Porque é que 700.000 pessoas compraram imóvel em Espanha no ano passado — e porque é que os britânicos lideram

No ano até junho de 2025, Espanha registou aproximadamente 700.000 transações residenciais. Os estrangeiros representaram 19,3 % dessas vendas — mais de 71.000 imóveis só no primeiro semestre. Os compradores britânicos lideraram todas as nacionalidades estrangeiras com 5.731 compras no primeiro semestre de 2025, seguidos de marroquinos, alemães, italianos e romenos.

Estes são os dados. A questão é: porquê?

1. A diferença de preço face ao norte da Europa é enorme

O preço médio de um imóvel em Espanha ronda os 2.990 € por metro quadrado a nível nacional. No Reino Unido, o valor equivalente é de aproximadamente 5.200 £/m² (Londres empurra-o bastante mais acima). Mesmo na Costa del Sol, onde os preços estão em máximos históricos, Marbella a 5.410 €/m² é aproximadamente 40 % mais barata do que um imóvel costeiro comparável no sul de França e 60 % mais barata do que a Riviera italiana.

Para os compradores britânicos em particular, a taxa de câmbio acrescenta outra camada. Com a libra a negociar acima de 1,17 € durante boa parte de 2025, o poder de compra tem sido favorável. Um imóvel listado a 500.000 € custa cerca de 427.000 £ — menos do que o preço médio de uma casa em muitos condados do sul de Inglaterra.

2. O clima não é uma opção de estilo de vida — é uma questão de saúde

A Costa del Sol tem uma média de mais de 320 dias de sol por ano. Temperatura média no inverno: 16 °C. Não se trata de férias na praia. Para compradores britânicos com mais de 50 anos — que representam uma proporção significativa dos compradores estrangeiros — as implicações para a saúde do calor durante todo o ano, da vida ao ar livre e da vitamina D estão bem documentadas. A artrite, as afeções respiratórias e a depressão sazonal respondem positivamente ao clima mediterrânico.

A crise das listas de espera do NHS também levou alguns reformados a considerar o sistema de saúde espanhol, que se classifica entre os melhores da Europa. A saúde pública espanhola está disponível para residentes legais (incluindo titulares de Visa No Lucrativa), e a saúde privada é significativamente mais barata do que no Reino Unido — uma cobertura anual completa custa tipicamente 1.000 a 3.000 € dependendo da idade e cobertura.

3. A infraestrutura para compradores estrangeiros tem décadas de experiência

Espanha vende imóveis a estrangeiros desde os anos 60. A Costa del Sol em particular tem mais de 60 anos de experiência a servir compradores internacionais. Isto significa:

• Advogados que falam inglês e se especializam em transações imobiliárias para compradores estrangeiros
• Bancos com equipas dedicadas a hipotecas para não residentes
• Agentes imobiliários (muitos deles expatriados britânicos) que compreendem as expectativas dos compradores do Reino Unido
• Media em inglês, grupos sociais e redes de apoio
• Voos diretos de todos os grandes aeroportos do Reino Unido (aeroporto de Málaga: mais de 60 rotas internacionais)

Portugal e Grécia estão a construir esta infraestrutura. Espanha tem-na há décadas. A experiência prática de comprar, possuir e gerir um imóvel em Espanha como estrangeiro é mais fluida do que em quase qualquer outro lugar na Europa.

4. A rentabilidade do arrendamento supera a maioria das alternativas

As rentabilidades brutas de arrendamento turístico na Costa del Sol vão de 6 % em Marbella a 11 %+ em Torremolinos. As rentabilidades de arrendamento de longa duração situam-se entre 4 e 7 % dependendo da zona. Retornos líquidos de 3-6 % após impostos e custos de gestão são realistas.

Para contexto: a rentabilidade média do buy-to-let no Reino Unido ronda os 5,5 % brutos, mas após custos de hipoteca, imposto sobre o rendimento e comissões de gestão no Reino Unido, a rentabilidade líquida fica muitas vezes nos 2-3 %. O imobiliário espanhol, comprado sem alavancagem, pode oferecer retornos líquidos comparáveis ou melhores, com valorização do capital de 5-10 % anualmente nas zonas prime.

O enquadramento regulatório está a apertar-se — a moratória de Málaga sobre novas licenças de alojamento turístico e restrições semelhantes em toda a Espanha irão limitar a oferta. Para os titulares de licenças existentes, isto é positivo: menos oferta significa tarifas mais altas.

5. O imposto proposto de 100 % não parou ninguém

A proposta do governo espanhol de uma sobretaxa de 100 % sobre compradores de imóveis não comunitários e não residentes (anunciada em janeiro de 2025, submetida ao Parlamento em maio de 2025) gerou manchetes mas não uma desaceleração do mercado. Os volumes de transações continuaram a subir durante o segundo semestre de 2025.

A leitura do mercado: a proposta tem motivação política, é juridicamente questionável e isenta especificamente compras de construção nova e qualquer pessoa com residência em Espanha. Para compradores britânicos dispostos a comprar construção nova ou obter residência (Visa No Lucrativa ou Visa de Nómada Digital), não teria qualquer impacto mesmo que fosse aprovada. Para compras de usados por não residentes, gera incerteza — mas especialistas jurídicos descreveram-na consistentemente como «improvável que sobreviva ao escrutínio legal na sua forma atual».

Os fatores estruturais que impulsionam a procura imobiliária em Espanha — valor, clima, infraestrutura, rentabilidade — não dependem da política. São geográficos, económicos e demográficos. A política pode gerar fricção. Não pode mudar o facto de que os compradores britânicos querem viver num sítio quente e acessível, e Espanha tem oferecido exatamente isso há mais de 60 anos.

Os números num relance

Indicador	Dado 2025
Total de transações (Espanha)	~700.000
Quota de compradores estrangeiros	19,3 %
Compradores britânicos (S1 2025)	5.731 (n.º 1 nacionalidade estrangeira)
Quota estrangeira província de Málaga	39 % (a mais alta de Espanha)
Marbella €/m² médio	5.410 € (máximo histórico)
Costa del Sol rentabilidade do arrendamento (bruta)	4-11 % conforme zona e tipo
Vistos de Nómada Digital emitidos (acumulado)	~28.000