Mercado imobiliário na Costa del Sol: a situação real em números em 2026

Os relatórios de mercado sobre a Costa del Sol tendem a ser ou descaradamente otimistas (escritos por agentes que querem vender-lhe algo) ou completamente desatualizados (reciclando dados de 2023 com um rótulo de 2025). Este não é nenhum dos dois. Eis o que os números reais dizem, extraídos do INE, Idealista e relatórios de mercado de agências publicados até ao final de 2025.

O panorama geral: o mercado imobiliário espanhol em 2025

Nos 12 meses até junho de 2025, Espanha registou aproximadamente 700.000 transações residenciais — um aumento de 19,7 % face ao ano anterior. Os dados mensais mostram atividade sustentada: 221.889 imóveis registados só em outubro de 2025. É um mercado significativamente mais forte do que o de 2024, quando o total foi de aproximadamente 637.000 transações.

Os estrangeiros representaram 19,3 % de todas as vendas a nível nacional. É ligeiramente inferior aos 20,3 % de 2024 — não porque o interesse estrangeiro esteja a diminuir, mas porque a procura doméstica está a crescer ainda mais depressa. Em termos absolutos, os estrangeiros compraram 71.155 imóveis no primeiro semestre de 2025, mais 2 % do que no mesmo período do ano anterior.

Quem está a comprar — análise por nacionalidade

Posição	Nacionalidade	Transações S1 2025	% do total estrangeiro
1	Britânicos	5.731	8,1 %
2	Marroquinos	5.654	7,9 %
3	Alemães	4.756	6,7 %
4	Italianos	4.513	6,3 %
5	Romenos	4.480	6,3 %
6	Holandeses	4.166	5,9 %
7	Franceses	3.980	5,6 %
8	Belgas	2.908	4,1 %

Os compradores britânicos continuam a ser a primeira nacionalidade estrangeira, como têm sido há décadas. Na Costa del Sol especificamente, os britânicos representam cerca de 22 % de todos os compradores estrangeiros — de longe o grupo dominante na Andaluzia. A era pós-Brexit não travou a procura de forma material. O que fez foi deslocar ligeiramente as compras para imóveis de maior valor e mudanças motivadas pelo estilo de vida, em vez de compras especulativas de casas de férias.

Uma tendência emergente digna de nota: os compradores polacos entraram no top cinco em várias regiões. O interesse norte-americano e latino-americano está a aumentar de forma notável. E estão a surgir novos focos de atividade em localizações menos tradicionais — Castellón, Astúrias, Huelva — à medida que os mercados principais se tornam mais caros.

Costa del Sol: preço por metro quadrado por zona

A província de Málaga registou 8.639 vendas de habitação no segundo trimestre de 2025, das quais 33,3 % envolveram compradores estrangeiros — a quota mais alta de qualquer província espanhola. O «Triângulo Dourado» de Marbella, Estepona e Benahavís acumulou investimentos superiores a 3,2 mil milhões de euros em 2024, refletindo um crescimento de 20 %.

Zona	€/m² médio (meados 2025)	Variação anual	Notas
Marbella	5.258 €	~+10 %	Milha Dourada/Nagüeles atinge 6.422 €/m²
Benahavís	5.205 €	+8-12 %	A proximidade de La Zagaleta eleva a média
Estepona	3.955 €	+8-12 %	77 % das vendas de 2024 foram construção nova
Nerja	3.734 €	+7-9 %	Costa del Sol oriental, mais acessível
Málaga cidade	3.549 €	+13,8 %	Mercado urbano com maior crescimento
Média da província de Málaga	3.842 €	+13,8 %	Máximo histórico (agosto 2025)

Todos os municípios desta lista estão no seu máximo histórico ou perto dele. Marbella atingiu os 5.410 €/m² em setembro de 2025 — um recorde. A taxa de crescimento de Estepona, de 19-20 % entre 2024 e 2025, supera atualmente a de Marbella, tornando-a no mercado consolidado que mais se valoriza na costa.

