O que os compradores britanicos gostariam de ter sabido antes de comprar em Espanha

Licoes que so se aprendem por experiencia

Todo comprador britanico que passou pelo processo de compra imobiliaria em Espanha tem uma lista de coisas que gostaria de ter sabido antes de comecar. Algumas sao obvias em retrospetiva. Outras sao o tipo de conhecimento que so se adquire cometendo o erro e pagando o preco, em dinheiro, tempo ou stress.

Este guia reune os arrependimentos e licoes mais comuns de compradores britanicos que adquiriram imovel em Espanha. Nao sao riscos teoricos retirados de um manual, mas frustracoes e surpresas reais que as pessoas experimentam. Se esta a pensar comprar em Espanha, ler isto antes de comecar pode poupar-lhe milhares de euros e meses de complicacoes desnecessarias.

Para o processo de compra completo passo a passo, consulte o nosso guia do processo de compra.

As licoes

"Quem me dera ter visitado no inverno antes de comprar"

Este e possivelmente o arrependimento mais comum entre os compradores britanicos em Espanha, e e quase universal entre quem comprou principalmente como compra de estilo de vida e nao como investimento. Visita em junho ou agosto, o sol esta abrasador, a piscina reluz, o restaurante ao ar livre fervilha de vida e o imovel parece o paraiso. Compra.

Depois visita em janeiro. O restaurante ao ar livre esta fechado. A piscina esta vazia ou coberta de algas verdes. O imovel esta gelado porque nao tem isolamento e o aquecimento e um unico aquecedor portatil a gas. A zona que transbordava vida e uma cidade fantasma. A "vista panoramica para o mar" esta oculta por seis meses de salitre nos vidros e percebe que ninguem limpou o exterior desde o verao.

O que fazer em vez disso: visite a zona pelo menos duas vezes, em estacoes diferentes. Se nao puder visitar no inverno, passe tempo no Google Street View e em foruns locais para compreender como e a zona quando os turistas se vao embora. Pergunte ao seu agente diretamente: "como e esta zona em dezembro?" Um bom agente dar-lhe-a uma resposta honesta. Um mau agente dira "oh, e encantadora todo o ano."

"Nao orcamentei os custos recorrentes"

Os compradores britanicos tendem a focar-se no preco de compra e nos custos de transacao (impostos, notario, advogado — normalmente 10-13% do preco de compra). O que apanha as pessoas desprevenidas e o custo anual recorrente de possuir um imovel em Espanha, que pode facilmente atingir os EUR 5.000-10.000 anuais antes de pagamentos hipotecarios:

• IBI (imposto sobre imoveis): EUR 500-2.500 conforme localizacao e valor cadastral
• Quotas de comunidade: EUR 600-3.000+ por ano (mais altas em comunidades com piscinas, ginasios, elevadores, portaria)
• Taxa de residuos (basura): EUR 100-300 por ano
• Seguro de habitacao: EUR 200-600 por ano
• Utilidades: EUR 1.200-3.000 por ano (a eletricidade e notavelmente mais cara que no Reino Unido, e o AC no verao consome muito)
• Gestao de imovel/guarda-chaves: EUR 600-3.600 por ano se nao viver la todo o ano
• Imposto sobre o rendimento de nao residentes (Modelo 210): Mesmo que nunca arrende o imovel, os nao residentes pagam anualmente um imposto sobre o rendimento imputado baseado no valor cadastral
• Imposto sobre o patrimonio: Aplica-se em algumas comunidades autonomas sobre os ativos liquidos que excedam o limiar

O que fazer em vez disso: antes de comprar, elabore um orcamento anual detalhado que inclua cada custo listado acima. Use a nossa calculadora interativa para estimar os custos de compra, e adicione um orcamento anual de manutencao realista. Consulte o nosso guia de custos e impostos para o quadro completo.

