Impostos sobre imóveis em Espanha explicados: ITP, IBI, IRNR e tudo o resto

A fiscalidade imobiliária espanhola usa muitas siglas. ITP, IBI, IRNR, AJD, IVA, IRPF — o suficiente para fazer qualquer pessoa perder o foco. Mas depois de eliminar as abreviaturas, o sistema é lógico. Há impostos na compra, impostos enquanto é proprietário e impostos na venda. Eis cada um explicado de forma clara.

Impostos na compra

ITP — Imposto de Transmissões Patrimoniais (apenas usados)

Este é o grande imposto nas compras de imóveis usados. O ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) é o equivalente ao stamp duty em Inglaterra, mas normalmente mais elevado. As taxas são definidas por cada comunidade autónoma:

Região	Taxa ITP	Notas
Andaluzia	7 %	Taxa fixa — uma das mais baixas de Espanha
Valência	10 % (desce para 9 % a partir de junho 2026)	Atualmente taxa fixa; reduz a partir de junho de 2026
Catalunha	10-13 %	Taxas progressivas desde junho 2025: 10 % até 600.000 €, subindo para 13 % acima de 1,5 M €. Sobretaxa de 20 % para grandes detentores (10+ imóveis)
Madrid	6 %	A mais baixa de Espanha
Ilhas Baleares	8-13 %	Escala progressiva
Ilhas Canárias	6,5 %	Taxa fixa

Num imóvel usado de 500.000 € na Andaluzia: 35.000 €. Em Valência: 50.000 €. Na Catalunha (acima de 1,5 M €): até 13 %. A região onde compra tem um impacto real nos seus custos totais.

IVA — Imposto sobre o Valor Acrescentado (apenas imóveis novos)

As compras de imóveis novos pagam IVA em vez de ITP. A taxa é de 10 % sobre habitação residencial em toda a Espanha. Num imóvel novo de 500.000 €: 50.000 €.

AJD — Imposto sobre Actos Jurídicos Documentados

O AJD aplica-se a compras de imóveis novos e escrituras de hipoteca. As taxas regionais variam de 0,5 a 1,5 %. A Andaluzia cobra 1,2 %. Num imóvel novo de 500.000 € na Andaluzia: 6.000 €.

Impostos enquanto é proprietário

IBI — Contribuição Municipal

O IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) é o equivalente mais próximo ao council tax britânico. É um imposto municipal anual baseado no valor cadastral (valor catastral) — um valor avaliado pela administração que é tipicamente bastante inferior ao valor de mercado. As taxas são definidas por cada município, geralmente entre 0,4 e 1,1 % do valor cadastral.

Para um apartamento típico na Costa del Sol com valor cadastral de 100.000 €: 400-1.100 €/ano. Para uma moradia de luxo com valor cadastral de 500.000 €: 2.000-5.500 €/ano.

O IBI paga-se anualmente, normalmente em setembro ou outubro. O seu banco pode domiciliar o pagamento.

IRNR — Imposto sobre o Rendimento de Não Residentes

Se possui um imóvel em Espanha mas não é residente fiscal espanhol, deve pagar o IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) todos os anos. Há dois cenários:

Se não arrenda o imóvel: Espanha imputa um rendimento fictício e tributa-o. O cálculo: 24 % × (2 % do valor cadastral) para residentes fora da UE. Se o valor cadastral foi revisto nos últimos 10 anos, aplica-se 1,1 % em vez de 2 %.

Para um imóvel com valor cadastral de 150.000 € (recentemente revisto): 24 % × 1,1 % × 150.000 = 396 €/ano.

Se arrenda o imóvel: Paga 24 % sobre o rendimento bruto do arrendamento. Sem deduções de despesas — essa é a diferença-chave para residentes fora da UE. Os residentes da UE pagam 19 % e podem deduzir despesas como juros de hipoteca, manutenção, seguro e quotas de condomínio. Esta é uma das penalizações pós-Brexit mais claras que afeta proprietários britânicos em Espanha.

Imposto sobre o Património

Se os seus ativos líquidos em Espanha ultrapassam os 700.000 € (a isenção geral na maioria das regiões), pode ser tributado pelo Imposto sobre o Património. As taxas variam de 0,2 a 3,5 % dependendo da região e do valor total. A Andaluzia ofereceu historicamente isenções generosas; outras regiões variam. Madrid aboliu-o efetivamente para residentes.

Isto é relevante para compradores com múltiplos imóveis ou imóveis de alto valor. O seu consultor fiscal espanhol deve fazer uma simulação antes da compra.

Impostos na venda

Imposto sobre mais-valias

Quando vende, qualquer lucro está sujeito ao imposto sobre mais-valias. Para não residentes: 19 % sobre o ganho. O ganho é calculado como preço de venda menos preço de compra, menos custos de melhorias documentados, ajustados por coeficientes de inflação (atualmente congelados, mas sujeitos a alteração).

Num imóvel comprado por 400.000 € e vendido por 550.000 € com 20.000 € em melhorias documentadas: ganho = 130.000 €. Imposto = 24.700 €.

A retenção de 3 %

Quando um não residente vende um imóvel em Espanha, o comprador é legalmente obrigado a reter 3 % do preço total de venda e pagá-lo diretamente à Hacienda (autoridade fiscal) como depósito a conta do imposto sobre mais-valias do vendedor. Se o seu imposto real for inferior aos 3 % retidos, reclama a diferença através de declaração fiscal. Isto demora normalmente 6 a 12 meses.

Plusvalía municipal

É um imposto municipal sobre o aumento do valor do terreno desde a última transmissão. O cálculo foi reformado e utiliza agora um método «real» (baseado no ganho efetivo) ou um método «objetivo» (baseado no valor cadastral e nos anos de propriedade), podendo o contribuinte optar pelo mais baixo. Se vender com prejuízo, não paga. Esta foi uma reforma importante de 2021 na sequência de uma decisão do Tribunal Constitucional.

O acordo de dupla tributação entre o Reino Unido e Espanha

O Reino Unido e Espanha têm um acordo de dupla tributação que impede que seja tributado duas vezes sobre o mesmo rendimento. Na prática, isto significa que pode compensar os impostos sobre imóveis pagos em Espanha contra a sua obrigação fiscal no Reino Unido (e vice-versa). O funcionamento exato depende da sua situação específica — os seus consultores fiscais no Reino Unido e em Espanha devem coordenar-se.

O erro mais caro que pode cometer é não obter aconselhamento fiscal profissional antes de comprar. A fiscalidade imobiliária espanhola não é complicada, mas é diferente do sistema britânico, e as regras pós-Brexit para residentes fora da UE são consistentemente menos favoráveis. Conheça os números antes de se comprometer.