Rentabilidade do aluguer de curta duração por zona: comparação do ROI na Costa del Sol 2026

Porque é que a Costa del Sol domina a rentabilidade do aluguer de curta duração em Espanha

A Costa del Sol posiciona-se consistentemente entre os melhores destinos da Europa para investimento em aluguer de curta duração. Com mais de 300 dias de sol por ano, excelente conectividade aérea internacional através do aeroporto de Málaga (AGP) e uma infraestrutura turística consolidada, a região atrai aproximadamente 13 milhões de visitantes por ano. No entanto, nem todas as zonas oferecem a mesma rentabilidade, e as diferenças entre municípios podem ser drásticas.

Nesta análise, apresentamos dados reais de rentabilidade nas zonas de investimento mais populares, utilizando uma combinação de dados de mercado da AirDNA, relatórios de empresas de gestão imobiliária locais e os nossos próprios registos de transações de 2025-2026. Todas as percentagens e intervalos de preços citados refletem as condições atuais do mercado no início de 2026.

Como compreender os cálculos de rentabilidade: bruta vs líquida

Antes de analisar zona por zona, é fundamental compreender como se calcula a rentabilidade — e porque é que o número que o seu agente imobiliário apresenta é quase certamente a cifra bruta, não a líquida.

Rentabilidade bruta = (Rendimento anual de aluguer / Preço de compra) x 100. Este é o número chamativo. Se comprar um imóvel por 300.000 € e obtiver 21.000 € em rendimento de aluguer, a sua rentabilidade bruta é de 7%. Simples, mas enganador.

Rentabilidade líquida = ((Rendimento anual de aluguer - Custos anuais) / (Preço de compra + Custos de compra)) x 100. Este é o número que realmente importa. Os seus custos anuais incluem taxas de condomínio (1.200-4.800 €), IBI (600-2.000 €), taxa de resíduos (100-300 €), seguro (300-600 €), gestão do imóvel (15-25% do rendimento de aluguer), reserva para manutenção (5-10% do rendimento), serviços pagos pelo proprietário entre reservas, custos de limpeza não cobertos pelos hóspedes, comissões de plataformas (3-15%) e imposto sobre rendimentos de aluguer (19-24% para não residentes). Os custos de compra acrescentam mais 10-13% à sua base de investimento — incluindo o Imposto de Transmissões Patrimoniais (ITP) a 7% na Andaluzia, custos de notário e registo (1.500-3.000 €), honorários legais (1-1,5%) e custos de formalização de hipoteca, se aplicável.

A realidade: um imóvel com 8% de rentabilidade bruta normalmente rende 4-5% líquidos após todos os custos. Qualquer agente ou promotor que lhe prometa «rendimentos garantidos de 8%» está quase certamente a citar a cifra bruta — e possivelmente também a inflacionar as previsões de rendimento.

Marbella: preços premium, rentabilidades moderadas

Marbella é a joia da coroa da Costa del Sol, mas os preços de compra elevados significam que as rentabilidades são frequentemente inferiores às de zonas vizinhas menos glamorosas. O preço médio de compra de um apartamento de dois quartos adequado para aluguer de férias varia entre 350.000 € e 550.000 €, dependendo da proximidade à praia e à Golden Mile.

Dados-chave do aluguer de férias em Marbella em 2026:

• Tarifa média por noite: 120-200 € para um apartamento de dois quartos (pico de verão: 180-280 €)
• Taxa de ocupação anual: 65-75% (mais elevada para imóveis bem geridos e bem localizados)
• Rendimento bruto anual: 22.000-38.000 € para um bom apartamento de dois quartos
• Rentabilidade bruta: 5-7%
• Rentabilidade líquida estimada: 3-4,5%

O ponto forte de Marbella é o reconhecimento da marca e as épocas intermédias mais longas em comparação com outras localidades da Costa del Sol. Os imóveis no centro histórico e em frente à praia cobram as tarifas mais elevadas por noite, mas também têm os preços de compra mais altos. O ponto ideal para investimento tende a ser imóveis em San Pedro de Alcántara ou na periferia leste de Marbella — ainda comercializados como «Marbella» no Airbnb mas a preços 20-30% mais baixos.

Estado da licença turística: Marbella tem sido relativamente flexível com as candidaturas à licença turística (VFT), embora os prazos de processamento tenham aumentado para 3-6 meses. Os imóveis em edifícios onde a assembleia de condóminos votou a proibição do uso turístico são rejeitados de imediato — verifique sempre os estatutos do condomínio antes de comprar.

Estepona: a estrela em ascensão com rentabilidades sólidas

Estepona transformou-se na última década, passando de uma tranquila vila espanhola para um dos destinos mais desejados da Costa del Sol. O investimento da câmara municipal no centro histórico — com os seus murais pintados, ruas pedonais e jardim de orquídeas — criou um charme genuíno que gera visitas repetidas e excelentes avaliações.

