O custo real de comprar um imóvel em Espanha: cada taxa, imposto e encargo explicado

O preço anunciado de um imóvel em Espanha não é o que vai pagar. Os custos de compra acrescentam entre 10 e 15 % ao valor — e isto antes de contabilizar os encargos anuais recorrentes. Eis uma análise completa para que não haja surpresas.

Custos de aquisição (pagamento único)

Imóvel usado

Custo	Valor	Notas
Imposto de Transmissões Patrimoniais (ITP)	6-13 %	Varia por região. Andaluzia: 7 %. Madrid: 6 %. Catalunha: 10-13 % (progressivo desde junho de 2025). Valência: 10 % (desce para 9 % a partir de junho de 2026)
Honorários do notário	600-1.200 €	Com base no valor do imóvel
Registo Predial	400-700 €	Com base no valor do imóvel
Honorários do advogado	1-1,5 %	Mínimo 1.500-2.000 €
Encargos bancários	200-500 €	Comissões de transferência, cheques bancários

Exemplo para um imóvel usado de 400.000 € na Andaluzia: ITP 28.000 € + Notário 900 € + Registo 500 € + Advogado 5.000 € + Banco 300 € = 34.700 € (8,7 %)

Imóvel novo

Custo	Valor	Notas
IVA	10 %	Taxa fixa sobre o preço de compra
Imposto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)	1-1,5 %	Varia por região. Andaluzia: 1,2 %
Honorários do notário	600-1.200 €	Igual ao usado
Registo Predial	400-700 €	Igual ao usado
Honorários do advogado	1-1,5 %	Igual ao usado

Exemplo para um imóvel novo de 400.000 € na Andaluzia: IVA 40.000 € + AJD 4.800 € + Notário 900 € + Registo 500 € + Advogado 5.000 € = 51.200 € (12,8 %)

Os imóveis novos têm custos fiscais iniciais mais elevados, mas evitam o ITP. Também evitam potenciais problemas com dívidas ocultas de imóveis usados e incluem uma garantia estrutural de 10 anos por lei.

Custos anuais recorrentes

Impostos que pagará todos os anos

Imposto	Valor típico	O que é
IBI (contribuição municipal)	400-2.000+ €	Com base no valor cadastral. Pago anualmente à câmara municipal
Basura (taxa de resíduos)	50-200 €	Taxa de recolha de lixo
IRNR (Imposto de Não Residentes)	200-800 €	Imposto sobre rendimento imputado de imóvel não arrendado. 24 % × 2 % do valor cadastral para não residentes extra-UE
Imposto sobre o Património	Variável	Aplica-se se os ativos em Espanha ultrapassarem 700.000 € (variações regionais). Taxas: 0,2-3,5 %

Custos recorrentes não fiscais

Custo	Valor típico	Notas
Quotas de condomínio	600-6.000 €/ano	De 50 €/mês para um apartamento básico a 500+ €/mês para um complexo de luxo
Seguro habitação	300-1.000 €/ano	Edifício e recheio. Obrigatório com hipoteca
Serviços públicos	150-400 €/mês	Eletricidade, água, gás, internet. Mais caro no verão (ar condicionado)
Gestão do imóvel	100-300 €/mês	Se não estiver em Espanha — supervisão, jardim, manutenção da piscina

Custos quando vender

Custo	Valor	Notas
Imposto sobre mais-valias	19 % (não residentes)	Sobre o lucro. Residentes da UE pagam a mesma taxa; antes pagavam menos
Plusvalía municipal	Variável	Imposto local sobre a valorização do terreno. Pago à câmara municipal na venda
Comissão do agente imobiliário	3-5 %	Em Espanha é normalmente paga pelo vendedor
Retenção de 3 %	3 % do preço de venda	O comprador deve reter 3 % como depósito fiscal ao comprar a um vendedor não residente. O excesso é recuperado através de declaração fiscal

O panorama completo

Para um apartamento usado de 500.000 € na Andaluzia, comprado como casa de férias por um não residente:

• Custos de compra: ~53.000 € (10,6 %)
• Custos anuais de manutenção: ~5.000-8.000 €/ano (IBI, IRNR, condomínio, seguro, serviços básicos)
• Custos de venda (após 5 anos com 20 % de valorização): ~30.000-40.000 € (mais-valias + plusvalía + comissão do agente)

Ao longo de 5 anos, o custo total de propriedade para além do preço de compra é de aproximadamente 108.000-133.000 €. É um número que deve entrar em qualquer cálculo de investimento. O imóvel precisa de valorizar pelo menos 20 % só para atingir o ponto de equilíbrio, antes de qualquer rendimento de arrendamento.

Nada disto pretende dissuadi-lo. Espanha é um lugar magnífico para ter um imóvel. Mas avançar com números precisos significa que não será apanhado de surpresa.