Comprar una propiedad en España como ciudadano británico: guía completa 2026

Comprar una propiedad en España como ciudadano británico es un proceso sencillo una vez que entiendes los pasos. No es complicado, simplemente es diferente a comprar en Inglaterra. No hay cadenas, no hay gazumping, y la firma se produce normalmente en un plazo de 6 a 8 semanas desde la firma del contrato de reserva. El sistema español es, en muchos aspectos, más simple que el británico.

Dicho esto, hay requisitos específicos para compradores no comunitarios post-Brexit que debes conocer. Aquí tienes el proceso completo, paso a paso.

Paso 1: obtener el NIE

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es un número de identificación para extranjeros. Lo necesitas antes de poder comprar una propiedad, abrir una cuenta bancaria o firmar cualquier documento legal en España. No es un permiso de residencia; es simplemente un número de identificación fiscal.

Puedes solicitarlo en un consulado de España en el Reino Unido (Londres, Mánchester o Edimburgo) o en la Policía Nacional en España. La vía consular suele tardar entre 2 y 4 semanas. En España, a veces se consigue en el mismo día, pero la disponibilidad de citas varía enormemente según la provincia. Málaga y Barcelona están crónicamente saturadas; ciudades más pequeñas como Almería o Huelva son más rápidas.

Necesitarás: tu pasaporte, el formulario EX-15 cumplimentado, el pago de la Tasa 790-012 (aproximadamente 12 €) y un motivo para la solicitud (la compra de una propiedad es un motivo aceptado estándar).

Hemos elaborado una guía detallada del NIE aparte.

Paso 2: abrir una cuenta bancaria en España

Necesitarás una cuenta bancaria española para pagar impuestos, suministros y gastos de comunidad. La mayoría de los grandes bancos (CaixaBank, Santander, BBVA, Sabadell) abren cuentas de no residente con tu pasaporte y NIE. Algunos ya permiten la apertura de cuenta online, pero muchos aún exigen acudir presencialmente a una sucursal.

Espera una comisión de mantenimiento mensual de 5 a 15 €. Algunos bancos la eximen si mantienes un saldo mínimo o domicilias recibos. Pregunta de antemano: las comisiones varían significativamente entre sucursales del mismo banco.

Paso 3: contratar un abogado

Esto no es opcional. El derecho inmobiliario español es diferente del inglés, y un abogado independiente (abogado) especializado en compraventa es imprescindible. Se encargará de verificar la titularidad, comprobar que no existen deudas ni cargas pendientes, confirmar las licencias urbanísticas y negociar el contrato.

Los honorarios suelen ser del 1 al 1,5 % del precio de compra, con un mínimo de unos 1.500-2.000 €. Contrata siempre un abogado independiente: nunca el que te recomiende el vendedor o el agente inmobiliario. Sus intereses no son los tuyos.

Paso 4: búsqueda de propiedad y reserva

Una vez que hayas encontrado una propiedad, el primer paso formal es un contrato de reserva (contrato de reserva). Pagarás una señal de reserva —normalmente entre 6.000 y 10.000 € para una propiedad estándar, o el 1 % en compras de mayor valor—. Esto retira la propiedad del mercado mientras tu abogado realiza la debida diligencia.

La señal de reserva se descuenta normalmente del precio de compra en la firma. Si te echas atrás sin causa justificada, la perderás. Si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolverte el doble.

Paso 5: debida diligencia (due diligence)

Tu abogado:

• Comprobará la Nota Simple (extracto del Registro de la Propiedad) para verificar la titularidad, los lindes y las cargas
• Confirmará que la propiedad coincide con la referencia catastral (descripción en el catastro)
• Verificará que no existan deudas pendientes: IBI, comunidad, suministros
• Comprobará las licencias urbanísticas y los permisos de obra (esencial en obras nuevas y reformas)
• Verificará el certificado de eficiencia energética (obligatorio para la venta)
• Para obras nuevas: comprobará la garantía bancaria del promotor sobre los pagos a cuenta (obligatoria por ley)

Esto suele llevar de 2 a 4 semanas. No lo aceleres. El período de reserva existe precisamente para esto.

Paso 6: contrato privado de compraventa

Cuando la debida diligencia es satisfactoria, firmarás un contrato privado de compraventa (contrato de arras) y pagarás un depósito del 10 % del precio de compra (descontando la reserva ya abonada). Es un contrato vinculante. Si te echas atrás, pierdes el 10 %. Si el vendedor se echa atrás, te debe el doble.

El contrato especificará la fecha de firma ante notario, normalmente 4 a 8 semanas después, así como todas las condiciones de la venta.

Paso 7: firma ante notario

La firma se realiza en una notaría. Ambas partes firman la escritura pública (escritura pública) ante notario. El saldo restante se paga —habitualmente mediante cheque bancario o transferencia—. Las llaves se entregan en el acto.

Tu abogado puede asistir en tu representación con un poder notarial si no puedes estar en España el día de la firma. Es algo habitual y perfectamente normal.

Tras la firma, el notario inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad. La inscripción completa tarda de 1 a 3 meses, pero eres propietario desde el momento en que se firma la escritura.

Paso 8: pagar los impuestos

Los impuestos deben liquidarse en un plazo de 30 días desde la firma. El desglose depende de si compras de segunda mano o de obra nueva:

Propiedad de segunda mano

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 7-10 % según la comunidad. Andalucía: 7 %. Valencia: 10 %. Cataluña: 10-13 % en escala progresiva

Obra nueva

• IVA: 10 % del precio de compra
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): 1-1,5 % según la comunidad

Ambos casos

• Gastos de notaría: 600-1.200 €
• Registro de la Propiedad: 400-700 €
• Honorarios del abogado: 1-1,5 %

Costes totales de compra de una vivienda de segunda mano: aproximadamente del 10 al 13 % sobre el precio de compra. De obra nueva: aproximadamente del 13 al 15 %. Los hemos desglosado en detalle en nuestra guía de costes ocultos.

Resumen de plazos

Paso	Plazo
Solicitud del NIE	2-4 semanas (consulado en el Reino Unido) o el mismo día (España)
Cuenta bancaria	1-2 semanas
Búsqueda de propiedad	Variable
De la reserva al contrato	2-4 semanas
Del contrato a la firma	4-8 semanas
Inscripción tras la firma	1-3 meses

De la reserva a tener las llaves en la mano: normalmente de 6 a 12 semanas para una segunda mano sin complicaciones. Las compras de obra nueva sobre plano siguen un calendario diferente en función de las fases de construcción.