Dados-chave do aluguer de férias em Estepona em 2026:

• Preço médio de compra (apartamento de 2 quartos): 250.000-400.000 €
• Tarifa média por noite: 100-170 € (pico de verão: 150-230 €)
• Taxa de ocupação anual: 60-72%
• Rendimento bruto anual: 20.000-32.000 €
• Rentabilidade bruta: 6-8%
• Rentabilidade líquida estimada: 3,5-5,5%

A vantagem de Estepona é a combinação de preços de compra mais baixos com tarifas por noite apenas ligeiramente inferiores às de Marbella. O autêntico carácter espanhol da vila atrai um perfil turístico ligeiramente diferente — mais casais e famílias europeias à procura de experiências autênticas, em vez do público de discotecas e beach clubs. Isto traduz-se em estadias médias mais longas (5,2 noites vs 4,1 em Marbella) e menores custos de rotação.

O boom de construção nova em Estepona significa uma forte oferta de apartamentos modernos e bem equipados com piscinas e áreas comuns — exatamente o que os hóspedes de aluguer de curta duração procuram. Os imóveis no novo passeio marítimo de Estepona e a curta distância a pé do centro histórico têm desempenhos particularmente bons.

Fuengirola e Benalmádena: alta ocupação, tarifas mais baixas

Estas localidades turísticas vizinhas formam o coração do turismo de massas na Costa del Sol. As excelentes ligações de transportes públicos (o Cercanías liga ambas ao aeroporto de Málaga em 30-40 minutos), as vastas praias e a enorme concentração de restaurantes e opções de entretenimento tornam-nas favoritas perenes para turistas com orçamento mais limitado.

Dados-chave de Fuengirola/Benalmádena em 2026:

• Preço médio de compra (apartamento de 2 quartos): 200.000-320.000 €
• Tarifa média por noite: 80-130 € (pico de verão: 120-180 €)
• Taxa de ocupação anual: 70-80% (das mais altas da costa)
• Rendimento bruto anual: 18.000-28.000 €
• Rentabilidade bruta: 5-6%
• Rentabilidade líquida estimada: 3-4%

As altas taxas de ocupação aqui são enganadoras. Embora o seu imóvel esteja alugado mais noites por ano, as tarifas mais baixas por noite significam que o seu rendimento bruto pode ser na realidade inferior ao de um imóvel em Estepona com menos reservas. A principal vantagem é a previsibilidade — estas zonas têm procura consistente durante todo o ano graças ao seu apelo para os nórdicos que procuram sol no inverno e às suas grandes comunidades de expatriados residentes que atraem visitas de amigos e familiares.

Os imóveis em Benalmádena Puerto Marina podem alcançar tarifas ligeiramente superiores (100-150 €/noite) devido às vistas da marina e à proximidade do Sea Life e Tivoli World. Os imóveis no centro de Fuengirola perto do Castelo Sohail e da praia principal beneficiam dos excelentes mercados de quarta-feira e sábado como atrações turísticas.

Nerja: ouro sazonal com prémios de verão

Nerja situa-se no extremo oriental da Costa del Sol, mais perto de Granada do que de Marbella, e tem um carácter marcadamente diferente. O Balcón de Europa, as Grutas de Nerja e as espetaculares falésias de Maro criam uma proposta de valor única que permite cobrar tarifas premium no verão.

Dados-chave de Nerja em 2026:

• Preço médio de compra (apartamento de 2 quartos): 220.000-350.000 €
• Tarifa média por noite: 90-160 € (pico de verão: 160-250 €)
• Taxa de ocupação anual: 55-68% (muito sazonal)
• Rendimento bruto anual: 18.000-30.000 €
• Rentabilidade bruta: 6-8%
• Rentabilidade líquida estimada: 3,5-5%

A rentabilidade de Nerja pode ser excecional no verão — a ocupação em julho e agosto ultrapassa regularmente os 95%, com tarifas por noite para imóveis bem localizados a atingir 200-250 € para um apartamento padrão de dois quartos. O desafio é o inverno: a ocupação de novembro a fevereiro desce para 30-40%, e as tarifas por noite caem para 60-80 €. Esta sazonalidade extrema significa que o seu imóvel fica vazio durante períodos prolongados, embora alguns proprietários compensem oferecendo alugueres de média duração no inverno a teletrabalhadores por 800-1.200 €/mês.

O desenvolvimento urbanístico de Nerja está limitado pelo Parque Natural das Serras de Tejeda, Almijara e Alhama, o que restringe a nova oferta e sustenta a valorização a longo prazo. O município também tem sido rigoroso na aplicação da regulamentação de licenças turísticas, removendo anúncios ilegais, o que beneficia os operadores licenciados.

Mijas Costa: orientada para famílias e consistente

Mijas Costa — a faixa costeira abaixo do pueblo branco de Mijas — oferece um meio-termo entre os preços premium de Marbella e o apelo económico de Fuengirola. Calahonda, Riviera del Sol e La Cala de Mijas são as principais zonas de aluguer.

