O dia da escritura em Espanha: o que acontece no notário

A função do notário

A celebração da compra e venda em Espanha realiza-se num cartório notarial, e o notário desempenha um papel muito mais central do que qualquer figura equivalente numa transação imobiliária inglesa. No Reino Unido, o seu solicitor trata de tudo e é possível que nunca conheça um notário. Em Espanha, o notário é um funcionário público de alto escalão nomeado pelo Estado que atua como testemunha imparcial e garante da transação.

As responsabilidades do notário incluem:

• Verificar a identidade: Comprovar passaportes, certificados de NIE e procurações de todas as partes
• Ler a escritura em voz alta: O notário lê integralmente a escritura para assegurar que todas as partes compreendem o que assinam. Se não fala espanhol, deve estar presente um intérprete ajuramentado
• Verificar a capacidade legal: Assegurar que todas as partes têm capacidade legal para celebrar a transação
• Confirmar que o imóvel está livre de encargos: O notário consulta uma nota simple atualizada do Registo Predial imediatamente antes da assinatura
• Testemunhar as assinaturas: Todas as partes assinam a escritura na presença do notário
• Conservar o original: O notário guarda o original (matriz) no seu protocolo. O comprador recebe uma cópia autenticada

Ao contrário dos solicitors britânicos, o notário não representa nenhuma das partes. É neutral. Por isso é tão importante que o seu advogado independente esteja presente: o notário não lhe dará conselhos privados nem assinalará questões que beneficiem uma parte em detrimento da outra.

Quem participa na reunião no notário

O cartório pode estar bastante cheio no dia da escritura:

• O comprador (você) — ou o seu advogado atuando sob procuração
• O seu advogado (abogado) — fortemente recomendado, mesmo que fale espanhol fluentemente
• Um intérprete ajuramentado — legalmente obrigatório se não fala espanhol fluentemente. Custo: 200-400 €
• O vendedor — ou o seu representante com procuração
• O advogado do vendedor — nem sempre presente, mas habitual
• O agente imobiliário — pode estar presente mas não tem função formal na assinatura
• Representante do banco — se alguma das partes tem hipoteca, o banco envia um representante com a escritura de hipoteca para assinar em conjunto com a de compra e venda
• O notário e o seu pessoal

As reuniões são tipicamente agendadas para 30-90 minutos, embora transações complexas com hipoteca possam demorar mais. O ambiente é formal mas não intimidante: é uma reunião de negócios, não um tribunal.

Que documentos se assinam

A escritura pública de compra e venda

É o documento principal: a escritura pública que transfere a propriedade do vendedor para o comprador. Contém a identificação completa de comprador e vendedor, a descrição do imóvel, o preço de compra e forma de pagamento, a confirmação de que o imóvel está livre de encargos, a referência ao certificado energético e a situação urbanística.

Escritura de hipoteca (se aplicável)

Se contrata uma hipoteca espanhola, a escritura de hipoteca é assinada na mesma reunião. Desde a reforma da Lei Hipotecária de 2019, o comprador deve ter uma reunião prévia com o notário pelo menos um dia antes da assinatura para rever as condições da hipoteca.

Formulários fiscais

O notário pode preparar ou testemunhar as declarações fiscais relacionadas com a venda, nomeadamente o Modelo 600 (autoliquidação do ITP) e, se o vendedor for não residente, a confirmação da retenção de 3% por mais-valias.

Como se processa o pagamento

Aqui o processo difere significativamente do Reino Unido. Em Inglaterra, o solicitor transfere os fundos eletronicamente e a escritura completa-se remotamente. Em Espanha, o dinheiro muda de mãos tipicamente na própria reunião do notário.

Cheques bancários

O método de pagamento mais habitual é um cheque bancário emitido pelo seu banco espanhol. É um cheque garantido pelo banco, logo o vendedor sabe que será honrado. Deverá solicitá-lo ao banco uns dias antes da escritura, especificando o beneficiário e o montante exatos.

Podem ser necessários vários cheques:

• Ao vendedor: O preço de compra menos o sinal já pago e menos a hipoteca pendente do vendedor
• Ao banco do vendedor: Se o vendedor tem hipoteca pendente, um cheque vai diretamente ao banco para a cancelar
• Cheque de retenção: Se o vendedor é não residente, retém-se 3% do preço e entrega-se à autoridade fiscal em nome do vendedor

Transferência bancária

É cada vez mais frequente realizar transferências eletrónicas no próprio dia. O seu advogado pode organizar uma transferência urgente a partir da sua conta bancária espanhola. É aceitável mas menos comum do que cheques bancários porque requer confirmação em tempo real no notário.

Importante: Nunca pague com cheque pessoal, dinheiro ou transferência de um banco estrangeiro diretamente no notário. Os notários espanhóis exigem meios de pagamento rastreáveis de instituições financeiras espanholas para cumprimento da regulamentação de combate ao branqueamento de capitais.

Receber as chaves

Uma vez assinada a escritura e entregues os cheques, o vendedor dá-lhe as chaves. É o momento em que se torna oficialmente proprietário. Deve receber: todas as chaves (porta principal, traseira, garagem, caixa de correio, portão, zona de piscina), comandos de garagem e portão, códigos de alarme, leituras de contadores e manuais de eletrodomésticos.

Passos após a escritura

1. Pagar o Imposto de Transmissões Patrimoniais (ITP) — Em 30 dias úteis

O ITP (ou IVA/AJD em construção nova) deve ser pago à Fazenda autonómica em 30 dias úteis. O seu advogado preparará e apresentará o Modelo 600.

2. Inscrever no Registo Predial — O mais cedo possível

O notário envia uma comunicação eletrónica ao Registo imediatamente após a assinatura, proporcionando proteção temporária. A inscrição completa demora tipicamente 1-3 meses.

3. Transferir os serviços públicos para o seu nome

Água, eletricidade e gás devem ser transferidos. Necessitará de cópia da escritura, NIE e passaporte, dados da conta bancária espanhola e leituras de contadores do dia da escritura.

4. Empadronamiento

Inscrever-se no padrón municipal na câmara municipal é recomendável para todos os proprietários e obrigatório se reside em Espanha.

5. Estabelecer débitos diretos

Estabeleça débitos diretos para: IBI (imposto sobre imóveis), lixo, quotas de condomínio, seguros e serviços públicos.

6. Seguro da habitação

Embora não seja legalmente obrigatório (salvo se tem hipoteca), o seguro de edifício e conteúdo é muito recomendável. Prémios anuais para uma moradia típica: 250-600 €.

Problemas frequentes no dia da escritura

Embora a maioria das escrituras decorra sem incidentes, convém estar preparado para possíveis complicações:

• Discrepâncias na escritura: O seu advogado deve rever o rascunho final antes da reunião. Se a descrição do imóvel não corresponde à realidade, deve ser corrigida antes de assinar
• Condições hipotecárias de última hora: O representante do banco pode solicitar documentos ou condições adicionais. Ter o seu advogado presente garante que sejam razoáveis
• Documentos em falta: O vendedor pode não ter um certificado energético válido, comprovativo de pagamento das quotas de condomínio ou outros documentos necessários. O notário pode recusar-se a prosseguir sem documentos essenciais
• Barreira linguística: A escritura é lida em espanhol. Se não fala espanhol fluentemente, insista num intérprete ajuramentado

O dia da escritura em Espanha é um marco que merece ser celebrado. Muitos compradores britânicos combinam-no com uns dias de férias: afinal, está em Espanha com as chaves da sua nova propriedade. Reserve tempo para desfrutar do momento antes de mergulhar nos aspetos práticos de instalar a sua nova casa.