Imposto sobre mais-valias em Espanha para vendedores britânicos

O básico: imposto para não residentes em Espanha

Quando vendes um imóvel em Espanha sendo não residente (a situação da maioria dos proprietários britânicos que vivem no Reino Unido), estás sujeito ao imposto espanhol sobre o rendimento de não residentes (IRNR) sobre qualquer lucro. A taxa para todos os não residentes é de 19 % fixos sobre o ganho líquido.

Esta taxa de 19 % aplica-se a todos os não residentes de fora da UE/EEE, incluindo cidadãos britânicos desde o Brexit. Na prática, a taxa não mudou. Contudo, algumas deduções disponíveis para residentes da UE já não se aplicam a vendedores britânicos.

Ponto essencial: pagas imposto sobre o lucro — a diferença entre o preço líquido de venda e o preço líquido de aquisição. Se venderes com prejuízo, não há imposto a pagar.

A retenção de 3 %

Isto surpreende muitos vendedores britânicos. Quando um não residente vende propriedade em Espanha, o comprador é legalmente obrigado a reter 3 % do preço total e entregá-lo diretamente à autoridade fiscal espanhola (Agencia Tributaria) em nome do vendedor.

Na prática:

• Vendes por 300 000 €
• O comprador retém 9 000 € (3 %)
• Recebes 291 000 € no notário
• O comprador (ou o seu advogado) entrega os 9 000 € à autoridade fiscal pelo Modelo 211 nos 30 dias seguintes

A retenção de 3 % não é o imposto em si — é um pagamento por conta. O teu imposto real pode ser maior ou menor. Após a declaração, a diferença é paga ou devolvida.

Como calcular a mais-valia

Mais-valia = Preço líquido de venda − Preço líquido de aquisição

Preço líquido de venda

• Comissão da imobiliária (3-5 % + 21 % IVA)
• Honorários de advogado
• Mais-valia municipal (se paga pelo vendedor)
• Certificado energético
• Custos de cancelamento de hipoteca (se aplicável)

Preço líquido de aquisição

• ITP ou IVA/AJD pagos na compra
• Honorários notariais e registrais
• Honorários de advogado
• Melhorias e renovações (com faturas — fundamental)

Exemplo prático

• Comprado em 2020 por: 250 000 €
• Custos de compra: ITP 17 500 € + notário 800 € + registo 500 € + advogado 3 000 € = 21 800 €
• Melhorias: cozinha 12 000 € + casa de banho 5 000 € + AC 4 000 € = 21 000 €
• Custo total de aquisição: 292 800 €

• Vendido em 2026 por: 350 000 €
• Custos de venda: 19 650 €
• Preço líquido de venda: 330 350 €

• Mais-valia: 37 550 €
• Imposto a 19 %: 7 134,50 €
• Retenção paga: 10 500 €
• Reembolso devido: 3 365,50 €

Pedir reembolso do excesso de retenção

• Prazo: nos 4 meses seguintes à venda, apresenta declaração pelo Modelo 210
• Prazo de reembolso: 6-12 meses (por vezes 18 meses)
• Conta bancária: mantém a tua conta espanhola aberta até receberes

Importante: se não apresentares o Modelo 210 no prazo de 4 meses, perdes o direito ao reembolso.

Convenção de dupla tributação UK-Espanha

O Reino Unido e Espanha têm uma Convenção de Dupla Tributação:

• Pagas imposto em Espanha (19 %) — Espanha tem prioridade
• Declaras o ganho no teu Self Assessment britânico
• O imposto pago em Espanha é creditado, pagando apenas a diferença (se houver)

Isenções para maiores de 65 anos

Existem isenções valiosas mas apenas para residentes fiscais em Espanha:

• Residência habitual: se tiveres mais de 65 anos, o ganho total está isento
• Renda vitalícia: ganhos até 240 000 € isentos se investidos em renda vitalícia nos 6 meses seguintes

Para não residentes britânicos, estas isenções não se aplicam.

Dicas práticas para vendedores britânicos

• Guarda todas as faturas desde a compra até à venda
• Não encerres a conta espanhola até receberes o reembolso
• Usa um consultor fiscal. Custo: 200-400 €
• Apresenta dentro do prazo. O prazo de 4 meses é rigoroso
• Declara no Reino Unido também

Ganhos cambiais: um fator frequentemente ignorado

Para compradores britânicos que compraram em euros mas declaram o CGT em libras, as flutuações do câmbio podem criar complexidade adicional. O HMRC calcula o ganho em libras, usando as taxas nas datas de compra e venda. Se a libra enfraqueceu face ao euro, o teu ganho em libras será maior que em euros.

Exemplo: compraste por 250 000 € quando 1 £ = 1,40 € (custo: 178 571 £). Vendes por 300 000 € quando 1 £ = 1,15 € (produto: 260 870 £). O teu ganho em libras é 82 299 £ — embora o ganho em euros tenha sido apenas 50 000 €.

O teu contabilista britânico deve coordenar-se com o teu consultor fiscal espanhol para garantir crédito total pela dupla tributação.