"Devia ter contratado o meu proprio advogado, nao o do agente"

Este e o erro com mais consequencias que os compradores britanicos cometem em Espanha, e e alarmantemente frequente. O agente imobiliario oferece-se para "recomendar um advogado que fala ingles e conhece o processo." O comprador, grato pela ajuda num sistema desconhecido, aceita. O problema: a relacao principal desse advogado e com o agente, nao consigo. O agente encaminha-lhe dezenas de clientes por ano; o comprador e uma transacao pontual. Se houver um conflito entre os seus interesses e o interesse do agente em fechar o negocio, de que lado acha que o advogado se vai colocar?

Os casos em que isto corre mal incluem: o advogado nao assinala irregularidades urbanisticas que atrasariam a venda, ignora dividas comunitarias que o comprador herda, nao negoceia com firmeza os defeitos descobertos durante o processo e acelera os prazos para cumprir os objetivos de fecho do agente em vez da sua disponibilidade.

O que fazer em vez disso: procure o seu proprio advogado independente que fale ingles antes de comecar a ver imoveis. Peca recomendacoes a outros compradores britanicos (nao a agentes nem promotores). Verifique que o advogado esta inscrito na Ordem dos Advogados local. Conte pagar entre EUR 1.500 e 3.000 pela gestao juridica de uma compra padrao — este nao e o momento de poupar.

"Subestimei quanto tempo demora a burocracia"

O sistema burocratico espanhol funciona a um ritmo que pode ser genuinamente chocante para os compradores britanicos. Obter o NIE (numero de identificacao de estrangeiro) pode demorar de 2 a 6 semanas. Abrir uma conta bancaria pode levar um dia inteiro no balcao mais 1-2 semanas ate a conta estar plenamente operacional. As ligacoes de utilidades podem demorar 2-4 semanas. A inscricao do imovel em seu nome no Registo Predial demora 1 a 3 meses. Obter uma licenca de obras para renovacoes demora 2 a 6 meses consoante o municipio.

Nada disto e culpa de ninguem — simplesmente e como o sistema funciona. Mas os compradores britanicos que esperam que as coisas avancem ao ritmo do Reino Unido ficam frustrados, e essa frustracao pode levar a mas decisoes (como saltar passos para acelerar as coisas, ou pagar a "gestores" que prometem agilizar a burocracia mas frequentemente nao conseguem).

O que fazer em vez disso: inicie os tramites administrativos o mais cedo possivel. Solicite o NIE meses antes de planear comprar. Abra a sua conta bancaria na sua primeira visita exploratoria, nao quando ja tiver encontrado um imovel. Elabore um calendario que assuma que tudo demora o dobro do que lhe dizem. Se for mais rapido, considere-o uma surpresa agradavel.

"Nao verifiquei as financas da comunidade de proprietarios"

Em Espanha, se comprar um apartamento ou um imovel numa urbanizacao, torna-se automaticamente membro da comunidade de proprietarios. Esta comunidade gere as zonas comuns — piscina, jardins, elevadores, escadas, seguro do edificio, seguranca — financiando-se com quotas mensais ou trimestrais pagas por todos os proprietarios. O que os compradores britanicos ignoram: herda qualquer divida que o anterior proprietario tivesse com a comunidade, e e responsavel por qualquer derrama que a comunidade tenha aprovado.

As historias de terror incluem: comprar um imovel e descobrir que o anterior proprietario devia dois anos de quotas comunitarias (EUR 3.000-6.000 que agora deve pagar), ou descobrir que a comunidade votou uma derrama de EUR 20.000 por fracao para substituicao do elevador ou reabilitacao da fachada que vence tres meses apos a sua escritura. Estas obrigacoes estao vinculadas ao imovel, nao a pessoa: acompanham o imovel para o novo proprietario.

O que fazer em vez disso: o seu advogado deve solicitar um certificado de divida ao administrador da comunidade, confirmando que o imovel esta em dia com as quotas comunitarias. Solicite tambem as atas das tres ultimas assembleias de comunidade para verificar se ha derramas planeadas. Reveja o fundo de reserva: uma comunidade saudavel tem reservas; uma sem reservas e um sinal de alarme de futuras derramas.

