Vender propriedade em Espanha como cidadão britânico: o guia fiscal completo

Imposto sobre mais-valias na venda

Quando vende um imóvel em Espanha, é sujeito ao imposto sobre mais-valias (Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial) sobre qualquer lucro. O tratamento fiscal depende de ser residente fiscal espanhol ou não residente no momento da venda.

Vendedores não residentes (a maioria dos proprietários britânicos)

Se é não residente em Espanha — ou seja, é residente fiscal no Reino Unido e o imóvel espanhol é uma casa de férias ou investimento — a taxa de imposto sobre mais-valias é uma taxa fixa de 19% sobre o ganho líquido.

O ganho líquido é calculado como:

• Preço de venda (conforme declarado na escritura de compra e venda)
• Menos preço de compra (conforme declarado na escritura original)
• Menos custos de aquisição dedutíveis: ITP ou IVA pago na compra, honorários de notário, registo predial, honorários de advogado
• Menos custos de venda dedutíveis: comissão do agente imobiliário, honorários de advogado, certificado energético
• Menos custo de melhorias: Quaisquer melhorias de capital (não reparações) realizadas no imóvel, suportadas por faturas.

Exemplo prático

Comprou um apartamento por 200.000 € em 2018. Os custos de compra foram 20.000 € (ITP, notário, advogado). Instalou uma cozinha nova por 15.000 € e um fecho de terraço por 8.000 € (ambos com fatura). Agora vende por 300.000 €. A comissão de agência é de 15.000 € (5%) e os honorários legais 2.000 €.

• Custo total de aquisição: 200.000 + 20.000 + 15.000 + 8.000 = 243.000 €
• Produto líquido de venda: 300.000 - 15.000 - 2.000 = 283.000 €
• Mais-valia: 283.000 - 243.000 = 40.000 €
• Imposto a 19%: 7.600 €

Vendedores residentes fiscais em Espanha

Se é residente fiscal espanhol quando vende, o ganho é adicionado à sua base de poupança e tributado a taxas progressivas:

• Primeiros 6.000 €: 19%
• 6.001 a 50.000 €: 21%
• 50.001 a 200.000 €: 23%
• 200.001 a 300.000 €: 27%
• Acima de 300.000 €: 28%

No entanto, se o imóvel é a sua habitação habitual e reinveste a totalidade do produto noutra habitação habitual no prazo de 2 anos, o ganho fica isento de imposto. Adicionalmente, os vendedores com mais de 65 anos que vendam a sua habitação habitual ficam totalmente isentos independentemente do reinvestimento.

A retenção de 3% pelo comprador

Este é um dos mecanismos mais importantes para os vendedores não residentes compreenderem. Quando vende um imóvel espanhol como não residente, o comprador é legalmente obrigado a reter 3% do preço de venda e pagá-lo diretamente à autoridade fiscal espanhola em seu nome. Isto é feito através do Modelo 211, que o comprador apresenta no prazo de um mês após a venta.

A retenção de 3% atua como um pagamento por conta do seu imposto sobre mais-valias. Não é um imposto adicional — é um adiantamento. Após a venda, apresenta o Modelo 210 (declaração de mais-valias) e:

• Se a sua obrigação real de mais-valias for inferior aos 3% retidos, recebe o reembolso da diferença
• Se a sua obrigação real for superior aos 3% retidos, paga a diferença

Exemplo

Numa venda de 300.000 €, a retenção de 3% é 9.000 €. Se o seu imposto real sobre mais-valias é de 7.600 €, tem direito a um reembolso de 1.400 €. Reclama este reembolso apresentando o Modelo 210 dentro dos 3 meses seguintes à venda.

Se vendeu com prejuízo (sem mais-valia), os 9.000 € completos são reembolsáveis. No entanto, a Agencia Tributaria é notoriamente lenta a processar reembolsos — conte com 6-12 meses, por vezes mais.

Plusvalía municipal

A Plusvalía Municipal é um imposto local cobrado pela câmara municipal sobre o aumento do valor do terreno durante o seu período de propriedade. É separado do imposto nacional sobre mais-valias.

Como é calculada

Desde a decisão do Tribunal Constitucional de 2021 que declarou inconstitucional o método de cálculo anterior, a plusvalía é agora calculada usando um de dois métodos — o vendedor pode escolher o mais favorável:

• Método 1 (Objetivo): Baseado no valor catastral do terreno multiplicado por coeficientes definidos por cada câmara municipal para o número de anos de propriedade (máximo 20 anos).
• Método 2 (Ganho real): Baseado no ganho real do valor do terreno.

Se vendeu com prejuízo, não deve plusvalía.

Comissão do agente imobiliário

A comissão do agente imobiliário em Espanha não é regulada — é livremente negociável. As taxas típicas são:

• 3-5% do preço de venda para imóveis de revenda padrão
• 5-6% para imóveis abaixo de 200.000 €
• 1-3% para imóveis de alto valor (acima de 1 milhão de euros)

A comissão é normalmente paga pelo vendedor em Espanha e está sujeita a 21% de IVA.

Custos legais para o vendedor

• Advogado: 1.000-2.000 €
• Gestoría: 200-500 € para apresentar os vários formulários fiscais
• Certificado de Eficiência Energética: 150-300 €, obrigatório por lei antes de colocar o imóvel à venda
• Certificado de dívida da comunidade: 50-100 €
• Nota simple: 10-20 €
• Cancelamento de hipoteca: Se tem uma hipoteca espanhola, o banco cobrará 200-500 € pelo certificado de dívida zero. Os honorários de notário para a escritura de cancelamento são mais 300-600 €, mais taxas de registo de 50-100 €.

Repatriação de fundos para o Reino Unido

Após a escritura, terá o produto líquido na sua conta bancária espanhola (menos a retenção de 3%, comissão de agência e amortização de hipoteca). Para transferir os fundos para o Reino Unido:

• Não use o serviço de transferência do seu banco espanhol: Os bancos normalmente cobram 20-50 € em taxas de transferência mais uma margem de 2-4% no câmbio. Sobre 250.000 €, a margem do câmbio sozinha poderia custar-lhe 5.000-10.000 €.
• Use um especialista em transferências de câmbio: Empresas como Wise, Currencies Direct, OFX ou Moneycorp oferecem taxas de câmbio muito mais próximas da taxa interbancária. Margem típica: 0,3-0,5%. Sobre 250.000 €, a poupança comparada com uma transferência bancária poderia ser de 3.000-8.000 €.
• Considere um contrato a prazo: Se não tem pressa, pode fixar uma taxa de câmbio por até 2 anos.

Impostos no Reino Unido

Se é residente fiscal no Reino Unido quando vende o seu imóvel espanhol, também deve declarar a mais-valia na sua declaração de impostos britânica. O Reino Unido dá um crédito pelo imposto espanhol pago, portanto só pagará CGT britânico na medida em que as taxas britânicas excedam as espanholas. Para propriedade residencial, as taxas britânicas de CGT são 18% (taxa básica) ou 24% (taxa superior) — dado que a taxa espanhola é 19%, os contribuintes de taxa superior britânicos podem dever 5% adicional ao HMRC.

Vender um imóvel em Espanha envolve mais impostos e custos do que a maioria dos proprietários britânicos espera. Entre o imposto sobre mais-valias, a retenção de 3%, a plusvalía, a comissão de agência e os honorários legais, os custos totais de venda podem ascender a 10-15% do preço de venda. Orçamente desde o início e assegure-se de que tem um bom advogado e gestoría a gerir as declarações fiscais.