Dados-chave de Mijas Costa em 2026:

• Preço médio de compra (apartamento de 2 quartos): 220.000-350.000 €
• Tarifa média por noite: 90-150 € (pico de verão: 140-200 €)
• Taxa de ocupação anual: 60-72%
• Rendimento bruto anual: 18.000-28.000 €
• Rentabilidade bruta: 5-7%
• Rentabilidade líquida estimada: 3-4,5%

O apelo de Mijas Costa são as famílias — a zona está repleta de grandes complexos com piscinas, proximidade ao Bioparc Fuengirola e praias mais tranquilas que o centro de Fuengirola. Isto traduz-se em reservas médias mais longas (as famílias tendem a ficar uma semana completa em vez de fins de semana prolongados) e menor desgaste nos imóveis. La Cala de Mijas, em particular, registou uma valorização significativa desde 2022, à medida que os restaurantes boutique e beach clubs da zona elevaram o seu perfil.

Nueva Andalucía: nicho de luxo com época limitada

Conhecida como o «Vale do Golfe», Nueva Andalucía situa-se atrás de Puerto Banús e alberga alguns dos campos de golfe mais prestigiados da Costa del Sol — Las Brisas, Los Naranjos, Aloha e La Quinta. O mercado de aluguer aqui é dominado por golfistas e turistas de escapadelas de luxo.

Dados-chave de Nueva Andalucía em 2026:

• Preço médio de compra (apartamento de 2 quartos): 350.000-550.000 €
• Tarifa média por noite: 130-220 € (pico: 200-350 € para moradias)
• Taxa de ocupação anual: 50-65%
• Rendimento bruto anual: 22.000-36.000 €
• Rentabilidade bruta: 4-6%
• Rentabilidade líquida estimada: 2,5-4%

Nueva Andalucía apresenta as rentabilidades líquidas mais baixas desta lista devido ao elevado preço de entrada, às elevadas taxas de condomínio (muitos complexos têm piscinas, ginásios e amplos jardins) e a uma época de alta procura mais curta. O turismo de golfe atinge o pico na primavera (março-maio) e no outono (setembro-novembro), deixando os verões com desempenho inferior às localizações em frente à praia e os invernos muito calmos.

No entanto, a valorização do capital em Nueva Andalucía tem sido das mais fortes da costa — os imóveis ganharam 35-50% de valor desde 2020 — pelo que o panorama de rentabilidade total (rendimento de aluguer mais valorização) pode superar o de zonas com maior rentabilidade mas menor valorização.

Fontes de dados e ferramentas para a sua própria pesquisa

Não confie apenas nas estimativas dos agentes. Utilize estas ferramentas para verificar as previsões de rendimento de aluguer antes de comprar:

• AirDNA: a referência do setor para dados do mercado de aluguer de curta duração. A sua ferramenta MarketMinder fornece tarifas diárias médias, taxas de ocupação, estimativas de rendimento e padrões sazonais por código postal. Custo: a partir de 19,95 €/mês. Essencial para a devida diligência.
• Mashvisor: útil para comparar rendimentos de aluguer de curta duração vs longa duração para imóveis específicos. Os seus mapas de calor mostram quais bairros se destacam.
• Transparent (anteriormente AllTheRooms Analytics): agrega dados do Airbnb, Booking.com e Vrbo para uma visão mais completa da oferta e procura.
• Anúncios de aluguer no Idealista: para comparações de aluguer de longa duração, verificando por quanto se alugam mensalmente imóveis semelhantes.
• Empresas de gestão imobiliária locais: a melhor fonte de dados reais no terreno. Peça os relatórios de desempenho real de imóveis comparáveis — os bons gestores partilham dados anonimizados para demonstrar o seu histórico.

As nossas recomendações: onde investir em 2026

Melhor rentabilidade global: Estepona. A combinação de preços de compra razoáveis, tarifas por noite sólidas e um apelo genuíno como vila torna-a o investimento com melhor relação risco-rentabilidade da costa neste momento.

Melhor para rendimento sem complicações: Fuengirola/Benalmádena. A alta ocupação e a infraestrutura de gestão consolidada significam menos stress e rendimentos mais previsíveis, mesmo que a rentabilidade absoluta seja inferior.

Melhor para valorização mais rentabilidade: Nerja. A oferta limitada e o crescente reconhecimento internacional sugerem uma valorização continuada juntamente com uma rentabilidade sazonal razoável.

Melhor para investidores premium: Marbella. Se a sua compra tem em parte motivação de estilo de vida e pretende uso pessoal além de rendimento de aluguer, Marbella oferece o melhor equilíbrio entre prazer pessoal e retorno financeiro.

Lembre-se: o melhor investimento em aluguer é aquele que rende quando não o está a utilizar. Compre primeiro pela rentabilidade, depois pelo estilo de vida, e o seu imóvel em Espanha recompensá-lo-á financeiramente durante anos.