"Quem me dera ter comprado mais perto da praia ou do centro"

Os imoveis afastados da costa ou fora do centro da localidade sao mais baratos, por vezes significativamente. Isto e atrativo, especialmente para compradores que ajustam o orcamento. Mas muitos descobrem que estar a 15-20 minutos de carro da praia ou do cafe mais proximo muda fundamentalmente a experiencia de possuir imovel em Espanha. Em vez de ir a pe a praia e tomar um cafe no passeio maritimo, cada saida requer pegar no carro. No verao, estacionar perto da praia e um pesadelo. A noite, nao pode ir a pe a um restaurante e beber um copo de vinho porque alguem tem de conduzir de volta.

O que fazer em vez disso: seja honesto sobre como vai realmente usar o imovel. Se o atrativo do estilo de vida e ir a pe a praia e viver em comunidade, priorize a localizacao sobre o tamanho ou as comodidades. Um apartamento mais pequeno numa localizacao pedonavel junto a praia geralmente proporciona mais satisfacao do que uma moradia maior numa urbanizacao na colina onde depende do carro para tudo.

"Nao fazia ideia de quanto custariam realmente as renovacoes"

Renovar em Espanha nao e necessariamente mais barato que no Reino Unido, e para alguns oficios (eletricistas, canalizadores), pode ser comparavel ou ate mais caro quando se considera o nivel de acabamento esperado. Os compradores britanicos que orcamentam EUR 30.000 para uma "renovacao ligeira" de um apartamento de 3 quartos frequentemente acabam por gastar EUR 50.000-70.000 uma vez que somam casas de banho novas (EUR 5.000-10.000 cada), cozinha nova (EUR 8.000-20.000), revisao da cablagem eletrica (EUR 3.000-8.000), atualizacao de canalizacao (EUR 2.000-5.000), novas janelas e portas (EUR 5.000-15.000) e os inevitaveis "ja que estamos" que se multiplicam uma vez que se abrem paredes.

Os prazos das renovacoes sao igualmente mal interpretados. Uma "renovacao de cozinha e casa de banho de seis semanas" transforma-se rotineiramente em tres ou quatro meses. Os operarios podem nao aparecer durante dias. Os materiais encomendados do continente demoram mais do que o esperado. As licencas de obras para qualquer coisa alem do cosmetico demoram 2 a 6 meses desde a candidatura ate a aprovacao.

O que fazer em vez disso: obtenha tres orcamentos detalhados por escrito antes de se comprometer com qualquer renovacao. Adicione 30-40% ao orcamento mais alto como margem de contingencia.

"Devia ter aberto uma conta bancaria espanhola mais cedo"

Precisa de uma conta bancaria espanhola para comprar um imovel em Espanha — a maioria dos notarios exige que o pagamento da compra provenha de um banco espanhol, e as faturas recorrentes (IBI, quotas comunitarias, utilidades) sao pagas por debito direto a partir de uma conta espanhola. Muitos compradores britanicos deixam isto para quando encontraram um imovel e depois descobrem que abrir a conta demora 2-4 semanas, causando atrasos no calendario de compra.

O que fazer em vez disso: abra uma conta bancaria espanhola na sua primeira visita exploratoria a Espanha. Precisa do seu passaporte e do seu NIE (ou pelo menos do comprovativo de o ter solicitado).

"Nao compreendi as implicacoes fiscais ate ser tarde demais"

A fiscalidade imobiliaria em Espanha e mais complexa do que a maioria dos compradores britanicos espera, e as consequencias de errar sao serias. As surpresas mais comuns incluem:

• Imposto sobre o rendimento de nao residentes: Mesmo que nunca arrende o seu imovel espanhol, deve apresentar o Modelo 210 anualmente e pagar um imposto sobre o rendimento imputado baseado no valor cadastral. Muitos compradores britanicos so descobrem isto anos apos a compra, acumulando impostos em atraso, recargos e juros
• Plusvalia municipal: Quando vende, a camara municipal cobra um imposto sobre o aumento do valor do terreno desde a ultima venda. E independente do imposto sobre mais-valias e pode ascender a varios milhares de euros, especialmente se o imovel foi detido durante muitos anos
• Obrigacoes fiscais no Reino Unido: Como residente fiscal britanico que possui imovel no estrangeiro, deve declarar os rendimentos de arrendamento na sua declaracao de impostos britanica. As mais-valias da venda de um imovel espanhol sao tributadas tanto em Espanha como no Reino Unido (com deducao por dupla tributacao para evitar tributar duas vezes, mas deve reclama-la ativamente)
• Imposto sobre o patrimonio: Algumas comunidades autonomas impoem um imposto anual sobre o patrimonio liquido que exceda um limiar. A Andaluzia reintroduziu-o apos ter previamente isentado os residentes. As taxas e limiares mudam, pelo que o aconselhamento fiscal profissional continuo e fundamental