Um dado significativo enterrado nos relatórios de transações: em Marbella, 92 % das vendas em 2024 foram de imóveis usados. Em Estepona, o cenário inverteu-se: 77 % foram construção nova. Se procura onde flui o dinheiro da promoção, a resposta é Estepona.

Rentabilidade do arrendamento

Zona	Bruta longo prazo	Bruta arrendamento turístico	Notas
Marbella	4-5 %	6-8 %	A valorização do capital supera a rentabilidade
Estepona	5-6 %	7-9 %	Forte procura, preços de entrada competitivos
Benahavís	3-4 %	5-7 %	Mercado de moradias; baixa rentabilidade, forte crescimento
Torremolinos	6-7 %	11 %+	A zona convencional com maior rentabilidade
Fuengirola	5-7 %	7-9 %	Forte procura de arrendamento de longa duração
Benalmádena	5-7 %	8-10 %	Destino turístico popular

Rentabilidades brutas de arrendamento turístico de 7-14 % são tecnicamente possíveis, mas os retornos líquidos situam-se entre 3 e 6 % após impostos espanhóis, gestão do imóvel e custos de manutenção. É um contexto importante que a maioria das projeções de rentabilidade omite convenientemente. As rentabilidades também estão a comprimir-se à medida que os preços sobem mais depressa do que as rendas nas zonas prime.

Uma nota regulatória: Málaga cidade introduziu uma moratória de 3 anos sobre novas licenças de alojamento turístico em 2025. Os titulares de licenças existentes beneficiam; novos investidores na cidade de Málaga não podem aceder ao mercado de curta duração. Verifique a disponibilidade de licenças antes de comprar em qualquer local com fins de arrendamento turístico.

A oferta de construção nova

Há mais de 480-600 novas promoções atualmente no mercado em toda a Costa del Sol. Estepona lidera a atividade de construção nova. Em Marbella, a promotora suíça Riviesta AG lançará The Sky Marbella em 2026 (16 moradias de luxo e 50 apartamentos), e a Sierra Blanca Tower com 71 habitações está em curso.

A restrição: a procura continua a superar a oferta. Estrangulamentos na construção e custos de edificação mais elevados fazem com que habitações novas prontas a habitar sejam escassas. Os imóveis em planta valorizam habitualmente 5 a 10 % desde o lançamento até à entrega. Prevê-se que os preços da habitação subam cerca de 5,3 % a nível nacional em 2026, com as zonas prime da Costa del Sol provavelmente a superar esse valor.

Taxas de hipoteca para não residentes

Se financia a partir do exterior:

• Taxas fixas: 2,9-4,9 % (mais comum: 3,5-5 %)
• LTV máximo: 60-70 % (precisará de 30-40 % de entrada)
• Prazo máximo: 20 anos (alguns bancos oferecem 25)
• Rendimento mínimo: 2.000-2.500 € líquidos mensais
• Rácio de endividamento máximo: 30-40 %

As taxas de hipoteca para residentes podem estar abaixo de 1 % em alguns casos, pelo que os não residentes pagam um prémio significativo. Os cortes de taxas do BCE durante 2024-2025 contribuíram para baixar as taxas desde o seu pico de 2023, mas a diferença entre taxas de residente e não residente continua ampla.

O que vigiar em 2026

O proposto imposto de 100 % sobre compradores de imóveis não comunitários e não residentes é a grande incógnita. Anunciado em janeiro de 2025 e submetido ao Parlamento em maio de 2025, não foi aprovado e enfrenta obstáculos legais e políticos significativos. Isentaria compras de construção nova e cidadãos da UE/EEE por completo. Se aprovado, alteraria fundamentalmente o mercado de usados para compradores não comunitários — mas especialistas jurídicos descreveram-no como «improvável que sobreviva ao escrutínio legal na sua forma atual».

Abordámos isto em detalhe na nossa análise do imposto proposto de 100 %.

Para além disso: os preços continuarão a subir (o desequilíbrio entre oferta e procura é estrutural, não cíclico), Estepona continuará a aproximar-se de Marbella, e a zona este de Marbella será a área a vigiar em termos de crescimento.