Licenças de aluguer turístico em Espanha: o que os compradores britânicos devem saber

Os dias de operar um Airbnb sem licença em Espanha acabaram. Em dezembro de 2025, Espanha multou a Airbnb em 64 milhões de euros por anunciar mais de 65.000 alugueres de férias sem licenças válidas. Desde julho de 2025, todo o aluguer de curta duração deve ter um número de registo nacional verificado — o VUD ID — e as plataformas não publicarão imóveis sem ele.

Se está a comprar um imóvel na Costa del Sol com a intenção de fazer aluguer de férias, este é o artigo mais importante que vai ler.

O que precisa: a licença VFT

Na Andaluzia, chama-se VFT — Vivienda con Fines Turísticos. Outras regiões usam nomes diferentes (VUT na Catalunha, ETV nas Baleares), mas o conceito é o mesmo: autorização legal para alugar um imóvel a curto prazo a turistas. Sem ela, não pode alugar legalmente para estadias inferiores a 31 dias.

Desde 1 de julho de 2025, também precisa de um VUD ID (Ventanilla Única Digital) — um número de registo nacional centralizado que liga a sua licença regional à propriedade, morada e dados fiscais. Sem ele, Airbnb, Booking.com e Vrbo não ativarão o seu anúncio.

A situação das moratórias

Aqui complica-se. Múltiplas regiões congelaram ou restringiram novas licenças:

Região	Estado (2026)
Cidade de Málaga	Moratória total de 3 anos (agosto 2025). Sem novos registos em todo o município
Andaluzia (restante)	O Decreto-Lei 1/2025 (fevereiro 2025) exige autorização municipal prévia. Cada município pode impor o seu próprio congelamento
Barcelona / Catalunha	Sem novas licenças. Planos para abolir o alojamento turístico até 2028
Ilhas Baleares	Moratória desde 2022 (termina 2026). Aluguer de apartamentos proibido em Palma e Ibiza
Alicante	Moratória de dois anos de dezembro 2024 a janeiro 2027
Madrid	Congelamento de novas licenças até 2026
Ilhas Canárias	Pausa de cinco anos (Lei 6/2025, dezembro 2025)

A Costa del Sol especificamente

Na Andaluzia, o decreto de fevereiro de 2025 deu a cada município o poder de suspender novos registos. A cidade de Málaga usou-o agressivamente — moratória total desde agosto de 2025. Outros municípios da Costa del Sol estão a tomar as suas próprias decisões.

Entre janeiro de 2024 e agosto de 2025, a Junta de Andalucía cancelou 10.266 registos de aluguer turístico, incluindo cerca de 3.800 na província de Málaga.

A boa notícia: as licenças existentes transferem-se

Em agosto de 2025, a Direção-Geral de Segurança Jurídica confirmou que as licenças de aluguer turístico na Andaluzia estão vinculadas ao imóvel, não ao proprietário. Isto significa:

• Uma licença registada mantém-se válida após a venda
• A licença transfere-se automaticamente com o imóvel
• O novo proprietário só precisa de comunicar a mudança de titularidade ao Registo de Turismo

As licenças obtidas antes de 3 de abril de 2025 também ficam protegidas do novo requisito de aprovação pelo condomínio.

O porém: novas licenças precisam de aprovação dos vizinhos

Desde abril de 2025, qualquer nova licença turística num edifício residencial requer aprovação de 60% (3/5) do condomínio. Sem ela, o condomínio pode proibir ou intentar ação legal. Os condomínios podem ainda cobrar até mais 20% nas despesas comuns aos apartamentos com atividade turística — mesmo os com licença existente.

O risco: alegações de licenças falsas

Com a escassez e valorização das licenças, alguns vendedores anunciam imóveis como «com licença» quando não a têm. Antes de comprar:

• Verifique o número da licença diretamente no Registo de Turismo da Junta de Andalucía
• Consulte as atas do condomínio para ver votações que restrinjam o aluguer turístico
• Reveja os estatutos do edifício
• Confirme com a câmara municipal que a localização continua elegível
• Contrate um advogado independente

Se ainda pode candidatar-se: o que implica

Nos municípios sem moratória:

1. Autorização municipal — apresente declaração responsável de mudança de uso na câmara (novo requisito desde março 2025)
2. Documentação — ID/NIE, referência cadastral, título de propriedade, Licença de Primeira Ocupação, Certificado Energético, plantas, registo fiscal
3. Submissão ao Registo de Turismo da Junta
4. Receção do número VFT
5. Registo no sistema nacional VUD

Prazo: 1-3 meses. O registo é gratuito, mas os custos reais (LPO, certificado energético, seguro, advogado/gestoría) totalizam 1.000-2.000 €.

Quanto valem os imóveis com licença

Com as moratórias a restringir nova oferta enquanto a procura se mantém forte, os imóveis com licença têm o que os analistas chamam um «fosso regulatório». Os agentes da Costa del Sol reportam consistentemente que licenças turísticas verificadas e transferíveis comandam um prémio de 15-30% face a imóveis comparáveis sem licença. Na cidade de Málaga, onde novas licenças são impossíveis durante três anos, o prémio situa-se no extremo superior.

As alternativas

Aluguer de temporada (1-11 meses)

É o Plano B emergente. Alugueres de 11 dias a 11 meses para um fim temporário específico — nómadas digitais, recolocações empresariais, visitantes de inverno, estudantes — são legais sem licença turística e sem aprovação do condomínio. O contrato deve especificar o motivo da ocupação temporária. As rentabilidades situam-se entre o aluguer de longa e curta duração. Cada vez mais popular e sem risco de licença.

Aluguer de longa duração

Sem necessidade de licença. Mas duração mínima de 5 anos (senhorio particular) ou 7 anos (empresa), com renovações automáticas. Aumentos de renda limitados. Proteções do inquilino muito mais fortes. Menor rentabilidade mas zero exposição regulatória.

As multas

Se alugar sem licença:

• Andaluzia: até 150.000 €. Intervalo habitual: 2.000-18.000 €
• Catalunha: até 600.000 €
• Baleares: até 400.000 €
• Nível nacional: até 60.000 € por falta de registo VUD

A fiscalização intensificou-se drasticamente. A rastreabilidade digital do sistema VUD permite que as autoridades cruzem automaticamente os anúncios nas plataformas com o registo nacional. Isto já não é uma zona cinzenta.

Se o seu investimento depende de rendimentos de aluguer de férias, a situação da licença deve ser a sua prioridade absoluta de due diligence. Procure um imóvel que já detenha uma licença VFT válida e transferível — e verifique-a independentemente antes de comprar.

Fontes: SpainEasy, Spanish Property Insight, CostaLuz Lawyers, DM Properties, Directimo e Junta de Andalucía. Dados atualizados a fevereiro de 2026.