O que fazer em vez disso: contrate um consultor fiscal (gestor fiscal) que compreenda tanto o sistema fiscal espanhol como o britanico antes de comprar, nao depois. O custo do cumprimento fiscal anual (um gestor que apresente o seu Modelo 210 e o aconselhe sobre as suas obrigacoes) e tipicamente de EUR 200-500 por ano, um montante trivial comparado com as penalidades por incumprimento. Para um desdobramento detalhado, consulte o nosso guia de custos e impostos.

"Quem me dera ter aprendido mais espanhol"

O ingles e amplamente falado em ambientes comerciais e turisticos da Costa del Sol e de outras zonas populares. Isto da aos compradores britanicos uma falsa sensacao de seguranca. Na pratica, tratar com empresas de utilidades, camaras municipais, a Agencia Tributaria, consultas medicas fora de hospitais privados internacionais, assembleias de comunidade e profissionais da construcao quase sempre requer espanhol. Pode desenrascar-se com aplicacoes de traducao e amigos bilingues, mas estara sempre em desvantagem: perde nuances, nao consegue ler documentos e depende de outros para representar os seus interesses com precisao.

O que fazer em vez disso: comece a aprender espanhol basico antes da sua primeira viagem de exploracao. Nao precisa de fluencia — mesmo um nivel A2/B1 (conversacional basico) transforma a sua experiencia e a sua capacidade de se desenrascar no dia a dia. Tambem lhe ganha um respeito genuino dos vizinhos e profissionais espanhois, que farao um esforco maior para ajudar alguem que se esforza.

"Devia ter insistido numa inspecao independente"

As inspecoes de imoveis (relatorios tecnicos, peritagens estruturais) nao fazem parte do processo de compra padrao em Espanha. A maioria dos compradores espanhois nao encomenda uma, e muitos agentes dirao aos compradores britanicos que "nao e necessario" ou "ca nao se faz assim." E um pessimo conselho. Os padroes de construcao espanhois, especialmente para imoveis construidos durante o boom da construcao de 2000-2008, sao variaveis. Problemas estruturais, ampliacoes ilegais, cablagem eletrica nao conforme, materiais com amianto e problemas de drenagem sao comuns — e invisiveis ao olho nao treinado.

Uma inspecao profissional (peritagem ou relatorio tecnico) custa EUR 400-1.000 conforme a dimensao do imovel e pode identificar problemas cuja reparacao custaria dezenas de milhares de euros. Mais importante ainda, da-lhe capacidade de negociacao para renegociar o preco ou desistir antes de estar comprometido.

O que fazer em vez disso: encomende sempre uma inspecao independente a um arquiteto tecnico ou perito qualificado antes de assinar o contrato de compra. O seu advogado deve condicionar a oferta a um resultado satisfatorio da inspecao.

"Nao sabia da retencao de 3% na revenda a nao residentes"

Quando um nao residente vende um imovel em Espanha, o comprador esta legalmente obrigado a reter 3% do preco de compra e paga-lo diretamente a Agencia Tributaria como pagamento antecipado da obrigacao do vendedor relativa ao imposto sobre mais-valias. Isto nao e negociavel — e uma obrigacao legal do comprador, concebida para evitar que vendedores nao residentes saiam de Espanha sem pagar o imposto sobre mais-valias.

