a declarar corretamente os rendimentos de aluguer, uma vez que dívidas fiscais pendentes podem, em certos casos, acompanhar o imóvel e não o proprietário.
9. Avaliar o estado do registo VUD — A partir de julho de 2025, confirme se o imóvel foi registado para um número VUD ou verifique o estado do pedido.
10. Confirmar que o imóvel cumpre as normas de habitabilidade atuais — As normas foram atualizadas desde 2016. Assegure-se de que o imóvel cumpre os requisitos atuais de ar condicionado, equipamentos de segurança e acessibilidade.

Utilize a nossa calculadora de custos de compra para estimar o custo total de aquisição, incluindo ITP (imposto de transmissão), notário e taxas de registo.

O Mercado de Dois Níveis: Quanto Vale uma Licença VFT

O apertar da regulamentação VFT na Costa del Sol criou um mercado imobiliário claramente dividido em dois níveis. Os imóveis com licenças VFT ativas e transmissíveis obtêm um prémio mensurável face a imóveis idênticos sem licença. Este prémio varia consoante a localização e tem vindo a crescer à medida que as restrições se intensificam.

Intervalos de prémio observados em 2025-2026:

• Centro da cidade de Málaga: prémio de 20-35% para apartamentos com licença VFT face a equivalentes sem licença
• Frente de praia de Fuengirola: prémio de 10-20% (prevê-se que aumente caso seja introduzida moratória)
• Marbella: prémio de 5-15% (inferior porque as licenças ainda são obtíveis)
• Estepona: prémio de 8-15% (superior para imóveis com aprovação confirmada do condomínio)
• Centro histórico de Nerja: prémio de 15-25% (suspensão de novos registos a impulsionar os preços)
• Benalmádena Costa: prémio de 10-20% para imóveis na zona da marina com VFT

Para os investidores, isto cria tanto uma oportunidade como um risco. A oportunidade reside no facto de um imóvel com licença VFT numa zona restrita ser um ativo escasso, com tendência a valorizar-se mais rapidamente do que o mercado em geral. O risco é que alterações regulatórias (como a votação de três quintos na propriedade horizontal) possam retirar a licença mesmo após a compra, embora este continue a ser um cenário de probabilidade relativamente baixa na maioria das comunidades bem geridas.

Comparação de Rendimentos de Aluguer: Com Licença vs Sem Licença

Um apartamento T2 com licença VFT na frente de praia de Fuengirola pode gerar entre 18.000 e 25.000 EUR por ano em rendimento bruto de aluguer proveniente de estadias turísticas de curta duração. O mesmo apartamento arrendado a longo prazo (sem VFT) geraria normalmente entre 9.000 e 12.000 EUR por ano. Após contabilizar os custos mais elevados de gestão, limpeza, comissões de plataformas e sazonalidade, o rendimento líquido de um imóvel com VFT é ainda tipicamente 30-60% superior ao de um arrendamento de longa duração.

Contudo, o arrendamento de longa duração tem as suas próprias vantagens: rendimento mensal garantido, menor carga de gestão, menos requisitos regulatórios e nenhuma dependência da manutenção de uma licença VFT. Muitos compradores britânicos adotam uma estratégia híbrida, alugando a curto prazo durante a época alta de verão (junho-setembro) e passando para arrendamentos de média duração nos meses de inverno.

Conclusões-Chave para Compradores Britânicos em 2025-2026

1. Verifique sempre a VFT antes de comprar — Não se baseie nas declarações do vendedor. Consulte diretamente o Registo de Turismo da Andaluzia e instrua o seu advogado a confirmar o registo como parte do processo de aquisição.
2. Compreenda o requisito VUD — A partir de julho de 2025, necessita tanto de uma VFT como de um VUD para publicitar e explorar legalmente um aluguer turístico.
3. Verifique cuidadosamente as regras do condomínio — A Lei Orgânica 1/2025 facilita a proibição de alugueres turísticos pelas comunidades de proprietários. Analise os estatutos e as atas recentes das assembleias antes de se comprometer.
4. A localização importa mais do que nunca — A diferença entre municípios abertos às VFTs (Marbella, Mijas) e os que as estão a restringir (cidade de Málaga, Nerja) é drástica e crescente.
5. Inclua o prémio VFT nos seus cálculos — Um imóvel com licença numa zona restrita vale significativamente mais do que um sem licença. Utilize a nossa calculadora para modelar diferentes cenários.
6. Prepare-se para a evolução regulatória — A tendência em Espanha e na UE é no sentido de uma regulamentação mais apertada dos alugueres de curta duração. Compre com a presunção de que as regras se tornarão mais restritivas, não mais flexíveis.
7. Obtenha aconselhamento profissional — Um advogado espanhol com experiência em direito do turismo e um gestor que trate de registos VFT são indispensáveis. Não tente navegar este panorama regulatório sozinho.

A Costa del Sol continua a ser um dos melhores destinos na Europa para investimento em aluguer turístico, com forte procura durante todo o ano, excelentes infraestruturas e um enquadramento legal bem estabelecido. Mas os dias em que bastava comprar qualquer apartamento e listá-lo no Airbnb ficaram para trás. O sucesso em 2025 e 2026 exige compreender as regras, escolher o município certo e realizar uma diligência prévia minuciosa. Acerte nestes elementos e um imóvel com licença VFT na Costa del Sol poderá proporcionar excelentes retornos durante muitos anos.