Se o seu imposto real sobre mais-valias for inferior aos 3% retidos, pode solicitar a devolucao, mas este processo demora 6 a 12 meses e requer a apresentacao dos formularios correspondentes junto das Financas. Se o seu imposto sobre mais-valias exceder os 3%, deve a diferenca. A surpresa para muitos vendedores britanicos nao sao os 3% em si, mas o facto de nao os terem incluido nos seus calculos de receitas liquidas e ficarem sem dinheiro suficiente ao tentar financiar a sua proxima compra.

O que fazer em vez disso: ao calcular as suas receitas liquidas esperadas da venda de um imovel espanhol, deduza sempre a retencao de 3%, mais o imposto sobre mais-valias (19% para residentes nao comunitarios sobre a mais-valia), mais a plusvalia municipal. O seu gestor fiscal pode estimar estes custos antes de colocar o imovel a venda, para que nao haja surpresas na assinatura.

"Assumi que o meu testamento britanico cobria o imovel espanhol"

O direito sucessorio espanhol e complexo e nao funciona como o direito ingles. Segundo o Regulamento Europeu de Sucessoes 650/2012, os cidadaos britanicos podem escolher que a sua lei nacional (direito ingles ou escoces) se aplique ao seu patrimonio mundial, incluindo o imovel espanhol, mas esta escolha deve ser indicada expressamente no testamento. Sem ela, a lei sucessoria espanhola aplica-se por defeito aos bens situados em Espanha, o que impoe regras de legitima (reserva hereditaria) que obrigam a que uma parte do patrimonio passe para determinados herdeiros (normalmente os filhos) independentemente do que diga o testamento.

Mesmo que escolha que se aplique o direito ingles, a administracao pratica de uma heranca espanhola tramita-se atraves do sistema espanhol — requerendo certificado de obito espanhol, certificado de ultimas vontades e potencialmente um processo sucessorio espanhol. Ter um testamento espanhol separado que trate especificamente dos seus bens em Espanha, redigido por um advogado espanhol e coordenado com o seu testamento britanico para evitar conflitos, agiliza o processo dramaticamente e reduz os custos para os seus herdeiros.

O que fazer em vez disso: encarregue um advogado espanhol de redigir um testamento espanhol ao mesmo tempo que a sua compra. Custo: EUR 150-300. Assegure-se de que esta coordenado com o seu testamento britanico (o seu testamento britanico deve excluir expressamente os bens em Espanha, e o seu testamento espanhol deve cobrir unicamente os bens espanhois). Reveja ambos os testamentos sempre que as suas circunstancias pessoais mudem.

Fariam tudo de novo?

Eis o curioso: apesar de cada frustracao, cada custo inesperado, cada dor de cabeca burocratica e cada "quem me dera ter sabido" desta lista, a esmagadora maioria dos compradores britanicos em Espanha diz que faria tudo de novo. As frustracoes sao reais mas temporarias. A burocracia e exasperante mas gestaval. Os custos ocultos somam mas sao acomodaveis assim que os conhece.

O que permanece, uma vez que a poeira da compra assenta, e a razao pela qual queria comprar em Espanha em primeiro lugar: o clima, o estilo de vida, a gastronomia, o ritmo mais pausado, a possibilidade de se sentar no seu proprio terraco sob o sol de fevereiro enquanto os seus vizinhos em Inglaterra raspam o gelo dos para-brisas. Isso nao envelhece.

A diferenca entre uma boa experiencia e uma ma esta quase inteiramente na preparacao. Os compradores que investigam a fundo, contratam profissionais independentes, orcamentam com realismo e dao-se tempo para navegar o processo relatam experiencias esmagadoramente positivas. Os que se lancam sem pensar, tomam atalhos e assumem que tudo funciona como no Reino Unido sao os que tem as listas de arrependimentos mais longas.

Faca a preparacao. Aprenda com os erros alheios. E depois desfrute do sol — merece-o.

Pronto para iniciar a sua pesquisa de imoveis com todo este conhecimento em mao? Junte-se ao MUNDO para pesquisar anuncios verificados em todas as regioes costeiras de Espanha. Use a nossa calculadora interativa para estimar os seus custos totais, e leia o nosso guia do processo de compra para o percurso completo passo a passo desde a primeira visita ate a entrega das chaves.